La función notarial en el urbanismo
| Autor | Manuel-Ángel Rueda Pérez |
| Cargo | Notario de Valencia |
| Páginas | 15-27 |
INTRODUCCIÓN
Ante el reto de la elaboración de una legislación urbanística con pretensiones de duración e incluso permanencia, debe abordarse en la nueva Ley, una doble orientación: la Ordenación del Suelo por un lado, y la Actividad urbanística por otro.
La primera cuestión, ordenación del suelo, que implica su clasificación, debe estar en coordinación con la legislación estatal, en la medida en que esta cuestión se regule en dicha legislación estatal, lo cual ofrece notables dudas, después de la demoledora sentencia del Tribunal Constitucional de 20 de marzo de 1997.
Y en cuanto a la segunda cuestión, la actividad urbanística, que afecta más a la labor notarial, deben distinguirse y regularse por separado dos situaciones distintas: las actuaciones denominadas aisladas o asistemáticas, es decir, aquellas en que se trata de edificar sobre terreno urbano en zonas calificadas como tales o de edificación consolidada, o sea, en el casco urbano de las poblaciones. Y las actuaciones denominadas sistemáticas, o integradas, o complejas, que tienen por finalidad ordenar el suelo en zonas de expansión, mediante la creación de zonas viarias, equipamiento comunitario de todas clases y configuración de los nuevos solares.
En el primer caso afecta ordinariamente a un solo propietario o a un número reducido de éstos, y en el segundo afecta, normalmente, a un número abundante de propietarios con situaciones jurídico-privadas cuya complejidad aumenta en proporción directa a la extensión superficial de la unidad.
El procedimiento o sistema de actuación en cada una de estas dos situaciones debe ser distinto, atendiendo a las diferentes necesidades.
1. DUALIDAD LEGISLATIVA URBANISTICA-CIVIL
La realidad que trata de regular la norma urbanística contiene aspectos de claro interés general (la decisión sobre el trazado de vías públicas, sobre el uso público o privado que habrá que darle a los terrenos, y su destino a albergar viviendas, o equipamientos comunitarios, etc). Pero también presenta evidentes elementos de índole estrictamente privada (la propiedad de los terrenos, los derechos y cargas que recaen sobre los mismos, y específicamente la hipoteca como mecanismo imprescindible para la obtención del crédito territorial).
Y ambos elementos o aspectos son igualmente dignos de tener en cuenta y de gozar de protección jurídica. Por eso, ambos deben ser objeto de regulación.
Pero el Ordenamiento Jurídico español, en esta materia, ha adolecido desde siempre, de un defecto: la dualidad legislativa. Por un lado la legislación de carácter público-administrativo, preocupada por las cuestiones generales de ordenación del territorio y presidida por principios de intervención de la Administración pública y de supremacía legal. Y por otro lado, la legislación privada-civil reguladora de los distintos aspectos de la propiedad privada de los terrenos, y de los derechos que sobre los mismos recaen, basada en principios de libertad civil del tráfico inmobiliario y de seguridad jurídica.
Ambas legislaciones han seguido caminos distintos, en paralelo, produciendo notables interferencias y contradicciones entre sí, sobre todo en los casos en que ambas legislaciones se proponían regular desde sus distintos puntos de vista, un mismo hecho jurídico. Esa unicidad del hecho jurídico sobre el que recaían las dos legislaciones ha venido provocando en la realidad, distorsiones notables, inconcebibles, y muchas veces insoportables tanto en el titular de los terrenos como en los terceros, especialmente los consumidores.
II. NECESIDAD DE APROXIMACIÓN DE AMBAS LEGISLACIONES
Pues bien, en lo que a esta comunicación interesa, es decir, desde el punto de vista de la función notarial, esa distorsión, por aplicación de dos cuerpos legislativos, ha sido especialmente grave, y en algunas ocasiones escandalosa, especialmente en dos aspectos del tráfico inmobiliario.
Esos dos aspectos coinciden con lo que antes se han denominado Actuaciones Aisladas y Actuaciones Complejas. Y son:
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En Actuaciones Aisladas la posibilidad de formalizar en escritura pública e inscribir en el Registro de la Propiedad una declaración de obra o edificación que a pesar de su apariencia de legalidad pudiera adolecer de ilegalidad urbanística.
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