La gestión del régimen de propiedad horizontal
| Autor | Dra. María Teresa Marín García de Leonardo |
| Cargo del Autor | Profesora Titular de Derecho civil. acridtada como Catedrática. Universidad de Valencia |
| Páginas | 77-104 |
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Actividad práctica 1.1 Redactar una convocatoria de Junta de propietarios teniendo en cuenta que convoca el Presidente y se trata de la reunión anual para aprobar las cuentas y los presupuestos del próximo ejercicio. Determinar razonadamente la validez de la misma en el supuesto de que se haya llevado a cabo dejando la convocatoria en los buzones.
Para la resolución de la cuestión relativa a la validez puede consultarse Jurisprudencia comentada del Departamento Jurídico Sepín sobre "Validez de las notificaciones realizadas en el buzón de cada propietario", Revista SepiNET, Propiedad Horizontal, Junio 2005, nº 259.
Actividad práctica 1.2 Redactar una Convocatoria de Junta de Propietarios extraordinaria llevada a cabo por diversos propietarios tratando materias que requieran mayoría y teniendo en cuenta que hay dos propietarios morosos. Determinar razonadamente la validez de la misma en el supuesto de que la convocatoria se haya hecho:
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por burofax que no se ha recogido de correos
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por correo ordinario
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en el tablón de anuncios de la finca
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por correo electrónico
Para la resolución de las cuestiones relativas a la validez pueden consultarse las Stas del TS 261/2006, de 22 de marzo, 987/2007, de 19 de diciembre y 938/2008 de 22 de diciembre y el estudio doctrinal de MAGRO SERVET, V., "Viabilidad legal del uso del correo electrónico en el Derecho de la Propiedad Horizontal", Cuaderno Jurídico Sepín, Propiedad Horizontal, enero-febrero 2009, nº 297.
Actividad práctica 1.3 En una Junta de Propietarios se adoptaron los siguientes acuerdos:
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Designación de Presidente y Secretario Administrador
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Cese del anterior administrador por su mala gestión
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Aprobación del Reglamento de Régimen Interior de la Comunidad de propietarios con el siguiente contenido...
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Supresión del servicio de portería y pase de la vivienda del portero a elemento privativo
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Colocación de portero automático, aunque no estaba previsto en el orden del día
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División de un piso de 200 m., propiedad de uno de los comuneros, en dos y autorización para colocar dos puertas
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Colocación de una antena parabólica
Redactar el Acta de la Junta de propietarios y llenar de contenido el Reglamento de Régimen Interior con las materias que estime pertinentes y sean objeto del mismo. Determinar razonadamente el quórum exigible para la adopción de cada uno de los acuerdos y la validez del acuerdo de colocación de portero automático.
Actividad práctica 1.4 Redacte la convocatoria de Junta de propietarios y la correspondiente acta de la Junta en la que se aprueba el cierre de terrazas y la colocación de toldos en la fachada., teniendo en cuenta que existen propuestas distintas de cerramiento y diversidad de opiniones respecto de los cerramientos.
Determine el quórum exigible para llevar a cabo la actuación y si cabe la posibilidad de poner diversos cerramientos.
Actividad práctica 1.5 Se procede por parte de la comunidad de propietarios a la aprobación de los estatutos. Redacte el proyecto de
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estatutos que se presenta a la Junta de propietarios, la convocatoria de la misma y el acta de aprobación.
Determine el quórum exigible y qué pasa con los propietarios que no asisten a la Junta
Actividad práctica 1.6 Redactar un requerimiento hecho a un propietario por tener la música a elevado volumen hasta altas horas de la noche. Determinar si es necesaria convocatoria y aprobación en Junta para realizar dicho requerimiento y las consecuencias pertinentes para el caso de que no cese en su actividad.
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Supuesto
Una Comunidad de propietarios a petición de varios de ellos convoca con un plazo de 48 horas una Junta a través del presidente, para renovar dicho cargo y elegir al primo de una de las propietarias dada su condición de abogado. En el orden del día se hacían constar además, las siguientes materias:
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Petición de cesación de la actividad desarrollada en la vivienda nº... en la medida en que se destina a despacho de abogados, por ser contraria a los estatutos.
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Propuesta de cambio de servicio de limpieza del edificio En la Junta se acuerda:
1) Nombrar al primo de una de las propietarias como presidente
2) Solicitar a través del presidente la cesación de la actividad relativa al despacho de abogados por ser contraria a los estatutos
3) La limpieza se llevará a cabo por cada vecino semanalmente y en turnos rotativos para que la Comunidad no tenga que gastarse dinero. De no llevarse a cabo por alguno de ellos se contratará una limpiadora a su costa.
