Glosas hipotecarias honorarias (a propósito de la Ley 24/2001)
| Autor | José Luis Laso Martínez |
| Páginas | 397-422 |
Confieso que al dar lectura al contenido registral de la reciente Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, como consecuencia de su publicación en el Boletín Oficial del Estado del último día del año 2001, me entró un irrefrenable impulso de redactar algunas notas sobre ella porque aunque hasta entonces había oído hablar de su contenido, la verdad es que era para mí absolutamente desconocido, salvo la intervención ocasional en alguna reunión celebrada hace años, en la que justamente se hizo la propuesta de la intervención dirimente de los Registradores del Cuadro de Sustituciones, con la que estoy conforme.
Coincidiendo con ello, también en estos días pude leer que en la convocatoria de algún ciclo de conferencias venía anunciado el respetable nombre de un notario, ya jubilado, al que se denominaba Notario Honorario. Por esta razón, dados los ecos de la reforma y mi esperada condición también de Registrador Honorario, pues aun teniendo una edad potencialmente activa todavía de practicar su ejercicio, tanto por mis actuales propósitos como por la cercanía del tiempo esencial de su cumplimiento improrrogable, no es de esperar que pueda alcanzar tal cualidad, decidí yo también atribuirme aunque fuera sólo por ello esta condición y desarrollar el deseo sentido. A ello había de unir, por fin, para redondear la analogía, que tengo al menos también en mi haber, después de pasar a la situación de excedente desde hace ya dieciséis años, las más preclaras distinciones no estrictamente políticas del orden jurídico.
Por tanto, la referencia hipotecaria de un lado, el carácter honorario de otro y lo escueto de la glosa llevaba por fin a poner sobre el papel algunas consideraciones, ni mucho menos todas las que el texto sugiere, y hacerlo en el ejercicio estricto de mi libertad, es decir, sin los compromisos que de una dependencia orgánica o corporativa pudieran derivarse cuando, además, al llegar el tiempo inmediato, si no se es libre, nada se es.
Justificado el título y dentro de una deseada modernización, no puede por menos de sentirse rubor ante reformas como la publicada, tan menesterosamente urdida, de un contenido tan simple como penosamente indigente, fruto sin duda de oscuras intenciones que debían afrontar las cosas con más altura de miras, pensando objetivamente y no mediante medidas discriminatorias, superficiales y extrañas en un verdadero orden jurídico.
He de confesar que esta sensación es la que tuve con el conocimiento de la anulación de la reforma hipotecaria de 1998, como consecuencia de un recurso que nunca debió presentarse sin tomar conciencia de que con ello se ponía fin a una actualización normativa de la doctrina legal alcanzada durante años por la aplicación honesta, rigurosa y dinámica de Notarios y Registradores, siguiendo una tradición ya centenaria. La inoportunidad de la iniciativa, por razón de quien venía, fue manifiesta 1.
Dicho todo esto, me parece obligado glosar, según he anticipado, algún punto singular de la reforma de la Ley Hipotecaria, texto tan prestigioso en nuestro país que nunca se pensaría había de ser modificado sin debate real, con nocturnidad y alevosía, aunque pudieran traerse razones de política administrativa que lo aconsejaran, cuando en cambio otras cuestiones de fondo no se han tratado dentro de esa misma perspectiva.
Pertenece, por tanto, el nuevo texto legal al grupo normativo característico de las nuevas leyes al uso y a las que García de Enterría 2 ha identificado como «leyes desbocadas», tan lejos «de la sage lenteur meditativa de los legisladores del siglo XIX», entre las que el propio autor en el prólogo a la obra de un Notario, aludía como texto equiparable a la Ley del Suelo de 1956, a la Ley Hipotecaria al recordar según «alguna vez he dicho que con ella (la Ley del Suelo) ocurre lo que pasó con la Ley Hipotecaria de 1861, que se adelantó notablemente a su tiempo y que fue menester más de medio siglo para comenzar a extraer de ella la totalidad de sus virtualidades» 3.
El número 2 del artículo 98, sin alteración del 18 de la Ley, contiene una innovación introducida solapadamente en la Ley Hipotecaria, que deja en la mayor de las ambigüedades su alcance y plantea por ello dudas ciertas sobre sus efectos.
Dice al respecto que «la reseña por el Notario del documento auténtico y su valoración de la suficiencia de las facultades representativas harán fe suficiente, por sí solas, de la representación acreditada, bajo la responsabilidad del Notario».
