Hipoteca de arrendamiento de inmuebles
| Autor | Ladislao G. Arango y Canga |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 557-566 |
Page 557
Todas las legislaciones, entre ellas la nuestra, tienden actualmente a fortificar de manera evidente la relación arrendaticia de inmuebles; principalmente en sus modalidades de inquilinato y colonato. Tal política legislativa-basada en razones de justicia e interés público notorio, aunque posiblemente adolezca un tanto de falta de ponderación-, unido al hecho de la carencia de fincas a arrendar, es causa del valor patrimonial verdaderamente elevado que las mismas relaciones arrendaticias han adquirido en estos últimos años, hecho que contradice la vieja afirmación de Morell de que «el valor del arrendamiento es, precisamente, de ordinario, la renta o merced que el arrendatario o el adquirente del derecho deben abonar al propietario»; inconveniente pragmático que el ilustre jurista señalaba como impedimento para la constitución de hipotecas del tipo que el título de este trabajo indica. Por otra parte, son muchas las minas que se hallan en régimen de arrendamiento, y, actualmente, las explotaciones, principalmente de hulla, antracita y hierro, tienen una importancia económica realmente extraordinaria.
Tales circunstancias han impuesto un gran desarrollo del tráfico de las relaciones dichas -en ocasiones no muy lícito-, lo cual, a su vez, ha originado que la vieja cuestión de la inscribibilidad de la hipoteca arrendaticia se plantee de nuevo en algún modernísimo texto (Puig) y, lo que es más importante, en los despachos profesionales, ya que con alguna frecuencia el titular del arrendamiento necesita acudir al crédito para ampliar instalaciones, ePage 558 incluso para adquirir el arrendamiento mismo, principalmente, en este último caso, cuando se trata de los denominados «traspasos de locales de negocios».
Ya «a priori» debo indicar que, como es sabido, las opiniones sobre tal posibilidad son varias: Barrachina niega; Morell -aunque . por lo antedicho la considera poco práctica- la admite; Roca se inclina a la negativa, dada la dudosa naturaleza real del derecho del (arrendamiento) digo arrendatario, etc. La Dirección General de los Registros parece inclinarse a favor de la tesis permisiva eri Resoluciones de 12 de marzo de 1902 y 15 de junio de 1929, cuya lectura aconsejo.
El enfoque del problema está en lo dispuesto en el núm. 2.° del artículo 106 de la Ley Hipotecaria, según el cual: «Podrán ser hipotecados los derechos reales enajenables con arreglo a las Leyes "impuestos sobre los -bienes inmuebles".»1 En base al mismo cabe formular las siguientes preguntas: El derecho del arrendatario, ¿es real y enajenable? ¿Existe, en caso afirmativo, algún precepto especial que impida la inscripción de la hipoteca?
Es innecesario analizar las naturaleza real o personal de tal relación de uso y disfrute desde un punto de vista de Derecho constituyente, porqué tal problema no es sólo extraño a la finalidad de estas líneas, sino que ha sido y es largamente debatido por los ilustres, juristas, tanto que en cualquier tratado de Derecho civil se exponen largas listas de los partidarios de una u otra teoría y se relacionan sus respectivos argumentos.
Con el Código civil a la vista es dable afirmar que la relación supradicha es meramente obligacional. No es preciso invocar argumento alguno, pues basta la simple lectura de los preceptos legales para convencerse de tal verdad, que constituye una «comuis opinio» dé nuestros tratadistas. ¿Han modificado las Leyes de Arrendamientos Urbanos y Rústicos este criterio? Indudablemente, no. Las nuevas normas, inspiradas en una tal vez excesiva protección al arrendatario, dan al vínculo un carácter de permanencia y estabilidad mucho más acusada que la concedida por el Código, fortificando la relación incluso contra terceros adquirentes -en términos por cierto un tanto contrarios al principio de la publicidadPage 559 registral-, pero no existe precepto alguno en base al cual se transforme en inmediato el poder mediato del arrendatario, requisito esencial para la realidad del derecho. Concede, en efecto, tal novísima legislación, en ocasiones, matices de verdadera actuación erga omnes al derecho del arrendatario, pero los mismos no caracterizan por sí solos a las titularidades reales, pues, además de ser rúbrica común de los derechos absolutos, es preciso la relación directa con la cosa, como afirman Barassi y otros civilistas. Ciertamente que en un terreno práctico podríamos prescindir de estas disquisiciones, pues el párrafo 5.° del artículo 2.° de la Ley no ha sido alterado, a pesar de que la nueva política legislativa sobre la materia que nos ocupa había plasmado ya en normas positivas antes de la reforma hipotecaria, y como quiera que dicho precepto no admite la inscripción más que en los supuestos a que se refiere, es evidente, asimismo, que no concede carácter real al colonato e inquilinato. Dicha norma, pues, excluye el planteamiento del problema a que nos referimos, porque al no ser inscribibles los arrendamientos que no reúnan las...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba