La finca como base del sistema inmobiliario

AutorJosé Manuel García García
CargoRegistrador de la Propiedad de Barcelona
Páginas2437-2494

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I Introducción

El Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecario tiene como contenido no sólo el estudio de los fundamentales principios hipotecarios de la publicidad, sino también el estudio de los elementos de la publicidad.

Esos elementos de la publicidad se nos aparecen como los protagonistas de la «película inmobiliaria». Uno de esos protagonistas del sistema es la finca. Junto a ella, aparecen también el derecho real inmobiliario, el acto o contrato de trascendencia real o título material, el documento en que consta el acto o contrato o título formal, y por último, el titular registral.

Aquí nos ocupamos de la finca como elemento de la publicidad y base del sistema.

Dentro del estudio de la finca registral caben varios aspectos. Por una parte, unas ideas generales sobre la finca como base del sistema, el concepto de finca registral, las distintas clases de fincas regístrales y la descripción e identificación de la finca.

Pero hay otros aspectos importantes a estudiar dentro de la figura de la finca registral. Así, la inmatriculación o ingreso de la finca en el Registro, las modificaciones de la finca, tanto las que afectan al perímetro o identidad Page 2438 de la misma (modificación de entidades hipotecarias), como las demás modificaciones (actualizaciones descriptivas, excesos de cabida). En fin, la constitución de la propiedad horizontal, así como las distintas relaciones entre la finca registral y el Urbanismo y la coordinación Catastro-Registro. Como todas estas cuestiones exceden de un estudio que no puede ser extenso, nos vamos a limitar aquí al primer grupo de temas sobre la finca, es decir, al concepto y clases de finca registral y a la descripción e identificación de la misma.

II La finca como base del sistema

La Ley Hipotecaria de 1861 tiene como una de sus principales características haber implantado el sistema de folio real o de llevanza del Registro por fincas, tomándolo de los precedentes germánicos, contrarios al sistema francés de transcripción o de folio personal.

Ello permitía la aplicación de los principios hipotecarios fundamentales y de que en las sucesivas reformas hipotecarias se fuera haciendo más efectivo el sistema registral.

La Ley de Reforma Hipotecaria de 30 de diciembre de 1944, mantiene el mismo sistema y lo refuerza incluso, suprimiendo una serie de supuestos excepcionales en que se permitía que abrieran folio ciertos derechos reales, porque «chocaba con la orientación general del sistema, cimentado en la más rigurosa especialidad» (Exposición de Motivos de la Ley de 30 de diciembre de 1944).

Puede decirse que la finca fue desde el principio y lo sigue siendo ahora la base del sistema inmobiliario español. Esto se ha expresado a través de una serie de frases que están ya acuñadas y que se suelen repetir hasta la saciedad, pero que explican perfectamente el sistema inmobiliario español.

Así, se dice:

«La finca es la base del sistema».

«El Registro se lleva por fincas».

«El sistema español es un sistema de folio real».

«La finca es la unidad de cuenta: una finca, un derecho».

Todas estas y otras frases similares tienen su fundamento en una serie de preceptos legales hipotecarios, que fundamentalmente son los artículos 243 y 8 de la Ley Hipotecaria.

El artículo 243 LH establece: «El Registro de la Propiedad se llevará abriendo uno particular a cada finca en el libro correspondiente. Todas las Page 2439 inscripciones, anotaciones y cancelaciones posteriores relativas a la misma finca se practicarán a continuación, sin dejar claros entre los asientos».

Y el artículo 8 LH, en sus párrafos iniciales primero y segundo, señala: «Cada finca tendrá, desde que se inscriba por primera vez, un número diferente y correlativo». «Las inscripciones que se refieran a una misma finca tendrán otra numeración correlativa y especial».

La llevanza del Registro por fincas, base del sistema de folio real, es una de las manifestaciones del principio hipotecario de especialidad, que exige claridad en el historial de los inmuebles.

De este modo, el sistema inmobiliario español ha seguido el modelo germánico, que conduce a una gran perfección en la publicidad inmobiliaria.