El acta se comunica a los propietarios por e-mail
Preguntas
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¿Puede nombrar la Junta al primo de una de las propietarias como presidente
El art. 13.2 de la LPH establece que "los propietarios elegirán de entre ellos un presidente, que representará en juicio y fuera de él a la Comunidad en los asuntos que le afecten". Este precepto, por tanto, exige que el presidente sea nombrado entre los propietarios. Al respecto, la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha declarado la nulidad de pleno derecho del nombramiento como presidente de la Comunidad de propietarios de quien no es propietario
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En este sentido pueden verse las Sentencias de 13 de julio de 2006 (RJ 2006/ 787 y 14 de octubre de 2008 (RJ 2008/5690) que ponen de relieve el carácter imperativo del art. 13.2 LPH de tal forma que cuando se conculca estamos ante un acto nulo de pleno derecho, conforme al art. 6.3 CC. De esta forma distingue aquellos acuerdos que son susceptibles de sanación por efecto de la caducidad sobrevenida de la acción de impugnación, a cuyo orden pertenecen todos los que se ofrezcan contrarios a los estatutos privativos; y hay otros que acusan una ilegalidad que comportaría la nulidad "pleno iure", sin posibilidad alguna de convalidación por el transcurso del plazo de caducidad.
Aplicado al caso concreto, es decir, si se eligiera al primo del copropietario el nombramiento sería nulo por ser contrario a una norma de ius cogens no siendo susceptible de subsanación y convalidación porque el precepto es exigente en cuanto a reunir la condición de copropietario en el momento de la elección. Por tanto tampoco está sometido a plazo de caducidad alguno puesto que el previsto en el art. 16.4 LPH, de treinta días, sólo juega para los acuerdos anulables.
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Qué tipo de convocatoria debe hacer para dicha Junta
En primer lugar cabe señalar que, de acuerdo con lo que dispone el art. 16.1 LPH la Junta de propietarios puede reunirse cada vez que lo solicite la cuarta parte de los propietarios o un número de éstos que represente al menos el 25% de las cuotas de participación. La convocatoria se puede llevar a cabo de forma ordinaria o extraordinaria. Normalmente la ordinaria anual es para aprobar los presupuestos y cuentas anuales. La diferencia con al extraordinaria se encuentra en que aquélla debe hacerse, cuando menos, con seis días de antelación, y la extraordinaria con el tiempo suficiente para llegar a conocimiento de los interesados. En este caso como el plazo es de 48 horas se tratará de junta general extraordinaria convocada por el presidente, aunque podrían haberla convocado los promotores de la reunión, de acuerdo con el art. 16.2 LPH.
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Redacte la convocatoria de la Junta
En Valencia a 9 de febrero de 2009
Conforme a lo dispuesto en el art. 16 de la Ley de Propiedad Horizontal, por medio de la presente y se convoca JUNTA GENERAL EXTRAORDINARIA de la Comunidad de propietarios sita en Valencia, C/...nº, para el día 13 de febrero a las 19 horas en primera convocatoria y a las 19´30 en segunda convocatoria en la vivienda del Presidente, con el siguiente
ORDEN DEL DÍA:
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Lectura del Acta de la Junta anterior
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Propuesta de nombramiento de nuevo presidente al primo de una de las propietarias dada su condición de abogado
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Solicitud de cesación de la actividad relativa al despacho de abogados sito en la puerta...por ser contraria a los estatutos
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Propuesta de cambio del servicio de limpieza de los elementos comunes del edificio y sustitución por un turno rotativo
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Ruegos y preguntas
La presente convocatoria tiene lugar a solicitud de los siguientes propietarios:
D (nombre y apellidos).........piso o local nº....cuota de participación %
D. (nombre y apellidos).........piso o local nº....cuota de participación %
D. (nombre y apellidos).........piso o local nº....cuota de participación %
D. (nombre y apellidos).........piso o local nº....cuota de participación %
D. (nombre y apellidos).........piso o local nº....cuota de participación %
Los promotores detallados reúnen los requisitos de cuotas legales establecidos en el art. 16.1 LPH para solicitar la convocatoria de dicha Junta.
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Dada la importancia de los asuntos a tratar se ruega encarecidamente su asistencia. Caso de resultar imposible le rogamos otorgue su representación por escrito.
ADVERTENCIA: A los efectos oportunos se hace constar los propietarios que tienen recibos pendientes de pago a la Comunidad (nombrarlos). Se recuerda que si en el momento de iniciarse la Junta no se encuentran al corriente en el pago de todas las deudas no tendrán derecho de voto de acuerdo con el art. 15.2 LPH
FDO D. (nombre y apellidos) PRESIDENTE DE LA COMUNIDAD
DELEGACIÓN. El abajo firmante, propietario de la puerta nº... piso... escalera... de la Comunidad de propietarios del edificio sito en la...
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