Los grupos de contratos en la adquisición de viviendas y los préstamos solicitados para su financiación en el Derecho francés

Autor:Miguel Ángel TENAS ALÓS
Cargo:Beca FPI-MEC. Universidad de Zaragoza
Páginas:159-210
RESUMEN

Este trabajo analiza la vinculación contractual entre los préstamos con garantía hipotecaria y la compraventa de vivienda regulada en el Derecho francés. En nuestro país no existe ninguna figura similar, mientras que, por su parte, Francia es el país que más ha desarrollado esta teoría. El estudio de las soluciones y problemas devienen fundamentales para entender el funcionamiento de la figura de ... (ver resumen completo)

 
ÍNDICE
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Introducción

La teoría de la vinculación contractual entre los contratos dirigidos a adquirir la propiedad y los contratos de financiación cuenta, por lo general, con escaso desarrollo en la actualidad. Además, lo

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habitual es que se circunscriba únicamente a los bienes muebles y los servicios, sin regular de modo alguno los bienes inmuebles.

El caso francés constituye una excepción a estas afirmaciones, dado que, desde finales de los años setenta del siglo xx, dispone de normativa específica que regula los supuestos de vinculación contractual. El legislador francés se ha encargado de regular la vinculación que se refiere a contratos que tienen por objeto bienes muebles, pero también los inmuebles. Todo ello convierte al país galo en el que más ha desarrollado la teoría que pretendemos estudiar: la vinculación contractual entre los préstamos con garantía hipotecaria y la compraventa de viviendas.

España está muy por detrás de Francia en cuanto a la atención prestada a esta figura, y resulta por esto mismo muy importante analizar en profundidad el sistema desarrollado por el Derecho francés y los problemas y críticas a que se ha enfrentado, con el objetivo de conocer sus puntos fuertes y débiles, de cara a una posible incorporación de una figura similar a nuestro ordenamiento.

Entre los problemas existentes para defender la posibilidad de la vinculación, uno deviene básico, como es el principio de la relatividad de los contratos, que el Derecho francés ha intentado superar mediante diversas cláusulas contractuales.

Para proceder al estudio de la situación en Francia hay que saber, con anterioridad, cuáles son los precedentes que llevaron al legislador a adoptar las medidas existentes en la actualidad. Es por ello que la primera parte de este trabajo está dedicada a la evolución de la teoría de la vinculación contractual en Francia y en los países europeos que más han trabajado sobre ella, así como al estudio de la situación normativa francesa en materia de préstamos con garantía hipotecaria y vivienda.

Se incidirá posteriormente en las notas más distintivas de la normativa francesa respecto a la vinculación contractual, que podemos encontrar hoy día recogidas en el Code de la Consommation, con el Code Civil como norma supletoria.

Para profundizar lo máximo posible en la figura de la vinculación contractual, la parte final del trabajo se centrará en el análisis de los artículos 312-12 del Code de la Consommation y 312-16 del mismo cuerpo legal, así como de las normas relacionadas. Estos artículos son los que más específicamente regulan la vinculación contractual entre los contratos que estamos estudiando, y constituyen la piedra angular que puede permitir con posterioridad desarrollar en nuestro país una teoría respecto a la vinculación contractual entre los préstamos con garantía hipotecaria y la compraventa de vivienda.

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I La evolución de la vinculación contrac-tual hasta la fecha
1. La aparición de la teoría de la vinculación contractual en francia

La idea de la vinculación contractual en Francia, el país que en la actualidad más ha desarrollado esta figura, surge a partir del trabajo de Teyssie 2, en 1975. Obra que, todavía hoy día, no ha sido superada.

Hasta esa fecha, no existe mención alguna en la normativa fran-cesa respecto a vinculación contractual, algo que el autor vino a llamar «grupos de contratos». Como el propio Teyssie señalaba, «la redacción de un documento único no implica la unidad del contrato; nada se opone a que sean varios».

No existía ninguna concepción semejante a la defendida por el autor en Francia. Como señalaba la doctrina, antes de la publicación del estudio de Teyssie, «la disección de los actos jurídicos está prohibida a los juristas» 3.

La importancia de la teoría que desarrolló Bernard Teyssie radica precisamente en que, lejos de diseccionar los diferentes actos jurídicos, establecía una relación real entre varios contratos que permitía inferir su relación. En buena lógica, argumentaba que la realización de uno de los dos contratos no tenía sentido sin la perfección del otro 4.

