La hipoteca en garantía de rentas o prestaciones periódicas
| Autor | J. Ruiz Artacho |
| Páginas | 217-226 |
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Antes de la innovación llevada a cabo por la Ley de la Reforma Hipotecaria, la posibilidad legal de esas hipotecas era por todos reconocida. Desde la Ley Hipotecaria de 1861 constaba establecido por aquélla, y recogido después por el Código civil, el principio fundamental de que la hipoteca puede garantizar toda clase de obligaciones. Mas concretamente se admitió en aquélla, y lo sigue hoy en algunos casos, como legados de rentas o pensiones, dote consistente en pensiones temporales, etc.
Era también evidente la conveniencia, o mejor, la necesidad de tales hipotecas al irse generalizando la constitución de rentas o pensiones, especialmente las de carácter vitalicio. Aun se hacían más indispensables desde que nuestro Centro directivo, interpretando el sentido equívoco del artículo 1.802 del Código civil, declaró en resolución de 1 de marzo de 1939 que tales rentas no constituyen carga real mientras así no se estipule expresamente o se garantice su pago con hipoteca. Ante esto y la carencia de preceptos reguladores de esas hipotecas, parecía natural que la práctica (como decía la exposición de motivos de la Ley de 1861) se hubiera encargado de "ir allanando el camino de la reforma", ya que cuando el derecho escrito y la doctrina legal no alcanza a satisfacer una necesidad, se encarga la costumbre de llenarla: y en cuanto esto acontece, toca al legislador con-Page 218vertir en ley y dar forma y regularidad a lo que es ya una necesidad reconocida.
Pero aquí la práctica derivó por derroteros equivocados: según De la Rica 1, se recurrió a la capitalización de las pensiones o al señalamiento de un máximo de responsabilidad, especie de hipoteca de seguridad.
Ninguna de estas fórmulas era aceptable; la fijación de un capital, de servir para algo, hubiera introducido una costumbre contra legen, ya que el Código civil (art. 1.805) prohibe al perceptor de la renta exigir el reembolso del capital, y si sólo se capitalizaba por pura fórmula se daba la anomalía, señalada por Sanz Fernández 2, de la existencia de una hipoteca en que la acción hipotecaria no se podía ejercitar por el capital garantido sino sólo por sus intereses, a los que equivalían las pensiones.
La otra fórmula de la responsabilidad máxima era inadecuada para garantizar el pago de prestaciones cuya cuantía era conocida, aunque no lo fuera siempre el plazo de duración, y aparte de ello porque habrían de gravar por razón natural de un modo desproporcionado los bienes hipotecados.
Y no es que faltaban antecedentes o elementos aprovechables.
Teníamos de un lado la doctrina sentada por la Dirección General de los Registros y del Notariado en resoluciones de 31 de mayo de 1892 y 24 de diciembre de 1908, a las que por cierto, a pesar de su importancia, no he visto aludidas por los modernos hipotecaristas. En ellas, la Dirección resolvió que carecía de interés la fijación de un capital. Para el pensionista, dado que la falta de pago de las pasiones nunca le autoriza a exigir la entrega de aquél, y que por tanto la hipoteca sólo le aseguraba el pago de la renta, y que tampoco importaba a tercero dicha capitalización, pues en su perjuicio sólo se pueden reclamar las pensiones vencidas y ello con la limitación de los artículos 114 y 117 de la Ley Hipotecaria.
De otro lado teníamos el precedente de analogía establecido por la ley de 1909 (art. 135 de la vigente), que permitió la ejecución para la efectividad de los plazos vencidos de un capital o de sus intereses, dejando subsistente la hipoteca para que siguiera garantizando los plazos que después vencieran.Page 219
Erró aquí la práctica, y como tampoco surgió aquel Notario caviloso de que nos hablaba el siempre recordado Díaz Moreno, que manejando esos elementos perfilara la hipoteca que estudiamos, la regulación de la misma surgió a la vida del Derecho con notable retraso.
La hipoteca que estudiamos ha sido regulada por vez primera por la Ley de Reforma Hipotecaria en su artículo 156, del cual pasó con ligeras variantes de redacción al 157 de su texto refundido.
Antes de hacer un breve estudio de cada uno de los cuatro incisos de que consta, debemos sentar: Que no pretendemos con este apunte poner en duda la importancia de esa novedad legislativa ni regatear méritos a la labor de los autores de proyecto, que con una redacción clara, breve y de técnica perfecta establecieron el precepto; ahora bien, ello no impide que rechacemos, como lo haremos, algunas de las originalidades o especialidades que se pretende encontrar en estas hipotecas, aunque provengan de fuente tan autorizada, en algún caso, como de un vocal de la Comisión redactora de aquel proyecto.
El artículo, en su primer apartado, sienta la regla general, que tal vez pareciera innecesaria, de que podrá constituirse hipoteca en garantía de rentas o prestaciones periódicas.
Parece que sólo se refiere:
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A las que se constituyan como obligación personal. Las que lo sean como carga real se regirán por los preceptos generales de la Ley, y para nada precisan de la garantía de la hipoteca.
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Y que sean de duración temporal. Así parece desprenderse del apartado 4.°, en que se habla de la última pensión. Claro que nada hay que se oponga a que pueda también ser aplicado a las perpetuas.
En el segundo inciso se marcan los requisitos especiales de la inscripción atinentes al acto o contrato por el que se constituya la renta o prestación, el plazo, modo y forma de pago. Son tan naturales, que, aun omitidos en la ley, se habrían de considerar precisos dada esa especie de matrimonio indisoluble que (según...
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