Herencia. Tracto sucesivo

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RESUMEN

Resolución de 4 de julio de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Getafe n.º 1 a la inscripción de una adjudicación de herencia. (CB)

 
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Resumen: Se suspende la inscripción de una finca por herencia previa elevación a público de un documento privado de compraventa por falta de comparecencia de los vendedores o sus herederos.

Hechos: 1. Para resolver el presente recurso son relevantes las siguientes circunstancias: a) Mediante las escrituras calificadas, otorgadas ambas únicamente por la ahora recurrente, ésta formalizó la adición de herencia causada por el fallecimiento de su padre respecto de una mitad indivisa de determinada finca urbana que fue adquirida por el causante por compra a doña M. T. A. G. y a don A. A. F. mediante documento privado de 2 diciembre 1994 que «se eleva a público y queda incorporado a la presente escritura (la segunda de ellas)».

Registrador: b) El registrador de la Propiedad funda su negativa a la práctica de la inscripción solicitada por falta de tracto sucesivo, y por no poder ser tenido en consideración el documento privado de venta pues, conforme al artículo 3 de la Ley Hipotecaria es necesario que dicho documento sea elevado a escritura pública por todos los otorgantes del mismo, sin que sea suficiente esa nueva «escritura», que no pasa de ser una mera acta de protocolización del documento en cuestión. […]

Recurrente: c) La recurrente alega que es heredera no solo de los compradores, sino que también es uno de los herederos de los vendedores y titulares registrales de la mitad indivisa de la finca referida, según resulta del auto judicial de declaración de herederos cuya copia acompaña al escrito de recurso; sin que de los demás coherederos tenga información y relación alguna.

Resolución: La DGRN confirma el defecto.

Doctrina: La DG establece la siguiente doctrina:

[…] es principio básico de nuestro Derecho hipotecario […] el de tracto sucesivo, en virtud del cual, para inscribir un título en el Registro de la Propiedad se exige que esté previamente inscrito el derecho del transmitente (artículo 20 de la Ley Hipotecaria). En consecuencia, estando la finca transmitida, inscrita en el Registro de la Propiedad y bajo la salvaguardia de los tribunales a favor de una persona distinta, no podrá accederse a la inscripción del título calificado sin consentimiento del titular registral, que resulte de los correspondientes títulos traslativos con causa adecuada (cfr. artículos 2 y 17 de la Ley Hipotecaria). […]

En consecuencia, estando inscrito el dominio a nombre de persona distinta del transmitente, no cabe acceder a la inscripción mientras no se...

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