La función económica de los sistemas registrales
| Autor | Fernando P. Méndez González |
| Páginas | 875-900 |
La existencia de instituciones que garanticen -eficaz y eficientemente- la seguridad de las transacciones es considerada de forma cada vez más general como un requisito esencial para un eficaz funcionamiento de la vida económica. Es más, la relación existente entre seguridad jurídica preventiva, más precisamente, entre sistema registral y crecimiento económico, es hoy universalmente reconocida.
Así, por ejemplo, el Banco Mundial en su informe de 1996: From Plan To Market, World Development Report, afirma taxativamente:
Un Registro de la Propiedad resulta fundamental y esencial para el desarrollo de una economía de mercado que funcione. Mejora la seguridad de la titularidad y de la tenencia, disminuye los costes de las transferencias de bienes y proporciona un mecanismo de bajo coste para resolver las eventuales disputas sobre los bienes
.
Así pues, la contribución, decisiva, de la seguridad jurídica cautelar en general y, en el ámbito que nos ocupa, de los sistemas registrales de seguridad jurídica en particular, al crecimiento económico, parece no admitir dudas. En consecuencia, puede afirmarse que cuanto más eficientemente preste su función un sistema registral, en mayor medida contribuirá al crecimiento económico.
En la presente intervención realizaré, en primer lugar, una aproximación teórica -dentro de los límites de una intervención de este tipo- a las razones por las cuales un sistema registral de seguridad jurídica preventiva es esencial para el crecimiento económico. En segundo lugar haré referencia a las razones por las cuales los Registros de derechos son superiores a los Registros de documentos. En tercer lugar haré referencia a los límites de los efectos públicos de los documentos que contienen actos y contratos privados en relación con el Registro, si se quiere mantener un sistema registral de derechos. En cuarto lugar, me referiré al caso español y a la reciente y profunda reforma de que ha sido objeto.
Algunos autores singularmente relevantes 1, sostienen que si bien es evidente que el aumento de uno o varios factores productivos (más capital, más trabajo) o las mejoras cualitativas de éstos (técnicas muy productivas, personal muy capacitado) aumentan la productividad y son indispensables para que haya crecimiento. En realidad ninguno de estos factores son las causas del crecimiento, sino que son el crecimiento mismo.
Las causas por las que se produce este fenómeno en las diversas sociedades hay que buscarlas en una organización económica eficaz, y, más concretamente, en el establecimiento de un sistema eficiente de derechos de propiedad que hacen que valga la pena emprender actividades socialmente productivas.
En este mismo sentido, los estudios sobre el desarrollo económico revelan frecuentemente que las diferencias en la configuración de los derechos de propiedad en sociedades con niveles similares de recursos han contribuido decisivamente a las variaciones observadas en los niveles de desarrollo económico 2.
¿Por qué se produce este fenómeno? El modo en que los derechos de propiedad son definidos y protegidos repercute de un modo fundamental en el desarrollo económico por múltiples razones. De entre ellas, cabe destacar el hecho de que estructuran incentivos para el desarrollo económico, mediante la asignación de la propiedad sobre activos evaluables y la designación de los sujetos a quienes corresponden los beneficios y costes de las decisiones sobre el uso de los recursos. Y si los costes privados exceden de los beneficios privados en una determinada actividad, los individuos no la emprenderán aun cuando sea socialmente provechosa. Y eso sucederá siempre que los derechos de propiedad no estén suficientemente definidos o no se hagan respetar.
Una organización eficaz implica el establecimiento de un marco institucional y de una estructura de la propiedad capaces de canalizar los esfuerzos económicos individuales hacia actividades que supongan una aproximación de la tasa privada de beneficios respecto a la tasa social de beneficios 3.
Supuesto dicho marco institucional, la experiencia demuestra que la mayoría prefiere tener más bienes a tener menos y que actúa de acuerdo con esa premisa. Para el crecimiento económico basta, entonces, que una parte de la población sea ambiciosa.
El crecimiento económico hay que buscarlo, pues, en una adecuada organización de los derechos de propiedad.
Pero, ¿porqué son tan importantes los derechos de propiedad?
Porque, a diferencia de lo que sucede en el modelo neoclásico -en el modelo walrasiano-, en el que domina la hipótesis del mercado perfectamente competitivo, en el mundo real hay falta de información.
