Algunas generalidades sobre la fianza en los contratos de Arrendamientos

AutorJuan de Torres Aguilar
CargoJuez Municipal de Sevilla
Páginas114-128

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I La fianza en metálico en la Ley de Arrendamientos Urbanos

La Ley de Arrendamientos Urbanos, con franco sentido innovador, preceptúa la fianza en metálico, garantía real de las obligaciones contraídas por el inquilino o arrendatario. Como es sabido, el artículo 135 disciplina la materia, extensiva a sus elementos personales y reales, constitución, efectos y extensión.

Antes de examinar aquellos extremos procede .hacer un somero análisis de su naturaleza jurídica. ¿Es propiamente una fianza la fianza en metálico? La casa («El arrendamiento urbano», II. 200) ;entiende, con razón, a nuestro juicio, que la llamada fianza en metálico no es propiamente una fianza, ya que no existe fiador, y estima que se trata de una forma de prenda, una prenda irregular si se quiere, pero no de una fianza propiamente dicha. De Buen («Derecho civil. Judicatura», I, 299) opina que la fianza en metálico no es fianza en sentido técnico. Colin y Capitán («Adiciones», V, 61,Page 115 62), luego de estudiar sus elementos hace observar su profunda semejanza con la prenda, aunque difiere de ella -dice- en que la persona a quien se entrega el dinero se convierte en propietario. De Buen entiende se trata de prenda constituida sobre un valor. Reyes y Gallardo («Ante la novísima Ley de Arrendamientos Urbanos»), al comentar el precepto específico, dicen «de lo contrario estaríamos en el supuesto de una fianza respondiendo por los actos de quien la constituyó», y esto es precisamente lo que ocurre con la fianza en metálico del artículo 135 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, sobre todo si la constituye el propio inquilino o arrendatario.

Lo mismo sucede cuando el constituyente es un tercero, pues ló hace en nombre del arrendatario y en todo caso falta la nota inexcusable del cumplimiento por otro, o sea pagar o cumplir por el deudor, elemento típico del contrato de fianza, según es sabido.

- Dada la brevedad de estas líneas colígese de lo expuesto, que la fianza en metálico, regulada en el citado artículo 135, es una institución especial asimilada a la prenda, o, si se quiere, una garantía pignoraticia sobre metálico, cuyo importe resulta unas veces invertido en el efecto especial timbrado, creado por la Ley, y otras, por extraña anomalía, es recibido por el subarrendador. La prenda en metálico, obligación «ex legis» del arrendatario o subarrendatario constituyente, obliga al arrendador a su devolución, una vez terminado el contrato, y saldadas las obligaciones contraídas por aquellos.

El arrendador puede solicitar su adjudicación, si fuere procedente. ¿Cuál es la situación del arrendador o subarrendador respecto de la garantía pactada ? La Ley de Arrendamientos Urbanos no se cuida de señalarla. A nuestro entender, durante la vigencia contractual o legal del arrendamiento, el arrendador o subarrendador tendrán, respectivamente, el carácter de depositario o de prestatario del efecto timbrado, o del metálico recibido, sometidos, por tanto, a las prescripciones del depósito necesario (art. 1.781) o del préstamo simple, que impone al subarrendador la obligación de devolver el numerario recibido en el tiempo y forma legalmente establecido, en armonía con lo dispuesto en el artículo 1.768, en relación con los 1.724 y 1.770 del Código civil. De lo contrario, faltaría la necesaria garantía de devolución, en su día, al constituyente.

1) Elementos personales. La fianza en metálico se constituyePage 116 normalmente por el inquilino o arrendatario y por el subarrendatario. Del lado activo figurau el arrendador o subarrendador.. García Royo («Tratado», II, págs. 499 y ss.) admite la posibilidad de que un tercero preste la garantía en sustitución del obligado principal. En realidad, al arrendador o subarrendador le es indiferente sea el titular arrendatario o un tercero quien haga entrega de la cantidad necesaria para constituirla. Sin embargo, si el constituyente es un tercero habrá de hacerlo a nombre del obligado, y una vez constituida no le afectarán los actos del arrendatario.

