Función Notarial y Registro de la Propiedad
| Autor | D. Eduardo Fernández Galbis |
| Cargo del Autor | Registrador de la Propiedad de Sevilla nº. 7 |
| Páginas | 445-487 |
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Los ilustres conferenciantes que me han precedido han ido analizando distintas facetas de la profesión notarial en relación a toda una serie de instituciones y disciplinas jurídicas, lo que hace innecesario -e inoportuno por mi parte- reiterar las consideraciones generales expuestas por tan celebrados juristas sobre el alcance y la importancia de una función, como la del Notario, que tan grandes servicios ha prestado, y sigue haciéndolo, a la seguridad jurídica preventiva en el campo extrajudicial y al perfeccionamiento e innovación del Derecho privado en general.1Como airma la RDGRN de 26 de octubre de 1973, los Notarios -al igual que los Re-gistradores- son órganos cualiicados que con sus actuaciones suplen variados aspectos de las deiciencias legales, contribuyendo así al desarrollo del Derecho, a través de su actividad creadora y caliicadora, al conigurar jurídicamente aquellos actos de la vida real carentes, en mayor o menor grado, de regulación legal. O con palabras de CASTAN TOBEÑAS, en su celebérrimo Derecho Civil –libro iniciático para tantas generaciones de opositores a ambos Cuerpos-, “la actividad de los Notarios y Registradores de la Propiedad es legitimadora, autenticadora y constitutiva de derechos, no creadora de éstos, ni del Derecho objetivo”2, sino colaboradora en su producción a través de sus interpretaciones y construcciones jurídicas.
Mi intervención tiene un objetivo mucho más modesto, examinar la interrelación de las funciones notarial y registral, ésta centrada en el Re-
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gistro de la Propiedad, prescindiendo de los otros dos Registros jurídicos a cargo también del Cuerpo de Registradores: el Mercantil y el de Bienes Muebles. Dualidad de funciones, notarial y registral, que la RDGRN de 20 de febrero de 2007 no duda en caliicar de “complementarias, tangen-tes, pero no secantes, que, con la consiguiente dialéctica en sus actuaciones, beneician la seguridad jurídica preventiva”. Esta idea es la que inspira mi discurso: que la función del Notario y la del Registrador de la Propiedad sirven para completar o perfeccionar el sistema de seguridad jurídica preventiva del ordenamiento español, que sus actuaciones convergen a esta inalidad cautelar, y que no deberían comportar ninguna interferencia o solapamiento entre sí, porque son diversos sus ines, su alcance y los mo-mentos de su intervención.
Como necesario proemio al examen de la conexión de la función notarial y el Registro de la Propiedad, se hace indispensable una breve ex-cursio sobre la relevancia del documento notarial, y especialmente de la escritura pública, en el mercado inmobiliario.
Si algo destaca especialmente en la función notarial es su complejidad y amplitud. A juicio de AVILA ALVAREZ3, “el punto culminante de la función es la autorización del instrumento público; pero a ésta se desemboca tras un proceso o serie de actos y exige una actividad fun-cional complementaria. Así la función del Notario consiste en: Recibir la voluntad de las partes; informarla, es decir, asesorar como técnico a las partes y con ello dar forma jurídica a esa voluntad; redactar el escrito que ha de convertirse en instrumento público, interpretando aquella voluntad y narrando los hechos vistos u oídos por el Notario o percibidos por sus otros sentidos; autorizar el instrumento público con el que se da forma pública al negocio o se hacen creíbles (con credibilidad impuesta a todos) los hechos narrados; conservar el instrumento autorizado a in de que en todo momento pueda conocerse su contenido no obstante el tiempo transcurrido; y expedir copias de él para acreditar su existencia y contenido”: El articulo 17 de su Ley reguladora describe la pluralidad de actuaciones encomendadas al Notario: redactar escrituras matrices, intervenir pólizas, extender y autorizar actas, expedir copias, testimo-
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nios, legitimaciones y legalizaciones y formar protocolos y Libros-Registros de operaciones mercantiles. De esta multiplicidad de géneros instrumentales, el objeto de mi discurso hace obligado prescindir de aquellos que se relejan en documentos no protocolares, así como de las pólizas intervenidas, porque los actos y negocios jurídicos inmobiliarios están expresamente excluidos de su ámbito.
Sin dejar de hacer público elogio y reconocimiento de la capital labor del Notariado en el dinámica de la generación y modernización del ordenamiento jurídico, desde el punto de vista registral debo enfatizar su función documentadora de los hechos, actos y contratos en la esfera extrajudicial, a través de la creación de un instrumento público, la escritura o acta matriz y sus copias autorizadas, en soporte electrónico o papel, en el que, en lenguaje escrito, se plasma el ejercicio por el Notario, en su condición de funcionario, de la fe pública notarial de que goza, que tiene y ampara un doble contenido, según enseña el artículo 1 del Reglamento Notarial: en la esfera de los hechos, la exactitud de los que el Notario ve, oye o percibe por sus sentidos, y en la del Derecho, la autenticidad y fuerza probatoria de las declaraciones de voluntad de las partes en el instrumento público redactado conforme a las leyes.
