La función negocial de la promesa de venta

Autor:Enrique Lalaguna
Páginas:53-86
RESUMEN

I. Introducción.-II. Estado actual de la doctrina y jurisprudencia. III. El propósito práctico como factor determinante de situaciones jürJbicas de pendencia sobre la relación de comppraventa.-iv. situaciones jurídicas de pendencia sobre la relación de compraventa.-v. situaciones de eficacia del contrato dependientes de un hecho jurídico : 1. Término inicial y condición... (ver resumen completo)

 
ÍNDICE
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I Introducción

El contrato de promesa de venta, con éste u otro nombre, ha concitado en torno a sí muy vivas discusiones entre juristas de todos los tiempos. Este hecho es por sí solo un signo muy claro de la natural dificultad del tema, la cual se ve agravada en nuestro Derecho por dos circunstancias. Una de ellas es la indigente y oscura regulación de este contrato en el Código civil, que le dedica un solo artículo en el capítulo de disposiciones sobre naturaleza y forma de la compraventa; otra, la compleja trama de influencias dogmáticas en que se debate su estudio.

En esta perspectiva puede tener interés un análisis sobre las conexiones y límites entre la promesa de venta y otras figuras afines, en particular con el pacto de arras penitenciales y el retracto convencional. El tratamiento conjunto de estas tres figuras jurídicas responde aquí principalmente al propósito de delimitar con un perfil preciso la función del contrato de promesa de venta.Page 54

Y a este respecto, su comparación con esas otras dos figuras negociales puede ser de gran utilidad 1. De un lado, en el campo de confluencias con el pacto de arras, el tema de la promesa de venta cobra una singular significación práctica, se libera de tensiones dogmáticas, gana realismo. De otro lado, la consideración de los aspectos comunes con el retracto convencional puede contribuir a aclarar el significado de la distinción entre el contrato de promesa de venta y la compraventa ordinaria, sin que el tema se convierta necesariamente en una "cuestión sin sentido" 2.

II Estado actual de la doctrina y jurisprudencia

Para nuestro objeto no parece necesario un relato detenido de todas las posiciones mantenidas en la doctrina y jurisprudencia sobre el contrato de promesa de venta. Pero si conviene exponer muy brevemente las condiciones que determinan el planteamiento critico más comúnmente aceptado entre nosotros.

Este planteamiento viene determinado decisivamente por la influencia de dos factores: el criterio del Código civil francés (articulo 1.589) y la teoría del precontrato 3.

La solución del Código francés, si bien no ha tenido aceptación general entre nosotros, ha ejercido un influjo de signo negativo,Page 55 al pesar excesivamente en el enfoque del tema la confusión creada por el legislador francés entre el contrato de promesa de venta y el de simple compraventa. El deseo de evitar esta confusión explica que el estudio del contrato de promesa de venta se haya centrado en torno al problema de su autonomía frente al de compraventa. Con este enfoque quedan en la sombra los aspectos comunes a los dos tipos contractuales, se limita el contenido del contrato de promesa de venta al cuadro de efectos relativos a la promesa (los que no se dan en una compraventa simple), se olvida la correlación causal y funcional de los efectos propios de la promesa con los típicos de la relación de compraventa, a los que se ordena y a los que conduce como desenlace normal el cumplimiento de la promesa 4.

Esta actitud crítica defensiva de la autonomía de la figura encuentra condiciones favorables para su desarrollo en el clima de interés creado en nuestra doctrina por los primeros trabajos monográficos en torno a la figura del precontrato 5, cuya construcción dogmática permitirá delimitar con trazos enérgicos el contrato de promesa de venta (configurado como precontrato) y el de compraventa simple. En general se estimará que el contrato de promesa de venta tiene por objeto la celebración ulterior de un contrato de compraventa, y caso de que este contrato no llegue a celebrarse -aunque sea por la resistencia voluntaria del promitente- los efectos del contrato de promesa de venta se agotarán en una situación de incumplimiento, traduciéndose la obligación del promitente en indemnización de daños y perjuicios. Así se podrá afir-Page 56mar que ambos contratos tienen finalidad distinta y régimen y efectos diferentes 6. Con ello queda salvada lógicamente la autonomía de la figura, pero, en cambio, queda privada de utilidad, ya que la situación de legitimación del incumplimiento voluntario -a que conduce su configuración como precontrato- puede loT grarse con mayor simplicidad y ventaja mediante el pacto de arras penitenciales (art. 1.454 C. c).

