Giménez Roig, Eusebio: Tráfico jurídico, compraventa, escritura e inscripción. Venta, como cosa propia, de finca que otro posee en concepto de dueño». Edita: Centro de Estudios Registrales. Año 1998. Un manual de 346 páginas.
| Autor | Isabel Moratilla Galán |
| Páginas | 1187-1195 |
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GIMÉNEZ ROIG, EUSEBIO: Tráfico jurídico, compraventa, escritura e inscripción. Venta, como cosa propia, de finca que otro posee en concepto de dueño». Edita: Centro de Estudios Registrales. Año 1998. Un manual de 346 páginas.
Nuestro autor analiza el tema objeto de estudio dividiéndolo en cuatro grandes y detallados capítulos, incluyendo un apéndice final al que traslada la copia del libro la Transmisión del derecho de propiedad por contrato de compraventa, publicado en 1991 y el de la «Presentación» o «Conclusiones» del libro Compraventa transmisiva, prueba y publicidad de la transmisión, publicado en 1993. Y es que el tráfico jurídico de bienes patrimoniales en el sistema español, al decir del autor, se fundamenta en la configuración legal del contrato de compraventa con eficacia transmisiva, tanto de venta normal (artículo 1.445 del Código Civil), como de venta-cesión de un derecho incorporal (artículo 1.526 del Código Civil). Tal efecto transmisivo se complementa con la eficacia de (1) la escritura notarial y con (2) la eficacia de la inscripción registral, la primera porque formaliza y prueba el total supuesto de hecho de la transmisión del derecho de propiedad que el vendedor transmitente manifiesta le pertenece y la segunda porque publica las respectivas pruebas de los supuestos de hecho de la adquisición del derecho por el vendedor, a quien se presume el derecho que vende, y por el comprador, a quien se asegura o mantiene en su adquisición del derecho que compra, excepto si se prueba que conoce al comprar que el derecho no pertenece al vendedor, y a quien no le afectan más cargas que las publicadas registralmente o conocidas por él.
Dedica el autor el Capítulo I al estudio en detalle del contrato de compraventa, configurado por Ley como un contrato recíprocamente transmisivo y recíprocamente obligatorio. Paralelamente soslaya como el Código Civil contrapone el normal u ordinario contrato de compraventa regulado por el artículo 1.445 del Código Civil como el contrato de compraventa transmisivo de una cosa específica, poseída en concepto de dueño por el vendedor que afirma ser el propietario conforme a la presunción de pertenencia de la cosa al poseedor en concepto de dueño, y el específico contrato de compraventa que regula el artículo 1.526 del Código Civil y que es el contrato de compraventa-cesión transmisivo de cualquier derecho incorporal. En realidad, considera que el efecto primordial del contrato de compraventa español es la transmisión de la propiedad de la cosa, bien mediatamente al transmitirse la posesión de la cosa del vendedor poseedor en concepto de dueño, de conformidad con la teoría del título y el modo, o bien inmediatamente a la perfección del contrato o sin la transmisión de la posesión cuando el vendedor está desposeído. Lo importante es que el comprador llegue a ser el propietario de la cosa, pues el que llegue a poseedor de la cosa en concepto de dueño se fundamenta en que tal contrato de compraventa es transmisivo de la propiedad que le faculta para ser y para reivindicar la cosa.
Decíamos al principio que el efecto transmisivo de un contrato de compraventa de una finca se complementa con la eficacia de la escritura notarial y con la eficacia de la inscripción registral.
