Forma
| Autor | Sergio Vázquez Barros |
| Cargo del Autor | Abogado |
En el Derecho positivo español rige, como principio elemental y básico de toda contratación, el sistema espiritualista instaurado en el ordenamiento de Alcalá, hasta el extremo de que ninguna forma es exigida para la validez y efectividad de los contratos, salvo en casos muy concretos y especiales, que precisamente por ello están expresamente previstos por la ley, entre los que no se encuentra la compraventa.
De lo expuesto, tenemos que, aún en el supuesto de falta de escritura pública no obsta a la eficacia del contrato de compraventa celebrado por documento privado en los casos en que se requiera tal requisito, siempre que, concurran las condiciones esenciales para su validez, no siendo aquella forma extrínseca circunstancia esencial para la subsistencia de la obligación, sino medio coercitivo concedido con aquella finalidad.
Así las cosas, podemos afirmar que, pese a que no se exige la mención expresa del vocablo condición cuando se formaliza una compraventa, cabe entender que ésta se pactó cuando del contenido contractual se deduzca de forma totalmente clara y contundente la intención de los contratantes de hacer depender el negocio concertado de un acontecimiento futuro e incierto, lo que exige se lleve a cabo actividad interpretadora por los Tribunales, pues, en todo caso, la existencia de condición en las obligaciones no se presume, al presentarse la obligación condicional como excepción.
Por la misma razón, hemos de entender que, la inexistencia de pacto subordinando la perfección del contrato de compraventa a la observancia de alguna forma determinada, origina el nacimiento del vínculo negocial, una vez acordes las declaraciones de voluntad de los contratantes, con la independencia de la ulterior documentación del contrato, aunque se trata de escritura pública.
En todo negocio jurídico que se concluye es primordial la voluntad de las partes en base al principio de autonomía de la voluntad recogido en el art. 1255 CC, y por eso pueden concurrir los pactos y cláusulas que tengan por conveniente, siempre dentro de los límites establecidos en dicho precepto, y de ahí que la prestación (entrega de la cosa o pago del precio en la compraventa) puede configurarse bajo la forma de mancomunada o solidaria, divisible o indivisible, etc., lo que se traslucirá en unas consecuencias jurídicas diferentes que se acomodarán a lo requerido por los interesados y se encuentran protegidas por la ley.
Tratándose de bienes inmuebles, los preceptos legales que se refieren al otorgamiento de escritura en las ventas de inmuebles, no varían la naturaleza del contrato ni establecen una condición especial del mismo, dado que no se perfecciona la venta por el consentimiento cuando se hace depender de la eficacia del otorgamiento de la escritura, como ocurre cuando un comprador, al adquirir un inmueble mediante documento privado, lo hizo con supeditación a que el vendedor otorgase la correspondiente escritura pública, definitivamente formalizadora de la compraventa pactada, a favor de la persona que el mencionado comprador designase.
De lo expuesto, podemos indicar que, de ninguna manera debe calificarse técnica y legalmente de condición el pacto de elevación del contrato de compraventa hecho en documento privado a escritura pública, requisito que la ley pone en el ámbito de la voluntad contractual de la parte para exigírselo a la otra, pero no exigible como requisito de la perfección del contrato, sino de su consumación, máxime cuando las partes no pactaron tal cláusula como condicionante de aquella perfección contractual.
Tan amplia es la libertad de forma permitida por vigentes disposiciones legales que incluso podemos apreciar que, partiendo del hecho de que, los contratos no precisan unidad de acto sustantivo, según se deduce del art. 1262.2 CC, para la contratación entre ausentes, y por lo tanto, una compraventa puede documentarse sin unidad de acto formal ampliada, es decir, sin comparecencia simultánea de los contratantes, mediante dos otorgamientos sucesivos en textos diferentes, aunque se recojan en un solo instrumento público.
Cualquiera de las partes puede instar el otorgamiento de escritura pública; toda vez que, es indudable que los contratos que tengan por objeto la transmisión de derechos reales sobre bienes inmuebles (como es el de compraventa a ellos afectantes) no requieren para su validez el otorgamiento de escritura pública, al regir en nuestro ordenamiento positivo el sistema espiritualista, ello no impide que, según la normativa del art. 1280.1 CC, en relación con el art. 1279 CC, cualquiera de las partes contratantes pueda solicitar la elevación del contrato a escritura pública.
Lo indicado en el párrafo anterior trae causa de que son muy frecuentes, en la realidad social actual, que la adquisición de las viviendas se efectúe en documento privado y cuando aún no se ha iniciado la construcción del edificio correspondiente, posponiendo para un momento ulterior, una vez cumplidas las circunstancias previstas, la formalización de la escritura pública de compraventa; ello plantea múltiples situaciones conflictivas que podrían terminar en una indefensión del comprador, por lo que se hace necesaria, por tanto, una adecuada ponderación de todos los elementos concurrentes que haga posible la obtención de soluciones equilibradas que, a la vez que dan satisfacción a la necesidad de protección del comprador, sean asimismo honestas con las exigencias de seguridad, certeza y fluidez propias del tráfico jurídico inmobiliario.
Por otro lado, el contrato de compraventa, por más que a la misma vaya unido normalmente un aspecto traditorio y de transmisión de la propiedad, es esencialmente un contrato obligacional inter partes que liga a una y otra a la realización de prestaciones recíprocas; pero, el hecho de que alguna de ellas no pueda cumplirse no implica la invalidez del contrato, sino simplemente que se desencadenen todas las consecuencias previstas en el CC (resolución, evicción, indemnización de daños, etc.).
Es cierto que el notario en la redacción del instrumento debe tener un exquisito cuidado para asegurar que el mismo produzca todos sus efectos, entre ellos el de alcanzar su inscripción; pero ese deber no es absoluto, en cuanto las partes pueden expresamente admitir que no sea practicable la inscripción, en cuyo caso basta la advertencia prevista en el art. 172 del D 2 jun 1944 (Reglamento Notarial). Esa regla resulta igualmente aplicable en supuestos en que el instrumento se autoriza por sentencia, con limitada eficacia a la relación inter partes, y su virtualidad se acentúa por la existencia de un deber de acatamiento de las resoluciones judiciales.
Por ello, no constituyen obstáculo a la autorización de la segregación y subsiguiente venta de una finca los defectos que impidan la inscripción de la escritura por aplicación de los arts. 9 LH y 47, 50 y 51 RH, si las consecuencias de esos defectos son, pese a todo, admitidas por el solicitante.
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