En la jurisprudencia, el influjo de la teoría del precontrato ha sido muy notable 7. En 1950 se produce un cambio importante de orientación 8, con el que se crean las bases de un nuevo plan-Page 57teamiento, aunque ello no implica el abandono de las premisas que condicionan la evolución precedente 9. Este giro de la jurisprudencia es punto de partida úe una nueva corriente doctrinal, según la cual el objeto de la promesa de venta no es la celebración, sino la consumación del contrato de compraventa, mediante el ejercicio, por el beneficiario de la promesa, de la facultad de exigir el cumplimiento del contrato 10.

En síntesis cabe afirmar que todavía hoy domina en nuestra doctrina y jurisprudencia la tendencia a explicar la función de la promesa de venta como resultado de una yuxtaposición de dos contratos sucesivos. El contrato de compraventa aparece siempre como término o resultado de un procesal negocial puesto en marcha por el contrato de promesa, que se presenta instrumentalmente asociado a aquél con el oficio de contrato preliminar. El contrato de promesa se agota así en un cuadro de efectos preparatorios, y en esto se cifrará principalmente su distinción con el de compraventa.

En contraste con este planteamiento y en posición muy próxima, aunque en algunos puntos divergente, a la mantenida por De Castro, entiendo que el contrato de promesa de venta es un negocio jurídico con causa propia, con estructura y función diferentes al de simple compraventa, aunque con idéntica finalidad traslativa. Todo el complejo proceso negocial de la promesa de venta está gobernado por una causa única: en ese proceso no hay dos con-Page 58tratos, sino sólo uno 11. Con el contrato de promesa de venta o de compra, la relación jurídica creada se somete a una situación jurídica de pendencia, que se resuelve por el ejercicio o la decadencia de la facultad unilateral atribuida a uno de los contratantes para exigir el cumplimiento del contrato 12.

Así entendida, la función del contrato de promesa de venta coincide con la del llamado contrato de opción. En realidad, como indica De Castro, "este nombre se ha divulgado como seudónimo, sólo porque permite seguir utilizando eficazmente a la vieja figura de la promesa de contrato, sin el lastre de las confusiones y prejuicios que se habían unido al antiguo nombre de pactum de contrahendo" 13. Es cierto que el contrato de opción puede aplicarsePage 59 en su instrumentalidad técnica a muy variados fines negociales 14; pero es sin duda en la compraventa donde tiene su más amplio campo de acción y donde de modo ejemplar se perfila su función característica. En todo caso es claro que el contrato de promesa de venta del articulo 1.451 del Código civil no es una figura distinta del de opción de compra contemplado en el artículo 14 del Reglamento hipotecario. Los términos "promesa" y "opción" no designan dos categorías contractuales diferentes, sino sólo dos posiciones jurídicas encontradas en el seno de una misma relación contractual. En la jurisprudencia se ha intentado vanamente en más de una ocasión hallar diferencias reales tras esta dualidad de términos 15. Hoy es ya frecuente utilizar como sinónimas ambas denominaciones 16.Page 60

III El propósito práctico como factor determinante de situaciones jurídicas de pendencia sobre la relación de compraventa

El respeto debido a la autonomía de la voluntad en la creación de las situaciones que definen el ámbito de libertad y responsabilidad de los particulares en el orden jurídico se traduce, dentro de la teoría del negocio jurídico, en lo que con muy precisa intención dogmática se ha denominado propósito práctico 17. La consideración del propósito práctico es de tal importancia que de ella depende de modo decisivo tanto la concreta significación jurídica de cada negocio como su análisis y catalogación según categorías técnicas en un plano científico. La valoración del propósito práctico como factor determinante de las situaciones jurídicas de pendencia sirve de punto de partida a este estudio 18.

El examen de las situaciones jurídicas singulares que ofrece la jurisprudencia sobre contrato de promesa de venta y retracto convencional, pone de relieve un desigual interés de la voluntad de uno y otro contratante en la relación jurídica de compraventa.

En el supuesto de promesa de venta, por ejemplo, uno de los contratantes se manifiesta dispuesto por su parte a que el contTato tenga efecto en el instante mismo de su perfección o en cualquier otro momento, dentro de un período de tiempo prudencial. El otro, en cambio, manifiesta una voluntad menos firme, interesada ciertamente en el contrato, pero sujeta por desconocidas motivaciones que la retraen de la vinculación actual al cumplimiento inmediato.

Este desigual interés de la voluntad de cada contratante conduce de hecho a una de estas posibilidades: a) mantener el intento negocial en el plano de los tratos preliminares hasta que puedaPage 61 plasmarse oportunamente en un...

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