2) Elementos reales. El elemento real de esta singular garantía pignoraticia es el metálico en que consiste, recibido por el arrendador o subarrendador. La fianza en metálico se extiende exclusivamente a los contratos comprendidos en esta Ley (art. 135). Por tanto, dice García Royo (ob. ci.t. 500), resultan excluidos de su ámbito, de aplicación, los arrendamientos de temporada, de industria o negocio, espectáculos públicos, etc., etc. En estas excepciones rige el principio de autonomía contractual del artículo 1.255 del Código, civil. ¿Qué ocurre en los supuestos de transmisión de la titularidad arrendaticia? ¿Será necesario constituir nueva fianza por el subrogatario o cesionario? Así lo estima el mismo comentarista, cuya autorizada opinión no compartimos.

En las cesiones válidas consentidas del artículo 37, en la subrogación inter vivos de parientes del 34, y en los traspasos del 55, aunque desaparece la personalidad del cedente, se origina un fenómeno de subrogación o sucesión singular, a la que creemos aplicable el artículo 1.528 del Código civil, de suerte que con la titularidad arrendaticia transmitida por el cedente, se adquieren, además, salvo disposición en contrario, todos los derechos accesorios, como prenda, fianza,.hipoteca o privilegio. Esto no excluye la estipulación de nueva fianza, o si la misma se constituyó por un tercero en nombre del arrendatario.

La cuantía de la fianza en metálico aparece fijada legalmente en .atención al destino de la cosa arrendada, vivienda o local de negocio, consistente en el importe de una mensualidad de renta para los contratos de las primeras y dos, en los segundos En los. subarriendos parciales sobre vivienda, la Ley de Arrendamientos Urbanos gradúa la cuantía de la, fianza en atención a la renta devengada por el arrendamiento. Con este criterio ilógico es evidente que el subarrendatario, de vivienda insignificante, de renta relativamente pe-Page 117quena, puede venir obligado a prestar una garantía metálica desmesurada, que puede consistir en la mitad de la renta del arrendar miento, con lo que no se facilita el acceso a la vivienda, y se fomentan los manejo? fraudulentos de los arrendadores.

Por el contrario, el importe de dos mensualidades de renta puede resultar ilusorio en los locales de negocio, necesitados de una mayor seguridad y garantía. En los subarriendos parciales de locales de negocio, rige la norma ya expuesta para esta clase de arrendamientos.

3) Constitución. La fianza se constituye por el arrendatario o subarrendatario, o por un tercero en su nombre. Su constitución, ¿es requisito previo o concurrente a la perfección o a la consumación del contrato ? La cuestión puede ofrecer trascendencia práctica para el arrendador. El artículo 4.° del Decreto de 26 de octubre de 1939 preceptúa que ola adquisición del papel de fianzas deberá verificarse en el mismo día de la celebración del contratos. En este precepto, de indudable vigencia, se impone al arrendador la obligación de invertir el metálico en que la fianza consiste en el efecto timbrado especial, lo que supone que el arrendatario le ha entregado su importe. Parece natural entender celebración por perfección, expresión preferible dado el carácter consensual del arrendamiento.

La prestación de la fianza por el arrendatario ha de ser previa o coetánea a la perfección del contrato. Si así no fuera no resultaría, obligado el arrendador aunque le hubiese suscrito. ¿Qué ocurre si el arrendatario entra en posesión de la cosa locada y luego demora la prestación de la fianza? Claro está que el arrendador podrá exigirla judicialmente con la indemnización de daños y perjuicios correspondientes, pero es indudable que en tal caso no podría ejercitar la facultad resolutoria implícita en las recíprocas del artículo 1.124, por la sencilla razón de que el contrato no se había perfeccionado, y habría de acudir al procedimiento expeditivo del artículo 41 de la Ley Hipotecaria.

De aquí resulta la necesidad ineludible para el arrendador de exigir su importe en el momento mismo, por lo menos, de suscribir el contrato...

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