En efecto, el modelo de la economía neoclásica parte de la premisa de plena información y de decisión racional en un entorno económico cierto y seguro. Como se ha señalado 4, esta circunstancia permite a cada partícipe adoptar sus decisiones sin coste alguno: no hay costes de búsqueda, pues el intercambio se hace con el mercado, no con los individuos; no hay costes de medición de los atributos del bien, pues todos están incorporados al precio; no hay costes de diseño del contrato porque se trata de una transacción discreta que no requiere reglas; no hay costes de ejecución del contrato, porque la ejecución no se diferencia -más bien coincide- con la celebración.
En este modelo han sido eliminadas todas las actividades costosas, requeridas, sin embargo, para el fruncionamiento de los mercados reales, y, en consecuencia, el mercado puede usarse sin costes. En este mundo, la eficiencia económica es independiente de la estructura de los derechos de propiedad. Es más, puede incluso abandonarse el supuesto de los derechos de propiedad sin consecuencia alguna 5.
En el mundo real, sin embargo, hay imperfecciones en la información. El mercado opera bajo condiciones de incertidumbre y precisamente por eso falla. De hecho, si en el modelo perfectamente competitivo abandonáramos la hipótesis de información completa y la sustituyéramos por la de información incompleta, nos acercaríamos mucho a los mercados reales, que se caracterizan porque los intercambios resultan costosos.
El que la realización de los intercambios sea costosa constituye el freno fundamental para la especialización y, también para el desarrollo, ya que la especialización sólo es útil si los productores intercambian entre sí y con los consumidores sus recursos y productos 6, lo que depende del nivel de los costes en que haya que incurrir para realizar dichos intercambios lo que, a su vez, lleva a que quienes deseen intercambiar instrumenten prácticas que conduzcan a la reducción de aquéllos, siempre que las pérdidas que se produzcan al aplicar esas prácticas sean menores que los costes de transacción que se ahorran.
Los costes asociados a los intercambios -que en la jerga económica reciben la denominación de costes transaccionales- son considerados precisamente por ello como imperfecciones del mercado, en el sentido de que miden la distancia que media entre la hipótesis del mercado perfectamente competitivo del modelo neoclásico y las economías reales y permiten explicar la diferencia existente entre la asignación efectiva y potencial de los recursos. Pues bien, dado que la hipótesis de mercado, perfectamente competitivo del modelo neoclásico, es la que consigue una óptima asignación de recursos y, por hipótesis, una eficiencia máxima, y dado que los costes transaccionales, tal y como hemos expresado, miden la diferencia existente entre la asignación efectiva y potencial de los recursos, es forzoso concluir que la finalidad esencial de todo sistema institucional consiste en reducir todo lo posible los costes transaccionales y, especialmente, su componente subyacente fundamental, cuales son los costes de información o incertidumbre.
Pues bien, los sistemas de seguridad jurídica cautelar o preventiva en general, son instituciones surgidas, precisamente, con esa finalidad. Y, en el ámbito que nos ocupa, esa es la finalidad esencial de los sistemas registrales inmobiliarios: disminuir la incertidumbre jurídica en el ámbito inmobiliario, conteniendo, en consecuencia, los costes de información jurídica en dicho sector. Y, en la medida en que lo consiguen, contribuyen a la eficiencia y, por tanto, al crecimiento económico.
Para comprender adecuadamente el alcance de esta afirmación hay que tener en cuenta, al menos, las siguientes tres ideas:
4.1. El Registro de la Propiedad actúa sobre uno de los elementos centrales del sistema económico, cual es el de la definición, atribución y protección de los derechos de propiedad. Y, como se ha observado 7, sin derechos de propiedad no hay mercado, puesto que los agentes no podrían intercambiar los bienes si no existiese una vinculación entre los propietarios y esos bienes; sin derechos de propiedad eficientes no hay mercados eficientes y sin estos últimos no hay crecimiento económico.
Esta idea aparece perfectamente ilustrada en el siguiente ejemplo 8. Si imaginamos una sociedad sin un sistema registral, por muy imperfecto que sea, el hipotético comprador de una propiedad encontraría muchas dificultades en saber si el vendedor es, realmente, el...
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