El futuro del mercado hipotecario

AutorSantos González
Páginas151-166

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I Introducción

Estamos en un momento particularmente complejo para poder hacer previsiones en torno al futuro del mercado hipotecario. A una situación incierta de nuestra economía, reflejada en unas variables macroeconómicas que, aunque mejorando, no nos permiten aventurar grandes cambios de tendencia, salvo alguna mejoría respecto de épocas pasadas y teniendo que esperar aun un buen periodo de tiempo para pronosticar crecimientos sostenidos, se une un particular momento del mercado inmobiliario, pendiente de un ajuste definitivo después de haber transitado ya por seis largos años de una importante crisis tanto desde la oferta como desde la demanda.

Si bien es cierto que a medida que ha ido avanzando el año 2013 hemos podido ir constatando que el final de la crisis o, más bien, el principio de la recuperación está cada vez más cerca y es opinión cada vez más consistente que ese cambio en la tendencia de los mercados lo apreciaremos de forma clara en este año 2014 aunque de forma, aún, moderada.

De cualquier modo, lo que vaya a ser del mercado hipotecario en el futuro próximo será la consecuencia de la interacción de cuatro factores que siempre han intervenido en todos los ciclos expansivos, tanto en el crédito como en la actividad inmobiliaria:

Estos cuatro factores más relevantes son:

— Desarrollo macroeconómico
— Estructura del mercado inmobiliario
— Actuación del sistema financiero
— Marco regulatorio

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Por supuesto, no son los únicos factores que determinan la oferta y demanda, pero son los que de manera más certera nos definen el mercado a corto y medio plazo, tiempos en los que centramos nuestros análisis.

II Desarrollo macroeconómico

Todos los procesos de expansión del mercado hipotecario se han producido en épocas con claros crecimientos de la economía, como ocurrió en el periodo 1985-1992 y 1995-2006.

En este sentido, las previsiones apuntan hacia una suave salida de la crisis, donde por encima de otras variables, el débil crecimiento económico y las altas tasas de desempleo serán determinantes en los dos próximos años.

No obstante, a efectos de impacto sobre el mercado inmobiliario, la demanda de crédito no es tan sensible al nivel absoluto de desempleo (volumen), como a su evolución en términos relativos; es decir, a que se mitigue la senda de destrucción de empleo, ya que esta incide directamente en la confianza de los hogares y en su riesgo crediticio.

En este sentido, un potencial comprador de vivienda no es aquel trabajador (sea cual fuere su nivel salarial) que encuentra empleo, sino más bien aquel otro que considera que la inestabilidad laboral ya ha pasado y su puesto de trabajo lo valora con un mayor grado de estabilidad que le permita abordar inversiones a largo plazo.

Además de la evolución económica y del empleo, hay otros dos factores determinantes de la evolución de la demanda: uno que tiene que ver con el descenso del endeudamiento privado y otro con la evolución de los tipos de interés.

La normalización crediticia pasa, entre otros factores, por la necesaria reducción de los altos niveles de endeudamiento. En este sentido, la evolución de los saldos vivos gestionados de crédito hipotecario están descendiendo a gran velocidad, siendo la pérdida de saldo global desde el inicio de la crisis de 307.763 MM/€, el 39% de la cartera total a octubre de 2013. Aunque hay una parte muy importante de esta pérdida de saldo que tiene que ver con las actividades inmobiliarias, donde los procesos de dación en pago y traspasos a la Sareb han jugado un papel muy importante.

Por otro lado, las expectativas con los tipos de interés son de mantenimiento en niveles similares a los actuales. La debilidad del crecimiento y la salvaguarda de niveles bajos de inflación parece que van a obligar al mantenimiento de los niveles de tipo de interés en cotas históricamente bajas.

Esta evolución de los tipos para el mercado hipotecario tiene una doble lectura en función de si hablamos del impacto de los tipos de interés sobre la cartera o sobre la nueva contratación:

Sobre la cartera, el impacto seguirá siendo muy positivo. La persistente bajada de los tipos unidos a diferenciales históricamente bajos ha permitido una doble acción muy beneficiosa para las carteras hipotecarias.

