La formación del precio del suelo.
| Autor | Martí Ferrer, Manuel. |
| Páginas | 1679-1711 |
El precio del suelo y de los productos inmobiliarios, en general, es uno de los temas de discusión que más polémica ha producido a lo largo del tiempo, dando lugar a la formación de bandos de opinión contraria e irreductible, cuya defensa se presta como pocas a la demagogia. Y ello a pesar de que, conceptualmente, la cuestión es bien sencilla, como luego veremos
Esa situación, sometida a muchas tensiones y a veces hasta a crispación, se produce principalmente por dos factores:
el primero de ellos es la necesidad de vivienda que, en el caso más general, tienen todos los seres humanos, desde justo antes de ser concebidos hasta justo después de muertos. El segundo es el alto precio que, históricamente, ha tenido la vivienda, y que la convierte en materia sensible para la gente
Como consecuencia de ello, el debate no ha permanecido en el campo de la economía, sino que se ha politizado en grado sumo, fenómeno que viene de antiguo y que en los tiempos actuales se ha agravado como consecuencia de otros dos factores:
el más importante, el hecho de que el urbanismo, que siempre ha sido fuente de poder para los políticos municipales, se ha convertido, además, en una importante fuente de financiación, al menos para esos municipios
El segundo de los factores es que algunos de los que viven del urbanismo, muchos de los cuales jamás han concebido que fuera posible otro modelo que el que conocen, se resisten a cualquier cambio con suma vehemencia, quizá porque temen que dicho cambio debilite su posición, o porque no se sientan capaces de afrontar las exigencias del nuevo escenario
Es por ello por lo que, en el estudio que sigue, se ha intentado huir de connotaciones políticas, analizando el problema desde la óptica meramente económica, sin perder de vista la naturaleza humana, y aplicándole las leyes inmutables de la economía, que no son susceptibles de cambio mediante publicaciones en un Boletín Oficial
Se parte también de un postulado:
la situación actual a la que hemos llegado en muchos municipios de España, en los que hay tensiones con los precios de la vivienda y del suelo, significa un fracaso del sistema, de modo que habrá que hacer algo más, algo mejor y, sobre todo, algo distinto de lo hecho hasta ahora, al menos desde 1945, cuando la Ley de Solares intentó resolver el problema de la vivienda
Llama poderosamente la atención que, tras casi sesenta años de fracasos incesantes, todavía haya quien se empecina en seguir por la senda del intervencionismo, propugnando intensificarlo, sin querer ver que los hechos, son contumazmente rebeldes y no se allanan a los deseos del interventor
En lo que sigue, analizaremos cómo se forman los precios en los mercados, los factores que influyen en ello y los que no influyen. Finalmente, sugeriremos posibles soluciones
En todo mercado libre, el precio de cualquier producto -bien o servicio- se inscribe dentro de una horquilla, cuyo límite superior es la cantidad que los demandantes del producto están dispuestos a pagar y cuyo límite inferior es el coste de producción o de adquisición
Dentro de esa horquilla, el productor o vendedor fija su precio en función de su estrategia comercial y del bien o servicio del que se trate. El vendedor puede desear consolidar su posición, ganando cuota en el mercado; en cuyo caso su estrategia más probable consistirá en fijar su precio en la banda baja de la horquilla, para maximizar su beneficio total por la vía de efectuar muchas operaciones y una rotación rápida del capital circulante. Por el contrarío, puede ocurrir que el vendedor sólo desee maximizar el beneficio por operación, porque no le resulte interesante ganar cuota de mercado (tal es el caso de las operaciones esporádicas en una zona distinta de la de implantación), en cuyo caso fijará su precio en la parte alta de la horquilla
Sólo en circunstancias anormales -crisis económica, falta de liquidez, cese de negocio, etc.- el vendedor aceptará vender por debajo de su coste de producción o adquisición; de modo que cabe afirmar que cualquier circunstancia que produzca la elevación del coste de producción o de adquisición tendrá repercusión en el precio, aunque sólo sea porque estrechará la amplitud de la horquilla, reduciendo el margen de maniobra del oferente y, en consecuencia, las posibilidades de que entre en competencia con los demás
