Por folletos y revistas
| Autor | Federico Bravo López |
| Cargo | De la Dirección general de los Registros y del Notariado |
| Páginas | 530-542 |
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Del justo motivo de la negativa para renovar y del derecho de rescate en los arrendamientos comerciales
. Estudio de jurisprudencia, por M. Luis Ropers, Presidente de Sección del Tribunal civil del Sena.-Revista Trimestral de Derecho Civil, páginas i a la 75.
El propietario de un negocio comercial, aun justificando las condiciones a que la ley subordina el derecho a la renovación del contrato de arrendamiento, puede ser privado de tal beneficio, si el arrendador se prevale de un motivo grave y legítimo. Los Tribunales son los encargados de apreciar el hecho, si bien algunas decisiones exigen la prueba de un perjuicio serio, material o moral, inferido al propietario y que la falta, ya contractual o extra contractual, consista en un hecho personal del inquilino, aunque excepcionalmente puede ser una circunstancia fortuita que haga imposible la ejecución normal de un nuevo arrendamiento.
Que el motivo legítimo consiste en un hecho personal del arrendatario es evidente, pues al no nacer de este contrato más que obligaciones personales, los agravios no se transmiten ; pero entendiéndose que el hecho personal comprende también el de las personas de que se es responsable, esto es, de las personas que emplea o aloja en la casa.
El motivo de la negativa debe consistir en una falta del arrendatario y haber procedido, además, de mala fe, no bastando un simple cuasidelito ; esto es evidente, porque siendo la pérdida del derecho un decaimiento, supone demérito por parte del arrendatario. Mas no se trata sólo de un decaimiento de derechos, pues frecuentemente se hace imposible la ejecución normal de un contrato .por un techo que no puede ser imputado como falta al que solicita la renovación.
Hay falta contractual siempre que el inquilino falta intencionada o seriamente a cualquiera de sus obligaciones, existiendo una gran analogía entre el comerciante que pierde el derecho a la reno-Page 531vación del contrato y el arrendatario de una habitación a quien se le niega el beneficio de la prórroga por no reputársele de buena fe, con la única diferencia de que en el primer caso la falta ha de reputarse grave.
Toda falta digna de ser sancionada con la rescisión del arrendamiento es un justo motivo de negativa de renovación; pera en tal caso la negativa no existe; lo que ocurre es que no hay arrendamiento susceptible de renovarse; pero si se ha negado la rescisión, puede prosperar todavía la oposición a un mero arriendo si las faltas son serias.
Se ha sostenido que cuando el agravio es antiguo no podía ser utilizado por el arrendador para rechazar la renovación del contrato ; pero no es absolutamente exacto, pues el inquilino, para, beneficiarse de la ley, debe no haber desmerecido durante la vigencia del contrato.
A fortiori, si el propietario ha ratificado tácita o expresamente "la violación de un contrato sin formular reclamación, también perdería el derecho a rehusar la renovación.
Tampoco puede ser reconocida la gravedad del motivo cuando, con posterioridad a su existencia, ofrece un nuevo arrendamiento, o cuando no ha hecho cesar el hecho de que ahora se queja, siempre que dependa de él solo el realizarlo.
Es preciso, en fin, que el arrendatario haya procedido de mala fe; así, la jurisprudencia ha considerado como justo motivo de negativa
El dolo respecto a las garantías ofrecidas por el arrendatario, si ha determinado al dueño a aceptarle como tal en esas condiciones ; la negativa injustificada de pagar el alquiler, especialmente un aumento fijado por el juez, o una indemnización por ocupación o simplemente las cargas; el hecho de no verificar el arrendatario las operaciones que le incumben ; el cambio de destino de los locales ; la venta de mercancías que le estaba prohibida en interés de otros arrendatarios ; el subarriendo o cesión prohibida, principalmente cuando se hace con desprecio de una cláusula, que lo veda sin autorización del dueño, o cuando se verifica para el ejercicio de un comercio distinto al pactado ; la cesión, de un modo .general o el subarriendo irregular, especialmente por la inobservancia de una cláusula del contrato en que se estipule que, en talPage 532 caso, el propietario debía ser citado para el acto y hacerle entrega de una copia ; el cambio de distribución de locales ; algunas faltas particularmente delictivas; así, vender fraudulentamente un accesorio de la casa alquilada, y aun un simple abuso de derecho, como la negativa a dejar ejercitar por el dueño trabajos indispensables ; el desconocimiento de las cláusulas especiales insertas en el arrendamiento ; el no dejar al propietario ejercer un derecho que le había reservado el contrato.
Al lado de las faltas que el arrendatario puede cometer respecto del arrendador en la ejecución del contrato, hay otras que perjudican a personas a las que el propietario debe asegurar un goce pacífico en el mismo inmueble ; si al renovar el contrato puede no alterarse de alguna manera ese goce,habrá un legítimo motivo para no verificarlo, ya sea la perturbación de orden material o moral.
Excepcionalmente una falta extracontractual podría considerarse como causa legítima de la negativa a renovar el contrato ; pero es preciso que la falta se produzca con ocasión de la ejecución, de tal forma que haya conexión entre ellas.
Mutatis mutandis pueden traerse a este lugar las soluciones aplicadas a los arrendamientos de casas habitaciones, según las que el inquilino puede decaer en su derecho por haber golpeado al arrendador, por haberle dirigido injurias groseras; por haberle difamado en la Prensa ; por haber ocupado voluntariamente locales cuyo goce pertenecía sólo al dueño ; por haberle impedido gozar de un local que se había reservado en el inmueble ; por haber sido condenada su mujer a causa de las heridas inferidas a la mujer del propietario ; por robo o perjuicio de otro arrendatario.
La falta extracontractual en las circunstancias mencionadas puede producirse aun después de terminar el arriendo.
El inquilino puede también excepcionalmente ser privado del mencionado derecho por un hecho personal, aun sin falta. Esto sucedería especialmente en caso de locura, de enfermedad que le impida continuar el negocio o lo quede disminuido de manera que se desvalorice el local, o si se ha declarado en quiebra.
Los motivos legítimos no sólo producen el efecto de poder rehusar la renovación del contrato, sino también el cíe privar al inquilino de la indemnización por evicción y la pérdida de los dere-Page 533chos, que se le conceden al poseedor de buena fe por las leyes...
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