Si bien el desarrollo de normativa a este respecto tuvo lugar a partir de 1978 en el país francés, la jurisprudencia ya se había pronunciado con anterioridad respecto de la interrelación de dos contratos. Fue la sentencia de 27 de noviembre de 1957, del Tribunal de Aix 5, la que habló en primer lugar de este concepto. El supuesto tratado consistía en el caso de una persona que tenía un local arrendado, y decidió poner fin al mismo con la aceptación del dueño del local. Ese mismo día, ambas partes suscribieron un segundo contrato por el cual el propietario del primer local acordaba con su anterior arrendador la venta de otro local distinto, situado en un

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bloque de edificios. El Tribunal de Aix tuvo que resolver la controversia generada respecto a si estaban frente a dos contratos diferentes o ante un mismo contrato redactado en dos partes. La sentencia optó por la segunda opción, declarando que «existe necesariamente una interdependencia absoluta, no sólo intelectualmente, entre los dos documentos, pues el primero está para corolar necesariamente el segundo (...). Estos dos contratos, si bien basados en dos instrumentos diferentes, forman un solo y mismo convenio». El Tribunal entendió que el segundo contrato se llevó a cabo porque antes tuvo lugar el primero, puesto que si el arrendador hubiera continuado en el local que ocupaba inicialmente, no habría tenido ninguna necesidad de adquirir otro local.

Hasta 1978, para dirimir si las partes se encontraban en Francia frente a un supuesto de vinculación contractual, la cuestión debía ser resuelta por vía judicial. A partir de ese año -para los bienes muebles-, apareció normativa específica en la materia, concretamente la Ley n.º 78-23, de 10 de enero de 1978 6. Esta norma buscaba la protección de los consumidores en ciertas operaciones de crédito, excluyendo específicamente, entre otras, los créditos inmobiliarios 7.

La aplicación de la vinculación contractual para los bienes inmuebles tuvo lugar con la aprobación, en 1979, de la Ley n.º 79-596, de 13 de julio de 1979 8, relativa a las operaciones de crédito inmobiliario. La Ley n.º 79-596 fue modificada en varias ocasiones 9, hasta ser finalmente integrada, al igual que la Ley n.º 78-23, en el actual Code de la Consommation.

De esta forma, antes de la aprobación de ambas leyes, muchos consumidores se vieron obstaculizados por la existencia de dos

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contratos separados, problema que después ya no existió. Con la medida que adoptó el legislador como vínculo de los dos contratos, el contrato de crédito entraba en vigor sólo después de la entrega de los bienes o la prestación de servicios. Así, la perfección del contrato quedaba sujeta a la obtención del crédito solicitado. Esta relación implicaba, por su parte, que cada una de las partes contratantes debía informar de la operación completa, y cada uno de los contratos debía referirse al otro 10.

Dicho de otra manera. El sistema adoptado por la legislación francesa consiste en impedir que cualquiera de los dos contratos, bien el de venta, bien el de crédito, pueda nacer y desarrollarse de modo independiente al otro. Para conseguir evitar este desarrollo independiente, se vincula la venta a crédito a una doble condición, de manera que el contrato de crédito no producirá efectos hasta que el contrato de venta no haya sido concluido adecuadamente para el consumidor. Igualmente, el contrato de venta no se perfeccionará hasta la obtención del crédito.

2. La situación actual de las teorías de vinculación contractual

Si bien en la actualidad la teoría más avanzada respecto a la vinculación contractual es la francesa, los primeros pasos en esta materia tuvieron lugar en Italia, que la abordó en los años treinta del siglo xx, siendo los precursores Nicolò y Giorgiani 11. La mayo-ría de los juristas italianos están de acuerdo en que se produce vinculación contractual cuando «las partes, con el fin de alcanzar un determinado resultado económico, concluyen dos o más contratos distintos que presentan entre sí un nexo jurídico» 12. Hoy día, si bien todavía existen varias cuestiones objeto de controversia, puede decirse que en el país transalpino existe una teoría consolidada respecto a la vinculación contractual 13.

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Uno de los mayores problemas a los que se enfrenta la vinculación contractual es el principio de relatividad, que afecta al desarrollo de esta teoría en Francia, Italia y España. El Code francés lo regula en su artículo 1165 14, mientras que el Codice italiano lo hace en el 1372 15, y el Código Civil español en el 1257 16.

Siguiendo a Teyssie 17, podemos establecer qué entiende la doctrina francesa como un contrato vinculado, y cuándo se produce el supuesto en cuestión. Así, encontramos varios datos capaces de explicar este fenómeno, como serían la especialización de las actividades -lo...

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