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Por una parte, liberar renta disponible familiar, lo que ha restado tensión a la capacidad de cobro de los préstamos que, aun en las duras circunstancias que atraviesan las familias, está permitiendo manejar niveles de morosidad muy aceptables en relación con la dureza de la crisis.

Por otro lado, estos niveles de tipos de interés están posibilitando una adecuada estrategia de refinanciación crediticia que, sin perjudicar la capacidad de pago de las familias, está resolviendo bien muchas situaciones de ajuste económico familiar apoyando positivamente los niveles globales de morosidad.

Sobre la nueva contratación, la situación es distinta. Si bien los niveles generales de indicadores hipotecarios siguen posibilitando unos buenos precios en la contratación hipotecaria, no es menos cierto que los diferenciales aplicados a los índices están subiendo el nivel respecto de los históricos del boom, algo sin duda necesario ya que el precio al que se contrata una hipoteca debe reflejar los niveles de riesgo que la entidad financiera asume, y estos necesariamente son más altos actualmente como consecuencia de la incertidumbre económica y la percepción negativa de la evolución de los valores inmobiliarios (lo que afectaría especialmente a los demandantes de vivienda de reposición).

Esta situación, que no ha de cambiar, porque responde a una administración más responsable del endeudamiento, debe hacer reflexionar tanto a entidades financieras como a consumidores sobre la contratación de tipos fijos, que mitiguen la incertidumbre latente en préstamos contratados con niveles más amplios de diferenciales en un momento de tipos de interés históricamente bajos.

A pesar de que los tipos fijos suelen ser comparativamente más elevados que los tipos variables en el momento de la contratación, llevan implícitos una carga de tranquilidad relacionada con la estabilidad en el coste financiero que debería ser considerada.

III Estructura del mercado inmobiliario

Venimos oyendo a lo largo de estos últimos años la opinión muy generalizada de la tradicional tendencia española hacia la compra de vivienda.

Esto, que obedece a datos irrefutables, trae causa de la debilidad estructural de nuestro mercado inmobiliario y no es, como a veces parece indicarse, consecuencia “genética” de nuestros conciudadanos.

En España se compran viviendas de forma mayoritaria porque es la única forma de “garantizarse” el derecho habitacional que, desde siempre, ha sido responsabilidad privada aunque nominativamente esté reflejado en nuestra Constitución.

Y esto ha sido así como consecuencia de cuatro factores que a lo largo de los años han marcado esa debilidad del mercado inmobiliario de la que hablá-

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bamos, y que tendencialmente han reducido el mercado del alquiler a porcentajes insuficientes para poder atender una demanda que hubiera absorbido en parte el impacto en el precio de la vivienda. Estos son:
1. Debilidad económica del sector público, que en relación con la vivienda se ha manifestado en dos grandes cuestiones:
— Escasa propiedad pública de inmuebles residenciales.
— Políticas de gestión a corto plazo.
2. Debilidad del sector inmobiliario privado con compañías sin solvencia suficiente como para poder patrimonializar proyectos inmobiliarios a largo plazo destinados al alquiler.

  1. Fiscalidad penalizadora tanto para los arrendatarios (mayor desgravación fiscal a la compra) como para los promotores de vivienda en alquiler (IVA final).

  2. Y, por último, debilidad legal poco protectora del arrendador que, históricamente, ha desincentivado una parte de la propiedad privada que hubiera “ido” al alquiler en busca de una mayor rentabilidad del ahorro.

En efecto, nuestro Sector Público, a diferencia de esos países de nuestro entorno con altos porcentajes de viviendas públicas en arrendamiento, ha sido un participante muy débil en la oferta de viviendas en alquiler. Solo algunas iniciativas ligadas a algunas agencias o empresas municipales han tenido una presencia testimonial, gran parte de las cuales han desaparecido o...

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