Los gastos asociados a la constitución de préstamos hipotecarios en la contratación con consumidores: una mirada hacia el futuro
| Autor | Mariló Gramunt Fombuena |
| Cargo | Profesora titular de Derecho civil. Universidad de Barcelona. IP GREDINT (Grup de Recerca en Dret i Noves Tecnologies. UB) |
| Páginas | 1-12 |
La STS de 23 de diciembre de 2015 del pleno de la Sala primera supuso un punto de inflexión –y de reflexión- respecto de la validez de las cláusulas que, en los contratos de préstamos con garantía hipotecaria, trasladan al cliente los gastos de formalización de la hipoteca. En ocasiones se hace referencia a dichos gastos en términos muy generales, dando a entender que podría ser nula cualquier cláusula que imponga gastos a cargo del prestatario, cuando lo cierto es que ello no es así, ya que existen gastos que es lícito trasladar al prestatario aun cuando merezca la consideración de consumidor (art. 3 TRLGDCU). Por ello consideramos necesario realizar un análisis de los gastos a que se refieren dichas cláusulas, con la finalidad de determinar si todos o solo algunos de ellos pueden o deben ser asumidos por el prestatario.
Vamos a centrar el análisis en los casos en que el prestatario es un consumidor, no sin recordar que cada vez con más intensidad se viene suscitando la cuestión de si los trabajadores autónomos y las pequeñas y medianas empresas merecerían un trato similar al de los consumidores1.
Nos parece interesante realizar este análisis a través de la jurisprudencia menor posterior a la STS de 23 de diciembre 2015, tal y como se ha venido haciendo por numerosa doctrina, pero también a la luz de la presente –caso de Cataluña– y futura normativa –el Proyecto de Ley español– que deriva de la Directiva 2014/17, de 4 de febrero, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial y por la que se modifican las Directivas 2007/48/CE y 2013/36/UE y el Reglamento (UE) nº 1093/2010 (en adelante, Directiva 2014/17).
Asimismo, especial mención merece el apartado relativo al pago de los tributos derivados de la constitución del préstamo hipotecario. Desde la publicación de la STS de 23 de diciembre de 2015 se ha suscitado una gran controversia doctrinal y jurisprudencial que nace, precisamente, de la contradicción entre la jurisprudencia consolidada de la Sala tercera del TS y la interpretación efectuada por el pleno de la Sala primera en la referida sentencia. Esta cuestión parece haber quedado zanjada por el propio pleno de la Sala primera, según se desprende de la nota informativa facilitada por la sala y publicada en la web del consejo general del poder judicial, como veremos más adelante.
Como es sabido, la finalidad de esta Directiva es establecer un marco de máxima armonización en relación con el suministro de información precontractual en el ámbito de los créditos para bienes inmuebles de uso residencial, a través del establecimiento de la FEIN y del cálculo de la TAE. A pesar de ello, y en aquellos ámbitos en los que la propia Directiva no defina como de máxima armonización, admite la posibilidad de que los Estados miembros adopten disposiciones más estrictas que las que prevé (Cdo. 7, arts. 1 y 2). Nos movemos, pues, en el campo de la contratación de préstamos para la adquisición de viviendas destinadas a residencia permanente, cuando el prestatario sea un consumidor, es decir, persona física que, en las operaciones reguladas por la Directiva, actúa con fines que quedan al margen de su actividad comercial o profesional (art. 3 a) Directiva 2008/482, por remisión del art. 4 a) de la Directiva 2014/17.
A los efectos de nuestro estudio, resultan de interés las definiciones establecidas en el art. 4.12) 13) y 14). El núm. 12 se refiere a lo que debe considerarse como importe total del crédito, entendiendo que lo es el importe total adeudado por el consumidor en los términos en que lo define el art. 3.l) de la Directiva 2008/48, esto es, el importe máximo o la suma de todas las cantidades puestas a disposición del consumidor en el marco de un contrato de crédito. El apartado 13) asume como propia la noción de “coste total del crédito para el consumidor” contenida en el art. 3 g) de la Directiva 2008/48, o sea que se identifica con todos los gastos, incluidos los intereses, las comisiones, los impuestos y cualquier otro tipo de gastos que el consumidor deba pagar en relación con el contrato de crédito y que sean conocidos por el prestamista, con excepción de los gastos de notaría; el coste de los servicios accesorios relacionados con el contrato de crédito, en particular las primas de seguros, que se incluye asimismo en este concepto si, además, la celebración del contrato de servicios es obligatoria para obtener el crédito o para obtenerlo en las condiciones ofrecidas, a lo cual hay que añadir lo que el propio art. 4.13) indica; en este sentido, deberá incluirse la valoración del bien cuando dicha valoración sea necesaria para obtener el crédito, excluidas las tasas de registro de la transmisión de la propiedad del bien inmobiliario, y también excluye las gastos que puedan cargarse al consumidor por incumplimiento de los compromisos asumidos en el contrato de crédito. Finalmente, el apartado 14) del art. 4 se refiere al importe total adeudado por el consumidor, para identificarlo con el mismo concepto definido en el art. 3 h) de la Directiva 2008/48: la suma del importe total del crédito más el coste total del crédito para el consumidor3.
