Resolución de 2 de diciembre de 1999, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por don Francisco Jáuregui Santana y doña María José Beracoechea Otamendi, contra la negativa del Registrador de la Propiedad número 4 de San Sebastián, don Alberto Montes O 'Connor.

AutorMaría Goñi Rodrtíguez de Almeida
Páginas3486-3494
Comentario

El problema que se le plantea a la DGRN es si es posible la subrogación del artículo 231 RH, cuando previamente a la adjudicación ya se había pagado el crédito hipotecario.Page 3491

De aquí pueden deducirse dos cuestiones sobre las que parece oportuno hacer un comentario:

  1. La necesidad de preexistencia y exigibilidad de la deuda garantizada, antes de la venta o adjudicación de la finca hipotecada, para que pueda llevarse a cabo dicha subrogación.

  2. Si el pago y la no cancelación del crédito hipotecario extingue efectivamente el mismo, o, si por el contrario, es necesaria la cancelación para que éste se extinga definitivamente, en cuyo caso cabría la subrogación que se discute.

  3. El artículo 231 RH contempla el caso del pago de una carga anterior a una hipoteca que se ejecuta, por parte del deudor o tercer poseedor, y como el adjudicatario adquiere la finca con subsistencia de las cargas y gravámenes anteriores, este artículo prevé la subrogación de aquéllos en los derechos de los titulares de las cargas no canceladas (aunque sí pagadas), para pedir su importe al rematante.

    Este artículo se ha equiparado tradicionalmente al supuesto recogido en el artículo 118.2 LH que contempla la subrogación del deudor que, tras la venta de la finca hipotecada, pagó la obligación que garantizaba al acreedor hipotecario, en el lugar de éste, con el fin de exigir lo pagado al nuevo propietario de la finca hipotecada que descontó su importe en la compra.

    Pues bien, el problema que nos ocupa en este momento es el de si para que se produzca la subrogación del artículo 231, el pago de la carga anterior hecho por el deudor, debió hacerse después de la adjudicación, al igual que el supuesto del artículo 118 LH, o por el contrario, es posible igualmente la subrogación cuando el pago se realizó antes de esa adjudicación, aunque una vez iniciada la ejecución. Todo lo cual se traduce, según mi opinión, al problema de si es necesaria la existencia y exigibilidad de la deuda antes de producirse la adjudicación.

    Parte de la doctrina 1 considera que del artículo 231 RH se deduce claramente que está pensando en el supuesto del pago de gravámenes anterior a dicha adjudicación. Así lo deducen de la propia letra del artículo, pues utiliza expresiones en pasado como «si el importe hubiese sido satisfecho», que parece indicar la prioridad de dicho pago. La consecuencia inmediata de esta interpretación del artículo 231 RH es que las cargas están extinguidas en la realidad aunque no canceladas, y por lo tanto, la Subrogación Se produce en la responsabilidad de algo que ya está extinguido. ¿Es esto posible? Estos autores mantienen que sí, que es un caso excepcional de «resurrección de cargas» en nuestro sistema. Las razones que justifican esta admisión son que la adjudicación o remate se hace con subsistencia de cargas anteriores, y por tanto el precio de la subasta es neto y líquido, lo que quiere decir que su importe ya se descontó, y el rematante debe responder por...

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