Aunque desde el Ordenamiento de Alcalá, de 1348, rige en nuestro Derecho el sistema espiritualista, en el que, como reza el artículo 1378 del Código Civil, “los contratos son obligatorios, cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado, siempre que en ellos concurran las condiciones esenciales para su validez”, la escritura pública, en cuanto recoge las declaraciones de voluntad de los otorgantes, identiica el objeto del negocio, expresa su causa y contiene las estipulaciones que lo individualizan, desempeña una papel fundamental en la contratación. En la generalidad de los casos sirve como elemento probatorio del contrato en sí y, además, al ser uno de los medios legales de tradición instrumental, completa el proceso adquisitivo del dominio y demás derechos reales, de acuerdo con la imperante teoría del título y el modo. En otros casos, el otorgamiento de la escritura, sin llegar a ser elemento esencial del negocio, sí le atribuye una eicacia ad utilitatem: es necesaria para que el acto o contrato produzca efectos especiales, como la de servir
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de título ejecutivo o posibilitar su acceso a determinados Registros de distinta naturaleza y eicacia, no sólo jurídicos, sino administrativos. Y, inalmente, en algunos alcanza su máximo valor jurídico, al ser la es-critura elemento ad solemnitaten del propio negocio. La forma pública notarial se eleva así a la categoría de requisito esencial para la existencia y realidad del negocio, junto al consentimiento, el objeto y la causa: son los denominados negocios solemnes en los que opera el principio forma dat esse re, como en las capitulaciones matrimoniales (art. 1327 del Código civil), la donación de bienes inmuebles (art. 633 CC) o el con-trato de sociedad mercantil y sus modiicaciones (art. 119 del Código de Comercio), pues la inscripción en el correspondiente Registro Mercantil sólo es constitutiva respecto a aquellos tipos sociales en que lo impone la ley, como la sociedad anónima o de responsabilidad limitada.
Para satisfacer estas múltiples funciones en la contratación ordinaria o civil, al instrumento público notarial se le dota legalmente de autenticidad material y formal, su fehaciencia no se constriñe a alguno de sus extremos, como acontece con la fecha en determinados documentos privados, sino que se extiende a la realidad de los hechos, actos o negocios jurídicos que documenta, en sus elementos esenciales, naturales y accidentales, y a la identidad y capacidad de los otorgantes, así como al control de la forma del propio documento, de su texto, todo ello con la cobertura de una doble presunción legal de veracidad e integridad, ambas de carácter iuris tantum. Veracidad, porque la narración de los hechos y el contenido del acto o negocio formalizado se entiende coincidente con la realidad extradocumental, aunque sin perder de vista que la dación de fe notarial se extiende únicamente a la incorporación al instrumento de las manifestaciones de las partes, de los datos por ellas aportados y de la fuente de que proceden, como advierte la RDGRN de queja de 3 de abril de 2006. Y de integridad, que implica que el documento narra no sólo la verdad sino toda la verdad, que el negocio escriturado no carece de ninguna de sus partes, de modo que las modiicaciones introducidas por las interesados en otra escritura no afectan a terceros, si no se ha anotado al margen de la matriz y en la copia del tercero o en el registro público competente (art. 1219 CC), y menos todavía altera su contenido lo estipulado en documento privado (art. 1230 CC)
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En su literalidad, el artículo 17.bis de la Ley del Notariado no men-ciona ninguna otra presunción de eicacia del documento notarial, no in-cluye, concretamente, la de legalidad, omisión que la SAP de Santa Cruz de Tenerife, de 22 de noviembre de 2006, estima de “aplastante lógica” porque “sólo las presunciones de veracidad e integridad se reieren a hechos, mientras que los juicios del Notario (legalidad y exactitud) son meras opiniones”. A pesar de esta airmación, creo que no se puede ne-gar que sea aplicable también al instrumento notarial la presunción de legalidad, siempre y cuando se discierna debidamente el signiicado del término, pues su condición anibológica ha sido motivo de polémica entre Notarios y Registradores.
Porque, si con esta expresión se hace referencia al deber del Notario de evaluar la legalidad del acto o negocio jurídico que autoriza, su regularidad no solo formal sino material (art. 24 LN), porque, como escribe RODRIGUEZ ADRADOS4, “el Notario no puede dar solamente «autenticidad formal» a los actos o negocios jurídicos sometidos a su autorización, sino que tiene que penetrar en ellos, en sus aspectos sustantivos, hasta conseguir toda la «autenticidad de fondo», cumpliendo así su...
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