Con el objeto de dar cumplimiento a la finalidad pretendida por la Directiva, el art. 11.2 impone a los Estados miembros la obligación de garantizar que en la publicidad relativa a los contratos de crédito que indique un tipo de interés u otras cifras relacionadas con el coste del crédito, se haga mención específica de forma clara, concisa y destacada, entre otras informaciones, del importe total del crédito (apartado d)) y, cuando proceda, del importe total adeudado por el consumidor (apartado h)). Por su parte, el art. 13, bajo la rúbrica Información general impone también a los Estados miembros la obligación de garantizar que los prestamistas faciliten, en soporte papel u otro soporte duradero o en formato electrónico, información clara y comprensible con un contenido mínimo que, entre otras menciones, incluye la de facilitar un ejemplo representativo del importe total del crédito, del coste total del crédito para el consumidor, del importe total adeudado por el consumidor y de la TAE (apartado g)). Además, el apartado h) también exige que se haga indicación de otros posibles costes, no incluidos en el coste total del crédito, para el consumidor que devana pagarse en relación con el contrato de crédito. Asimismo, el apartado l) recoge la necesidad de informar sobre la necesidad de evaluar el bien inmueble y, si procede, de quién es responsable de garantizar que se lleve a cabo la evaluación, y de si se originan costes conexos para el consumidor. Finalmente, el apartado m) incluye entre la información general básica la de indicar los servicios accesorios que el consumidor esté obligado a contratar para obtener el crédito o para obtenerlo en las condiciones ofrecidas y, si ha lugar, la aclaración de que los servicios accesorios pueden contratarse con un proveedor distinto del prestamista.
Aparte de la información general que recoge el art. 13, el art. 14 de la Directiva 2014/17 también establece para los Estados miembros, la obligación de garantizar que el consumidor reciba la información personalizada con carácter precontractual, la información necesaria para tomar una decisión fundada para celebrar o no un determinado contrato de crédito, información que se facilitará a través de la FEIN y que, en función de la decisión de cada Estado miembro, puede ser de entrega obligatoria antes de que se realice una oferta vinculante para el prestamista (art. 14.4)4. En todo caso, el modelo de la FEIN no puede ser modificado por los Estados miembros (art. 14.8).
Si analizamos el modelo de la FEIN que incorpora la Directiva en su Anexo II, observaremos que en el apartado 3 (características principales del préstamo) ha de consignarse el importe del préstamo y el importe total a reembolsar. En el apartado 4 (tipo de interés y otros gastos) se han de mencionar los costes que deben abonarse de una sola vez, como por ejemplo, una tasa por registrar la hipoteca, así como dejar constancia de que el consumidor tiene conocimiento de todos los demás tributos y costes conexos al préstamo. Finalmente, el apartado 8 contempla la información relativa a aquellas obligaciones que el consumidor ha de asumir para acceder al préstamo o a las condiciones ofrecidas por el prestamista.
Mediante la Ley 20/2014, de 29 de diciembre, el legislador catalán procedió a incorporar un título VI al libro segundo del Código de consumo de Cataluña, con la finalidad de incrementar la protección de los consumidores en la contratación de créditos o préstamos hipotecarios sobre viviendas, tomando como referencia los dictados de la Directiva 2014/17/UE. Entre las novedades incorporadas, el art- 262-3.2 c) hace referencia a la necesidad de que la publicidad y las comunicaciones comerciales informen claramente de, entre otros aspectos, “cualquier cifra relacionada con el coste del crédito o préstamo”; y en la letra d) se incide en la necesidad de informar también de la vinculación de la concesión del préstamo a la contratación de servicios accesorios o bien a contratarlo en determinadas condiciones.
Situados en un...
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