No se trata, pues, de que se produzca una repercusión más o menos automática de los incrementos de costes de producción o de adquisición, sino de que, al elevarse el límite inferior de la horquilla, el oferente replantea su estrategia, en principio para comprobar que su precio de venta supera a su coste y luego para ver qué es lo que más le conviene para alcanzar sus objetivos
En el otro extremo de la horquilla, el límite superior del precio, la cantidad que el demandante está dispuesto a pagar, tiene dos limitaciones:
por una parte, la cantidad que el comprador puede pagar, en función exclusivamente de su disponibilidad de recursos; por otra, el precio que los restantes agentes que ofrecen en el mercado sus productos o servicios, iguales o sustitutivos, soliciten por ellos. Aunque su capacidad económica le permita pagar lo que solicita cualquiera de ellos, no estará dispuesto a pagar más que lo que sea razonable, y eso es función de las pretensiones de los oferentes
Normalmente, operará el menor de ambos límites. Dicho de otro modo, dentro del límite absoluto que fija la capacidad de pago de los demandantes, sólo la libre competencia puede limitar el precio de venta de los productos o servicios
Como luego veremos, cada vez que el poder político ha intentado fijar el precio de los productos alejándose de lo que es razonable, lo único que ha conseguido es crear un mercado negro
La vivienda no está sometida a reglas distintas de las anteriores, ni tampoco el suelo. Cosa distinta es que determinadas circunstancias o factores tengan mayor o menor influencia en función del tipo de producto. Por ejemplo, en los productos que se venden por catálogo o por correo, la situación física de éstos es irrelevante para el comprador, y la mayor o menor lejanía entre su centro de almacenaje y el lugar de entrega al comprador sólo influirá como coste de transporte para el vendedor. Por el contrario, cuando se trata de la vivienda o del suelo, la ubicación suele ser determinante en la apetencia del comprador:
la vivienda y el suelo, como el sol, no se pueden transportar
Por eso hay un flujo importante de turismo de playa y, del mismo modo, por eso unas viviendas y unos suelos son más caros que otros
Suele debatirse si el precio del suelo repercute en el precio de la vivienda o si, por el contrario, es el precio de la vivienda el que determina el precio que se puede pagar por el suelo. Pero el debate es estéril y presentado en términos falaces, por lo que acabamos de ver. La respuesta correcta es que depende, esencialmente de si el mercado funciona más o menos bien y de la potencia relativa de la oferta y de la demanda
Por una parte, es claro que los compradores finales lo que demandan es producto terminado, vivienda u otra clase de inmuebles, y que en función de su capacidad de pago o de los precios de otros productos análogos en la zona de que se trate, estarán dispuestos a pagar un determinado precio por un producto concreto
Pero no es menos claro que el dueño del suelo no podrá imponer su precio al promotor de inmuebles, valorando el suelo por el método residual, partiendo del precio de venta del inmueble terminado, si el promotor puede elegir libremente entre varios suelos parecidos. En el mercado inmobiliario es en el que más claramente se cumple la Ley de Porter, según la cual el operador que está en situación monopolista se apropia de la mayor parte de las plusvalías o beneficios de las transacciones. Para evitar esa situación, hay que introducir libre competencia en la oferta de suelo
Se podrá argumentar que, aunque el precio del suelo se contuviera, porque en el mercado del suelo hubiera libre competencia, el promotor de inmuebles podría apropiarse de todo el beneficio y fijar su precio en la parte alta de la horquilla; y sería cierto si el promotor no tuviera competencia:
como antes se ha dicho, sólo la libre competencia en la oferta puede contener los precios. Los del suelo y los del inmueble terminado. Si, por la razón que sea, no hay competencia, el operador que tenga mejor situación realizará mayor beneficio. Pero también es muy claro que cuando en un mercado se realizan buenos beneficios, afluyen al mismo nuevos operadores, en pos de ese buen beneficio, de modo que la competencia entre...
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