El futuro del sector inmobiliario español

AutorJuan Villén
Páginas123-135

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I Perspectivas de futuro en la comercialización de inmuebles

La crisis inmobiliaria que nos afecta tiene una profundidad y connotaciones muy diferentes a las vividas anteriormente en nuestro país. Una simple comparación con la anterior crisis de principios de los años 90 nos muestra cómo en aquella los precios nominales resistieron bien, de ahí la dañina creencia de que el precio de la vivienda nunca baja, y la duración temporal fue mucho más limitada que la actual.

Para hablar de las perspectivas de futuro en la comercialización inmobiliaria, sin duda nos viene una primera y fundamental pregunta a la mente: ¿cuándo llegará el final de la crisis? Para poder realizar un acercamiento a esta cues-tión, es importante definir qué consideramos por “fin de la crisis inmobiliaria”. Y según a quien preguntes, probablemente por intereses dispares, encontramos diferentes respuestas: para algunos, la crisis llegará a su fin cuando deje de caer el precio de la vivienda; para otros, cuando se frene la caída en el número de compraventas de viviendas; los más involucrados en la gestión inmobiliaria seguramente dirán que la crisis no terminará hasta que no se haya absorbido el exceso de stock de vivienda y se haya reactivado el sector de la construcción; los

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financieros seguramente se arrimen más al argumento de la reactivación del crédito hipotecario y la contención de los precios de las hipotecas; por último, los más afectados por la crisis económica y las hipotecas, podrían argumentar que es imprescindible que se frene el incremento de morosidad y que los bancos dejen de adjudicarse viviendas por impago.

Como vemos, diferentes aristas de un mismo tema, que con total seguridad no evolucionarán todas al mismo ritmo. Según se acerque el suelo del precio de la vivienda probablemente se reactivarán las transacciones de compraventa, aspecto que se podría ver acelerado por una apertura gradual del grifo del crédito bancario; y todo esto hará que el stock vaya cayendo paulatinamente y si la economía empieza a mostrar signos de mejora continua, la morosidad empezará a contenerse y la construcción a reactivarse, siendo por último – por desgracia – la caída en las adjudicaciones de viviendas por parte de los bancos.

II Los precios de la vivienda aún tienen recorrido a la baja

Desde hace ya casi 10 años, algunas voces vienen avisando de que la subida continuada del precio de la vivienda en España no se correspondía con sus fundamentales económicos. Por citar solamente una fuente imparcial y de prestigio, el semanario inglés The Economist llevaba mucho tiempo situándonos en el podio de los países con mayor sobrevaloración del precio de la vivienda.

Mientras que los salarios y la inflación han venido creciendo en España a un ritmo continuado en los últimos 20 años, el precio de la vivienda empezó a descolgarse de esta evolución a principios del año 1999, con crecimientos interanuales sostenidos superiores al 10% lo cual llevó a los máximos de 2.101€ / m2 alcanzados en el primer trimestre de 2008.

A partir de esa fecha, los precios de la vivienda empezaron a caer tanto en términos nominales como reales (aplicando la inflación), situándose ya por debajo de los 1.500€ / m2 de media. Sin embargo, y a pesar de que los salarios y la inflación han seguido creciendo en los últimos 5 años – aunque a un ritmo más moderado que en la década anterior – la diferencia entre el precio de la vivienda y estos valores nos enseña una sobrevaloración de la vivienda cercana al 24%.

Resulta fundamental resaltar que este ejercicio es una mera extrapolación de ciertas variables económicas, y que en el precio de un bien influyen muchos otros factores. Asimismo, estamos hablando de valores medios, y como con cualquier bien, la disponibilidad de oferta y demanda varían mucho por zonas: la evolución del precio de la vivienda no será la misma en zonas de mucha demanda que en otras donde no se perciba un interés por dichos activos. Esto afectará no solamente a la evolución del precio, sino también al ritmo de recuperación de la actividad (sobre este tema volveremos más adelante).

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cio que estarían dispuestos a pagar por la vivienda mostrada. Pues bien, el dato cio que estarían dispuestos a pagar por la vivienda mostrada. Pues bien, el dato medio actualmente se encuentra en un descuento sobre el precio anunciado medio actualmente se encuentra en un descuento sobre el precio anunciado de casi el 24%, siendo este descuento superior en zonas costeras como Alicante de casi el 24%, siendo este descuento superior en zonas costeras como Alicante o Valencia, e inferior en grandes ciudades como Madrid y Barcelona.
o Valencia, e inferior en grandes ciudades como Madrid y Barcelona.

Una vez diagnosticada la situación actual, si continuamos una extrapolación de tendencias de la evolución de los salarios e inflación – y esto es mucho asumir, pues la gravedad de la crisis parece apuntar a una fuerte presión por la contención de precios y salarios, e incluso un riesgo de deflación o caída de los mismos – trataríamos de buscar el punto de encuentro de ambas líneas, que no se juntarían hasta bien avanzado el año 2016. Dicho de otra manera, o el ajuste de precios se acelera, o aún parece que nos quedan dos o tres años de caídas en el precio de la vivienda.

III El número de compraventas de viviendas, en mínimos históricos

El segundo aspecto que nos da una idea de la situación actual del mercado inmobiliario, y que afecta sin duda a las estrategias de comercialización de viviendas, es el volumen de transacciones que se dan en el mercado.

En los últimos 12 meses se han formalizado algo menos de 350.000 compraventas de vivienda nueva y usada. Muy lejos de las casi 1 millón de transacciones que se realizaban en la época del boom. Además, si exceptuamos picos positivos puntuales como los provocados por la aceleración de compraventas por la eliminación del incentivo fiscal de desgravación por compra de vivienda habitual que se produjo en diciembre de 2012, la tendencia sigue siendo a la baja, con un volumen mensual cercano a las 25.000 viviendas vendidas al mes.

Si esta caída ha sido pronunciada, la producida por las hipotecas ha sido aún mayor. En agosto de 2013 se ha producido el mínimo histórico, apenas
12.000 hipotecas formalizadas, habiendo caído en más de un 85% el número de hipotecas formalizadas respecto a los “años alegres” que fomentaron los bancos y cajas. Actualmente, apenas una de cada tres viviendas se compran con hipoteca, aspecto que incide mucho en la comercialización de viviendas y que analizaremos en mayor detalle más adelante.

Un dato más que demuestra el estancamiento del sector: mientras que en los años de formación de la burbuja, se tardaba menos de 3 meses en vender una vivienda, el exceso de oferta y la inapetencia de la demanda (o su expectativa de ajuste de precio), han llevado este período de venta a 22 meses, casi 2 años.

IV Un stock de viviendas que tardará mucho en reducirse

La pregunta inmediata que surge al constatar esta fuerte caída de las ventas de viviendas es: ¿cuánto tiempo tardaremos en reducir el stock de viviendas actual? La respuesta es...

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