Dicho con esta generalidad, no se sabe bien si lo que la Ley pretende es sustraer a la calificación registral sólo una parte de los documentos notariales, los inscribibles, aunque para ello debió retocar el artículo 18 de la Ley, que queda intocado, o si se ha pretendido introducir por una puerta inadecuada un principio nuevo en todo el ordenamiento que traslada el centro de gravedad de la suficiencia de la calificación de los representantes a los Notarios, siendo así que, si tal fuera la interpretación preferida, ello representaría un elemento insospechado por cuanto en tal caso debería deducirse que ni los órganos judiciales podrían entrar en su valoración, salvo cuando se plantease como cuestión de fondo, ni la Administración en las múltiples manifestaciones de la contratación administrativa tendrían tampoco la posibilidad, para evitar los riesgos de un contrato viciado, de verificar la suficiencia de las facultades de los representantes de los licitadores ante las convocatorias efectuadas.
No parece posible que pueda darse una interpretación extensiva tal que generalizara en todos los ámbitos la innecesariedad de la reproducción de los poderes y, sobre todo, el juicio de suficiencia bajo la responsabilidad del Notario autorizante, por lo que el parecer dominante debe ser el primero.
Pero aún en el caso de que se limite la aplicación a los documentos inscribibles ya que la Ley, y mucho menos esta Ley escoba, no ha derogado el resto del bloque de legalidad en donde tienen cabida el examen y verificación de las representaciones, debe tenerse presente que aún dentro del ámbito registral, como iremos viendo, resulta dudosa su aplicación, aunque no fuera menos que por la subsistencia del artículo 18 de la Ley Hipotecaria.
Por tanto, resultando imposible que se pretenda su generalización a toda manifestación jurídica en la que pudiera caber el juicio de suficiencia, como si se tratara de una aplicación de las adquisiciones a non domino, para lo que habría necesidad de una declaración radical desde la Ley, lo que no ocurre ni siquiera en el orden registral en el que el artículo 33 expresamente excluye que la inscripción suponga la convalidación de los actos o contratos nulos, precisamente el eventual fraccionamiento de su régimen revela su radical debilidad.
Ello ocurre con determinados negocios jurídicos en los que por su contenido, tengan o no efectos registrales, resulte imposible su fraccionamiento documental en su aplicación. Nos parece, en este sentido, paradigmático el caso de la escritura de constitución de una Junta de Compensación que sucesivamente ha de ser aprobada por la Administración Urbanística. La trascendencia de su contenido viene dada porque tiene que alcanzarse la mayoría legal suficiente de los adheridos, de tal modo que producida ésta los disidentes, si no se adhieren a su creación, quedan sujetos a la expropiación de los bienes comprendidos en su ámbito.
La alternativa ordinariamente admitida es que, según los Estatutos aprobados, la Junta puede constituirse con transmisión del dominio de los bienes afectados o sin que este efecto se produzca. Si no hay transmisión, el título no es inscribible en el Registro de la Propiedad, pero en todo caso siempre ha de aprobarse por la Administración, por lo que si se mantiene la idea del fraccionamiento es necesaria la consignación de la representación. Si, por el contrario, fuera inscribible, podría sostenerse que bastaba el juicio de suficiencia, lo que evidentemente no tendría sentido aunque, como es evidente, en todo caso será posible en cualquier documento incorporar los títulos acreditativos de la representación.
En casos como el que se acaba de indicar en los que, además, la concurrencia de una participación mayoritaria es determinante de la situación y actitud de los demás interesados, la existencia de una pluralidad indeterminada de interesados exige no una mera constancia extradocumental de la suficiencia sino una recepción íntegra y suficiente de los documentos integrantes de la representación en el momento del otorgamiento y después, ya que la posible adhesión posterior debe permitir a los que tengan interés en ella conocer si concurren todas las condiciones legales para estimar correctamente prestado el consentimiento mayoritario, teniendo en cuenta que la Ley, según hemos dicho, ni siquiera alude a la imposible convalidación del acto sino que a lo más a que llega es a dar causa a una acción de responsabilidad.
A su vez, para apreciar estas dificultades, nada mejor que aludir a estas circunstancias:
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En primer lugar, parece advertirse un eco en la finalidad del precepto que respondiera al modelo de la eficacia de los asientos extendidos por el Registrador, los cuales, a partir del juicio del mismo, quedan bajo la salvaguarda judicial, de manera que sólo pueden enervarse sus efectos mediante sentencia firme.
Sin embargo no parece razonable la identidad, precisamente en relación con los negocios jurídicos bilaterales en los que el juicio de suficiencia...
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