El régimen de la propiedad urbana tras la Ley 8/2013

Autor:Antonio Ángel Longo Martínez
Cargo:Notario de Barcelona
Páginas:85-96
 
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Con el doble objetivo de combatir la situación crítica del mercado del suelo y la vivienda en nuestro país y de cumplir con requerimientos dimanantes de la normativa europea en relación con la sostenibilidad ambiental en el sector, la Ley 8/2013, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas (LRRRU), contiene una serie de medidas que inciden directamente en el régimen de la propiedad urbana y que vamos a intentar examinar desde una perspectiva notarial, incidiendo en los aspectos prácticos más importantes.

La Ley se califica como «legislación básica» al amparo de las competencias atribuidas al Estado por el art. 149.1.13.ª de la Constitución, sobre bases y coordinación de la planificación general de la actividad económica. Esto debería significar su inmediata aplicabilidad en aquellos puntos no necesitados de desarrollo o de adaptación, y la obligación, por parte de la correspondiente comunidad autónoma, de verificar el desarrollo o la adaptación de la regulación básica que así lo requiera.

Es de advertir, no obstante, que la Gene-ralitat de Cataluña ha presentado recurso de inconstitucionalidad, n.º 5493-2013, admitido a trámite por el Pleno del Tribunal Constitucional mediante providencia de 5 de noviembre de 2013, contra determinados preceptos de la Ley, concretamente, los arts. 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14 y 15 y las disposiciones transitorias 1.ª, final 12.ª, apartado 5.º, en cuanto a la redacción dada a los apartados 7.º y 8.º del art. 9 de la Ley del Suelo, y final 18.ª. El grado de aplicabilidad definitiva de la normativa que comentamos dependerá, por tanto, de lo que en su momento determine la Sentencia del Tribunal Constitucional. Sin embargo, en tanto que la admisión a trámite del recurso no provoca la suspensión de la vigencia de los preceptos impugnados (art. 30 de la Ley Orgánica del Tribunal Constitucional), su examen, en este momento, debe partir de su plena aplicabilidad, sin perjuicio del necesario desarrollo normativo de las materias que así lo requieran.

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I Primera parte: modificaciones en el régimen del suelo

La novedad de índole urbanística más importante, y al mismo tiempo el medio utilizado por la Ley para conseguir los objetivos reseñados, es la redefinición del deber legal de conservación de la propiedad, a cuyo fin, de una parte, se modifica la caracterización del mismo que se recoge en el art. 9 del Texto Refundido de la Ley del Suelo y, de otra, se introduce, en el Título II de la misma Ley 8/2013, la regulación de lo que se denomina «actuaciones sobre el medio urbano».

La modificación en este punto del Texto Refundido de la Ley del Suelo implica la confirmación del deber de conservación como un deber con un contenido evolutivo, determinado, como ya refería la redacción anterior del art. 9, por las condiciones que fueren «legalmente exigibles». A partir de dicha idea, la reforma hace ahora referencia expresa a «los requisitos básicos de la edificación establecidos en el art. 3.1 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de ordenación de la edificación», pero también a aquellas obras adicionales que fueren necesarias «para la mejora de la calidad y la sostenibilidad del medio urbano», lo que, como se indica en el Preámbulo, requerirá su introducción en la normativa del sector, de acuerdo con la evolución de las necesidades sociales, y la determinación por la Administración, de manera motivada, del nivel de calidad que deba ser alcanzado por cada edificio.

Para garantizar el cumplimiento de dicha obligación de conservación en los tér-minos en que la misma ha quedado ahora perfilada, se establece, en el n.º 2 de dicho art. 9, que: «La Administración competente podrá imponer en cualquier momento la realización de obras para el cumplimiento del deber legal de conservación, de conformidad con lo dispuesto en la legislación estatal y autonómica aplicables. El acto firme de aprobación de la orden administrativa de ejecución que corresponda determinará la afección real directa e inmediata, por determinación legal, del inmueble al cumplimiento de la obligación del deber de conservación. Dicha afección real se hará constar, mediante nota marginal, en el Registro de la Propiedad, con referencia expresa a su carácter de garantía real y con el mismo régimen de preferencia y prioridad establecido para la afección real al pago de cargas de urbanización en las actuaciones de transformación urbanística» 1 .

Por otro lado, la LRRRU regula las citadas actuaciones sobre el medio urbano, que engloban (art. 7) las «actuaciones de rehabilitación», a realizar en edificaciones que aparezcan en situación de insuficiencia o degradación y no cumplan los requisitos básicos de funcionalidad, seguridad y habitabilidad, y las de «regeneración y renovación urbanas», cuando las obras pretendan incluir la demolición y nueva construcción de edificios o afecten, además de a estos, a tejidos urbanos.

