Cesión gratuita de vivienda y crisis matrimoniales a la luz de la jurisprudencia

Autor:Carlos Cuadrado Pérez
Cargo:Profesor Titular de Derecho Civil Universidad Complutense de Madrid - CUNEF
Páginas:3149-3193
RESUMEN

Tradicionalmente ha resultado muy habitual la cesión gratuita del uso de una vivienda a un descendiente, con el propósito de que este establezca en ella su hogar familiar junto con su cónyuge. La configuración jurídica que se otorgue por las partes a esta cesión es de capital relevancia, pues de ella se desprenden importantes efectos jurídicos, de tal forma que la posición de los propietarios del ... (ver resumen completo)

 
ÍNDICE
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I Introducción

En la actualidad, como manera de solventar la considerable dificultad que entraña adquirir una vivienda donde establecer el hogar familiar, resulta bas-

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tante frecuente hallar progenitores que de modo altruista ceden el uso de un bien inmueble propio a alguno de sus hijos, en aras a que éste establezca en el mismo su domicilio. Seguramente esta práctica, cuyo arraigo en nuestra realidad social y jurídica no resulta reciente, se está viendo desgraciadamente favorecida y potenciada por las arduas circunstancias económicas imperantes en los últimos años. Como consecuencia de ello, son muy numerosos los propietarios que permiten a sus descendientes comenzar en sus inmuebles su vida en pareja, o bien prolongarla tras una fase de dificultades de índole patrimonial.

Al margen de la repercusión económica y familiar que la cesión del uso de tales viviendas tiene, también goza de unas nada desdeñables consecuencias en la esfera jurídica. De la configuración que las partes den a esta peculiar cesión gratuita del bien inmueble depende directamente la verificación de determinados efectos jurídicos, cuya diversidad no resulta en absoluto trivial. Si bien el propósito práctico último de esta suerte de cesiones es coincidente, con independencia de la figura empleada a tal efecto, las repercusiones que en el ámbito jurídico se desprenden de los diferentes modos a los que técnicamente cabe recurrir para su concepción distan de manera radical; en este sentido, hemos de advertir que las facultades inherentes a los titulares del dominio sobre la vivienda varían absolutamente en función de la configuración que las partes hayan procurado a la cesión gratuita de la misma.

La cuestión deviene más compleja y se ve impregnada por relevantes matices cuando los cesionarios del inmueble interrumpen su convivencia conyugal. En estas hipótesis, como atinadamente observa Guilarte Gutiérrez 2, se producen frecuentemente consecuencias de índole patrimonial que exceden el marco conyugal y que gozan de proyección sobre terceras personas ajenas a dicho conflicto. En concreto, este autor hace alusión a los propietarios cedentes de la vivienda, quienes, por definición, carecen de legitimación para intervenir en el procedimiento donde se ventilan los efectos de la crisis conyugal, pero que pueden resultar afectados por lo que en éste se determine.

En relación con esta cuestión, entendemos que resulta interesante hacer referencia a dos preceptos de nuestro Código Civil: el artículo 90 («El convenio regulador a que se refieren los artículos 81 y 86 de este Código deberá contener, al menos, los siguientes extremos: …C. La atribución del uso de la vivienda y ajuar familiar») y el artículo 96 («En defecto de acuerdo de los cónyuges aprobado por el Juez, el uso de la vivienda familiar y de los objetos de uso ordinario en ella corresponde a los hijos y al cónyuge en cuya compañía queden. Cuando algunos de los hijos queden en la compañía de uno y los restantes en la del otro, el Juez resolverá lo procedente. No habiendo hijos, podrá

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acordarse que el uso de tales bienes, por el tiempo que prudencialmente se fije, corresponda al cónyuge no titular, siempre que, atendidas las circunstancias, lo hicieran aconsejable y su interés fuera el más necesitado de protección…»).

De las normas transcritas se desprende, según advierte Rams, que nos hallamos frente a un «defecto formal importante de la Ley de 7 de julio de 1981, porque construida la norma sobre una única hipótesis de trabajo —la vivienda en propiedad— ha abandonado a su suerte las restantes posibilidades de tenencia o disfrute de una vivienda» 3. Así pues, parece que los referidos preceptos presuponen que el dominio de la vivienda familiar pertenece a los cónyuges o, incluso, como señala algún autor, a uno solo de ellos, y disponen las pautas que ha de seguir el juzgador en aras a determinar la atribución de su uso en las hipótesis de crisis matrimonial 4.