Ha de advertirse que no se trata sólo de un problema formal de organización interna del Registro de la Propiedad, para establecer orden en sus asientos, sino que se trata de un problema de fondo, que repercute en la totalidad de las características del sistema.

Con la llevanza del Registro por fincas se produce un historial completo y claro a través del folio registral, que permitirá aplicar los principios de tracto sucesivo, calificación, legitimación y fe pública, que son principios básicos en cualquier sistema inmobiliario moderno.

Sin esta llevanza del Registro por fincas sería imposible aplicar tales principios, especialmente el de tracto sucesivo, que, a su vez, es base de los demás, siendo dicha imposibilidad el principal defecto que tienen los sistemas regístrales de folio personal o de transcripción, como el sistema francés.

La gran ventaja de los sistemas de folio real, como el alemán, suizo, austríaco y español, entre otros, es que, al llevarse el Registro por fincas, «ofertan al público» -como ha dicho con todo acierto Celestino Pardo- «un solo propietario por cada finca», en lugar de varios posibles propietarios, como ocurre en el sistema francés, a pesar de su moderno fichero inmobiliario, al poder existir vanas cadenas de propietarios dentro del Registro.

Esto determina que dichos sistemas de folio real son perfectos, pues permiten la aplicación de los principios citados, el de tracto sucesivo, calificación, legitimación y fe pública, que son los más íntimamente relacionados con el principio de especialidad.

III Las pretendidas relaciones entre finca registral, finca material, finca funcional y finca especial: critica

Algunos autores han tratado de contraponer la finca registral a las fincas materiales y funcionales, con la consecuencia de que la finca registral es Page 2440 considerada como un concepto «puramente formal» (Lacruz-Sancho) «como es la de figurar una cosa o un derecho inmueble como objeto de un folio registral» 1.

Y así, es incluso corriente entre los autores definir la finca registral como «todo aquello que es susceptible de abrir folio registral».

Por otra parte, se centra todo el contenido sustantivo en el concepto de finca material, que se la suele definir como «trozo de la superficie terrestre cerrado por una línea poligonal perteneciente a un solo propietario o a varios pro indiviso» 2.

Luego se especifica que la finca funcional se centra en la «finalidad social y económica» de la finca, aludiendo a los supuestos en que la finca aparece como una «unidad económica indivisible» 3.

Y, por fin, se añaden una serie de supuestos dentro del concepto de «finca especial», entre ellos, los pisos y locales 4.

Este tratamiento de la finca registral y de sus contrapuestas fincas materiales y funcionales, así como la forma de configurar las fincas especiales, tiene una serie de inconvenientes:

  1. Lleva a la configuración de la finca registral como un ente ficticio o meramente formal, separado de la realidad, que es precisamente lo contrario de lo que es la finca registral, pues si ésta tiene algún sentido es por ser la misma finca material, una vez que accede a los libros regístrales. La posible falta de coincidencia entre finca material y finca registral se deberá a un problema patológico de falta de concordancia entre Registro y realidad, que no interesa a efectos definitorios de la finca registral, sino únicamente a efectos de tomar las medidas correspondientes para restablecer el paralelismo imprescindible de ambos conceptos.

    La posibilidad de que no coincida la finca registral con la llamada finca real o material también se ha planteado en ocasiones respecto a la legislación especial arrendaticia por parte de la jurisprudencia del Tribunal Supremo, cuando para dar protección al derecho de retracto arrendaticio urbano, ha permitido al arrendatario que ejercite el retracto sobre la vivienda o local que ocupaba, aunque el objeto de transmisión y de inscripción haya sido una entidad superior de la que el arrendatario sólo ocupaba una parte. Esto ha dado lugar también a la distinción en este ámbito limitado entre finca material o real (la que ocupa el arrendatario) y finca registral (la que consta en el Registro).

    Page 2441Pero sobre tal problema caben varias soluciones, sin necesidad de poner en entredicho la coordinación de la finca registral con la realidad.

    Así cabe entender que la finca transmitida es una finca registral coincidente con la finca material o real objeto de tráfico, pero que se trata de una entidad que no afecta al inquilino o arrendatario, como acto realizado en fraude de sus derechos y sin contar con él, por lo que puede neutralizar ese concepto de finca...

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