Su característica más importante es que se trata de actuaciones que pueden promoverse y ejecutarse de forma aislada, pero también integradas en una estrategia global y unitaria. Si ello implica la necesidad de alterar la ordenación urbanística vigente, deberán observar los trámites procedimen-tales legalmente requeridos a tal fin, aunque la Ley facilita los mismos permitiendo (art. 10) que la normativa autonómica prevea su aprobación simultánea a la de dicha reforma, o incluso independiente, por los procedimientos de aprobación de las normas reglamentarias. Cuando no se requiera dicha alteración, bastará con la delimitación y aprobación de un ámbito de actuación conjunta o la mera identificación de una actuación aislada.

El art. 12 de la Ley 8/2013 contiene una norma similar a la que se introduce en el art. 9.2 del Texto Refundido de la Ley del Suelo, determinando, ahora de modo específico en relación con «las fincas constitutivas de elementos privativos de regímenes de propiedad horizontal o de complejo inmobiliario privado, cualquiera que sea su propietario», la afección real al cumplimiento del deber de costear las obras, una vez firme en vía administrativa la delimitación espacial del ámbito de actuación, sea con-junta o aislada. Afección que se hará constar mediante nota marginal en el Registro de la Propiedad.

Según el art. 9.1, la iniciativa para proponer las «actuaciones sobre el medio urbano» puede partir de la Administración o de sus entidades públicas adscritas, pero también de los propietarios y de las comunidades de propietarios o titulares de derechos reales o de aprovechamiento, así como de las empresas, entidades o sociedades que intervengan en nombre de cualesquiera de los sujetos anteriores.

Los mismos sujetos legitimados para proponer las actuaciones lo están también para participar en su ejecución, con dos particularidades:

- Los propietarios que quieran presentar ofertas para participar en un concurso público deberán constituir previamente una asociación administrativa, que se regirá por lo dispuesto en la legislación de ordenación territorial y urbanística en relación con las entidades urbanísticas de conservación (art. 13).

- Las empresas, entidades o sociedades a que se refería el art. 9 como legitimadas para la iniciativa del procedimiento cuando intervengan «en nombre» de

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cualesquiera de los sujetos anteriores lo están para intervenir en su ejecución «por cualquier título» (art. 15) 2 .

El art. 15 de la Ley reconoce a todos los sujetos que intervengan en la ejecución plena capacidad jurídica para todas las opera-ciones, incluidas las crediticias, pudiendo, entre otros actos, otorgar escrituras públicas de modificación del régimen de propiedad horizontal, tanto en lo relativo a los elementos comunes como a las fincas de uso privativo, a fin de acomodar este régimen a los resultados de las obras de rehabilitación edificatoria y de regeneración y renovación urbanas. Importante disposición a la que volveremos a hacer referencia al comentar las reformas en sede de propiedad horizontal.

La reforma incide también en el control administrativo de la actividad edificatoria. Así, el n.º 7 del art. 9 recoge la regla que ya incorporaba el antiguo art. 8.1.b) de exigibilidad de autorización administrativa para todo acto de edificación e imposibilidad de adquisición por silencio positivo de facultades o derechos que contravengan la ordenación territorial o urbanística 3 .

La Ley reconoce a todos los sujetos que intervengan en la ejecución plena capacidad jurídica para todas las operaciones, incluidas las crediticias, pudiendo otorgar escrituras públicas de modificación del régimen de propiedad horizontal

En su momento, en virtud de la Sentencia de la Sala 3.ª del Tribunal Supremo de 28 de enero de 2009, dicha norma fue considerada preferente respecto de la contenida en el art. 43.2 de la Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, y acabó con toda una doctrina de la Dirección General y de la propia Dirección General de los Registros y del Notariado que mantenía la adquisición por silencio positivo de deter-minadas licencias urbanísticas. La interpretación del Tribunal Supremo fue recogida posteriormente por el art. 23 del Real Decreto Ley 8/2011, de 1 de julio, que la desarrolló mediante la determinación de una serie de actos sujetos a dicha autorización expresa sin posibilidad de silencio administrativo, actos que incluyen parcelaciones y construcciones en general.

El contenido de dicho art. 23 del Real Decreto Ley 8/2011 aparece incorporado ahora a este art. 9.7 del Texto Refundido de la Ley del Suelo con una pequeña pero importante novedad, cual es la desaparición, de entre los actos relacionados, de la licencia de primera ocupación de las edificaciones e instalaciones de nueva planta, y la introducción en su lugar de un número específico, el 9, relativo al...

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