Sin embargo, la realidad nos muestra cómo, en ocasiones, las decisiones judiciales adoptadas en el seno de un procedimiento de índole matrimonial son susceptibles de afectar los legítimos intereses de terceras personas, precisamente, por ser éstas las propietarias del inmueble donde se halla instaurado el hogar familiar de los litigantes. Es a esta cuestión a la que vamos a prestar atención en este trabajo, dados los perniciosos efectos que a estos terceros podría llegar a ocasionar la cesión gratuita del inmueble si ésta no se configura de la manera más respetuosa con sus intereses. En definitiva, el núcleo del problema reside en la determinación de los efectos que la atribución judicial del uso de la vivienda familiar a uno de los consortes acarrea; en concreto, la cuestión ha de centrarse en analizar hasta qué punto tal atribución judicial resulta perdurable y oponible cuando los esposos venían habitando la vivienda en virtud de una cesión gratuita de sus auténticos propietarios.

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II Principal tipología en la configuración de la cesión gratuita de la vivienda

Naturalmente, el uso del inmueble donde la familia ha establecido su hogar puede haber sido constituido a título oneroso. Resulta muy habitual, por ejemplo, que habiten una casa ajena en virtud de un contrato de arrendamiento. Aunque este concreto supuesto ha dado lugar a numerosos e interesantes pronunciamientos judiciales 5, donde se analizan las consecuencias de la atribución del

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uso de la vivienda arrendada al cónyuge del arrendatario, su estudio desborda

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el propósito de este trabajo, pues en él nos centraremos en las hipótesis en las que la vivienda ajena es habitada a título gratuito.

En el restringido ámbito que constituye el marco propio de nuestra investigación, la cesión gratuita de la vivienda —por los terceros propietarios de la misma— que precede a la crisis matrimonial puede conformarse, principalmente, como préstamo de uso o como precario.

1. Comodato

En los artículos 1741 a 1752 del Código Civil se contempla el contrato de comodato o préstamo de uso, cuya descripción, a grandes rasgos, resulta desarrollada en el primero de tales preceptos: «El comodante conserva la propiedad de la cosa prestada. El comodatario adquiere el uso de ella, pero no los frutos; si interviene algún emolumento que haya de pagar el que adquiere el uso, la convención deja de ser comodato». Así pues, se trata de un contrato en virtud del cual el propietario de una determinada cosa confiere graciosamente su posesión y uso a otro sujeto. La esencial gratuidad de esta figura contractual tiene su fundamento en una benevolentiae causa o en una affectionis vel amicitiae causa. De esta manera, por ejemplo, los propietarios de una vivienda pueden ceder su uso a uno de sus hijos en virtud de un con-

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trato de comodato, sin contraprestación alguna, para que establezca en ella su hogar familiar.

El comodato, además de esencialmente gratuito, es necesariamente temporal 6. El concreto plazo de duración de esta cesión del uso de la cosa prestada, según se infiere del texto de los artículos 1749 y 1750 del Código Civil, puede determinarse de dos modos: ya sea mediante el pacto del uso preciso que haya de darse al bien prestado, ya sea a través del establecimiento de la determinada duración de este negocio jurídico 7. Como consecuencia de ello, el comodatario habrá de restituir el objeto al comodante cuando haya finalizado el uso convenido o bien cuando llegue la fecha acordada, según cuál haya sido el modo de fijar su duración 8. Con anterioridad a ese momento, el comodante únicamente podrá exigir la restitución de la cosa prestada si tuviere urgente necesidad de ella. Por consiguiente, si se ha configurado la cesión de

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la vivienda como un contrato de comodato, los propietarios deberán esperar a la finalización del uso o del plazo pactado, salvo en el caso de verse afectados por la referida urgente necesidad 9. Parece evidente que esta manera de conformar la cesión gratuita de la vivienda puede irrogar unos considerables perjuicios a los comodantes, pues, a pesar de no recibir contraprestación alguna, les está vedado exigir la cesación ad nutum del comodato con anterioridad al momento inicialmente previsto.

En relación con la prueba de la existencia del plazo, por un lado, y de la verificación de la aludida hipótesis de urgente necesidad, por otro, se manifiesta de modo lógico y palmario nuestra jurisprudencia en la STS de 30 de junio de 2009: «La carga de la prueba de la existencia y duración del plazo o del uso incumbe al comodatario (art. 1750, párrafo segundo), y la carga de la prueba de la urgente necesidad, en el caso de que se pretenda la restitución anticipada, corresponde al comodante, que es quien invoca el hecho constitutivo de su acción o excepción, y, asimismo, para quien se produce el efecto jurídico favorable de la realidad del dato fáctico que afirma (art. 217 LEC), lo que implica una cuestión de hecho, con independencia de que la calificación de unos hechos como de «urgente necesidad» pueda ostentar un cierto aspecto de “questio iuris” (sic) por tratarse de un concepto jurídico normativo indeterminado».

Se ha planteado, principalmente en la doctrina extranjera 10, la cuestión relativa a las consecuencias que han de desprenderse de la desconexión o falta de coincidencia entre el uso y el plazo expresamente previstos. En este sentido, las partes pueden haber convenido que el bien prestado habrá de ser destinado a un uso determinado y, además, haber pactado explícitamente un plazo de duración concreto. En estos casos, ¿goza de preferencia...

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