A propósito de la Sentencia de la Audiencia Provincial de Gerona de 26 de julio de 2011: compraventa de finca con afectaciones urbanísticas no advertidas

AutorArnau Guasch Sol
CargoAbogado del Área de Derecho Mercantil de Uría Menéndez (Barcelona).
Páginas69-73

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En la relativamente reciente sentencia de la Audiencia Provincial de Gerona de 26 de julio de 2011, se plantea un supuesto en el que, en un contrato de compraventa con arras sobre un piso, el vendedor declara transmitir la vivienda libre de cargas y gravámenes; sin embargo, según la propia sentencia declara acreditado, «la finca de autos está edificada en suelo no urbanizable y afectada en el plan urbanístico».

Así las cosas, el comprador -actor en primera instancia y luego, tras ser íntegramente desestimada su demanda, recurrente en apelación- solicita la resolución del contrato por incumplimiento del vendedor, en la medida en que el inmueble transmitido se halla sometido a una carga [sic] urbanística. Sin embargo, la sentencia, apoyándose en reiterada jurisprudencia del Tribunal Supremo, señala que las limitaciones derivadas del régimen urbanístico del suelo quedan excluidas del concepto de cargas y gravámenes, motivo por el cual no puede entenderse incumplida la estipulación del contrato en cuya virtud el vendedor debía entregar la finca libre de cargas y gravámenes.

Por otra parte, la Audiencia pone de manifiesto que la afectación urbanística de la finca en cuestión no la inhabilitaba para el fin o destino para el que fue adquirida (no pudiéndose, en consecuencia, apreciar la concurrencia de un aliud pro alio), y ello en la medida en que, según la propia sentencia, «la casa comprada venía siendo destinada a vivienda [...] desde la fecha de su construcción en el año 1975 y en tal uso podía mantenerse, afectando únicamente la limitación urbanística probablemente a determinados aspectos de rehabilitación de la misma, especialmente por lo que se refiere a condiciones de construcción».

Adicionalmente a lo ya expuesto, la sentencia pone además de relieve que no puede entenderse que la afectación urbanística de la finca fuera oculta, toda vez que «la información urbanística está al alcance de cualquier interesado, como consecuencia del carácter público del Planeamiento».

La sentencia aborda, por último, ciertas cuestiones relativas a la figura jurídica de las arras con relación al contrato objeto de controversia; sin embargo,

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ello excede el objeto del presente estudio, por lo que obviaremos su comentario y análisis.

Concepto de cargas y gravámenes

A la luz de la sentencia, cabe en primer lugar plan-tearse cuál es el verdadero alcance que en nuestro ordenamiento jurídico hay que otorgar al concepto de cargas y gravámenes.

En lo que aquí nos afecta, lo anterior tiene una notable relevancia en la medida en que, entre otras cuestiones, es el presupuesto necesario para la aplicación del artículo 1483 de nuestro Código Civil (el «CC»), que en su primer párrafo establece que «si la finca vendida estuviese gravada, sin mencionarlo la escritura, con alguna carga o servidumbre no aparente, de tal naturaleza que deba presumirse no la habría adquirido el comprador si la hubiera conocido, podrá pedir la rescisión del contrato, a no ser que prefiera la indemnización correspondiente». Y ello sin perjuicio de que, en la transmisión de una cosa mueble o inmueble, el engaño sobre su estado de cargas pueda ser tipificado como estafa penalmente punible.

A este respecto, es harto reiterada la jurisprudencia del Tribunal Supremo -de la que pueden encontrarse ejemplos tan lejanos en el tiempo como la sentencia de 27 de enero de 1906- que constriñe el concepto de cargas y gravámenes a aquellos que sean constitutivos de derechos reales, limitativos de los derechos de goce o disposición que corresponden al propietario, en tanto que la carga supone para el titular dominical la obligación de satisfacer alguna prestación, generalmente periódica, a favor del titular del derecho.

En términos parecidos se pronuncia la doctrina civilista más autorizada. Así, por citar solo un ejemplo, Díez-Picazo y Gullón -parafraseando a su vez a Biondi- señalan que «se entiende por carga real un gravamen que pesa objetivamente sobre un fundo, por el que cualquier propietario del mismo está obligado a realizar prestaciones positivas en favor del dueño de otro fundo, o de una persona determinada».

Siendo ello así, las limitaciones legales del dominio, y entre ellas las urbanísticas, por tener carácter institucional y configurar el contenido normal del dominio, deben quedar excluidas del concepto de cargas y gravámenes.

A la vista de lo que se acaba de exponer, desde un punto de vista práctico y atendiendo a la salvaguardia de la posición jurídica del comprador, deberá medirse bien el alcance que en su caso se dé a la redacción de las declaraciones y garantías del vendedor, siendo recomendable no solo una declaración genérica sobre la inexistencia de cargas y gravámenes (concepto que, como se...

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