Pues bien, a la primera, eficacia de la escritura notarial, dedica el Capítulo II sus páginas, de entre las que destaca que la escritura notarial de compraventa formaliza y prueba la perfección y el contenido del contrato de compraventa, y normalmente además su cumplimiento por ambas partes contratantes. La base Page 1188 en el Código Civil se toma por el artículo 1.462.2, que ordena que el otorgamiento del contrato de compraventa instrumentado notarialmente equivaldrá a la entrega de la cosa, sino resulta o se deduce lo contrario. Ambas partes pueden acordar el pacto de reserva de dominio y ello para que el vendedor continue siendo el poseedor en concepto de dueño y el propietario, hasta que se cumpla la transmisión de la propiedad, que suele ser el cobro del precio aplazado. Pero, en realidad, la escritura notarial, no solo prueba la VENTA NORMAL y la TRADICIÓN INSTRUMENTAL o entrega de la posesión en concepto de dueño de la cosa o finca por el vendedor poseedor, sino que también prueba la venta-cesión instrumental del derecho incorporal de propiedad por el vendedor desposeído de la cosa o finca (artículos 1.218 y 1.462.2 del Código Civil, este último ya citado), el comprador-cesionario reivindicante.
El contrato de compraventa es un intercambio de propiedades, de la cosa y del dinero, con reciprocidad justa, y el Notario autorizante de la escritura de compraventa es para las dos partes contratantes, con imparcialidad en su asesoramiento para la formación de la voluntad contractual y como testigo cualificado que auténtica una prueba de la recíproca adquisición de la propiedad de la finca y del dinero o del crédito pecuniario por el contrato de compraventa, apta para que el Registro la publique y asegure la adquisición de la propiedad de la finca por el comprador en el supuesto de que el vendedor resulte no ser el propietario. La escritura o instrumento notarial de compraventa, es forma y prueba del contrato de compraventa y prueba de su cumplimiento por ambas partes, prueba de la transmisión de la propiedad del dinero del precio, o de su aplazamiento y prueba de la transmisión de la propiedad de la cosa. En la actualidad el artículo 1.462.2 del Código Civil ORDENA, que «el otorgamiento» del contrato de compraventa instrumentalizado notarialmente «equivaldrá a la entrega de la cosa», si no resulta o se deduce claramente lo contrario de la misma escritura notarial que lo formaliza y prueba. Significa que ambas partes pueden convenir el pacto de reserva o condición suspensiva de la transmisión de la propiedad, por el que el vendedor continuará siendo el poseedor en concepto de dueño y el propietario hasta que se cumpla la condición, que puede ser el cobro efectivo de la totalidad del precio aplazado. La compraventa escriturada notarialmente, sin tal condición voluntaria, por imperativo legal, produce su efecto transmisivo de la propiedad, prácticamente de manera inmediata. La escritura pues, parece incluir un pacto de constituto posesorio y un pacto de cesión de la acción reivindicatoria. Y es que decir que el otorgamiento del contrato de compraventa mediante escritura notarial (salvo pacto de reserva de dominio) «equivaldrá a la ENTREGA de la cosa», significa o se ha de interpretar, por mandato imperativo de la Ley, que resulta excluida la posibilidad de exigir seguidamente el comprador al vendedor la entrega material (real) de la cosa o la rescisión del contrato, porque el contrato de compraventa mediante escritura notarial (salvo pacto de reserva de dominio) produce su efecto primordial, la TRANSMISIÓN DEL DERECHO DE PROPIEDAD sobre la cosa, en la fecha de la escritura, al quedar el contrato cumplido seguidamente a su perfección. Cuando el vendedor es el poseedor en concepto de dueño porque se entiende que media pacto intrumental de tradición o entrega cumplida Seguidamente en forma de constituto posesorio, transmisivo de su posesión en concepto de dueño y que hace que resulte transmitido mediatamente su derecho de propiedad corporal, y cuando el comprador desconoce que el vendedor está desposeído, y por esto la tradición es imposible seguidamente a la Page 1189 perfección del contrato, porque se entiende que media pacto instrumental de cesión transmisiva inmediatamente de su derecho de propiedad incorporal, con la inseparable acción reivindicatoria, que actúa por el comprador con llamamiento de garantía del vendedor y para obtener la posesión si el tercero poseedor no ha consumado la usucapión ni es propietario por otro título de adquisición.
El artículo 1.462.2 se refiere, de manera primordial a la venta normal y a la «tradición instrumental»...
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