Finalización arrendaticia y cesión
| Autor | Daniel Montoro Ferreira |
| Páginas | 370-401 |
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RUIZ-RICO625señala en cuanto a la terminación del arrendamiento que, además de las generales y de las que resultan de los arts. 1.547 y 1.558. 3 CC, son causas específicas de extinción del contrato arrendaticio:
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Transcurso del plazo de vigencia. Tácita reconducción
Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye el día prefijado sin necesidad de requerimiento (art. 1.565 CC). Es indiferente, a estos efectos, que a la determinación de la duración del arrendamiento se llegue a través de las previsiones de las partes o por aplicación de los arts. 1.577 y 1.581. Para los contratos de duración indeterminada o indefinida, es necesario el requerimiento para que concluya el contrato. El contrato de arrendamiento es susceptible de prórroga y de renovación. La prórroga supone continuar más tiempo el mismo contrato con las mismas cláusulas y obligaciones. La prórroga tendrá la duración que las partes convengan; en defecto de pacto, la duración de la prórroga será igual a la que se dio al contrato inicialmente.
La renovación, por el contrario, implica un nuevo contrato que tiene su origen en la voluntad expresa o presunta de quienes ya han estado ligados por un arrendamiento anterior. El CC, que no se refiere a la figura en general, contempla un caso concreto de renovación que tiene su origen en la voluntad presunta de las partes: Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción (renovación), a menos que haya precedido requerimiento (art.
1.566). No se limita el número de posibles renovaciones.La tácita reconducción no opera cuando ha precedido requerimiento del arrendador contrario a la renovación del arrendamiento, ni cuando, sin mediar requerimiento previo, dentro de los quince días siguientes a la terminación del contrato, el arrendador se opone a que el arrendatario continúe en el uso del bien. Tampoco lo hace si las partes, al celebrar el arrendamiento, excluyeron mediante pacto el juego de la tácita reconducción (STS 28 de marzo de 1951). El nuevo contrato que surge de la tácita reconducción tiene el mismo contenido que el que se extinguió por vencimiento del plazo. Difiere, sin embargo, la duración que, al faltar el acuerdo expreso de las partes, es la que marcan los arts. 1.577 y 1.581 CC. Con la renovación, cesan las obligaciones otorgadas por tercero para la seguridad del contrato principal (art. 1.567CC).
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Pérdida del derecho del arrendador
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Contratos concertados por usufructuarios
Para dar bienes en arrendamiento no es necesario ser propietario; basta con tener la titularidad de un derecho que faculte para usar del bien. El CC contempla, en particular, los arrendamientos celebrados por usufructuarios disponiendo que se resolverán al fin del usufructo, salvo el arrendamiento de fincas rústicas, el cual se considerará subsistente durante el año agrícola (art. 480 CC).
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Venta de finca arrendada
Haciendo una aplicación concreta de la regla según la cual los contratos sólo producen efectos entre las partes que los otorgan y sus herederos (art. 1.257 CC), el art. 1.571 CC concede al comprador de finca arrendada el derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta (“venta quita renta”). La venta no es, en sí misma, causa de extinción del arrendamiento, pero sí permite al nuevo propietario exigir la extinción.
Si el comprador usare de este derecho, el arrendatario podrá exigir al comprador que le deje recoger los frutos de la cosecha que corresponda al año agrícola corriente; y al vendedor, que es quien provoca la extinción anticipada del contrato, que le indemnice los daños y perjuicios sufridos (art. 1.571. 2). La indemnización no es exigible cuando, mediante pacto, arrendador y arrendatario acordaron la extinción del arriendo en caso de enajenación del bien (STS de 24 de marzo de 1928).
El comprador no puede exigir la terminación del arrendamiento cuando hubiere pactado lo contrario con el vendedor (arrendador), ni tampoco cuando el arrendamiento estuviese inscrito en el Registro de la Propiedad (arts. 1.571. 1,
1.549 CC). El comprador con pacto de retraer, en cuanto titular de un dominio revocable, no puede usar de la facultad de desahuciar al arrendatario hasta que haya concluido el plazo para usar del retracto (art. 1.572 CC).
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Resolución del contrato
Como efecto de la bilateralidad del arrendamiento, el art. 1.556 sanciona, con la resolución del contrato, el incumplimiento de las obligaciones expresadas en los arts. 1.554 y 1.555: la parte cumplidora podrá pedir la resolución del contrato y la indemnización de daños y perjuicios, o sólo esto último, dejando el contrato subsistente. No hay que probar, en este caso, la reciprocidad. Tratándose del incumplimiento de obligaciones —distintas de las previstas en los arts. 1.554 y
1.555— que se asumieron mediante pacto, la parte perjudicada podrá instar la resolución conforme al art. 1.124 CC, acreditando la concurrencia de los requisitos necesarios para ello (art. 1.568 CC). -
Pérdida de la cosa arrendada
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Para el supuesto de pérdida de la cosa arrendada, el art. 1.568 se remite a los arts.
1.182 y 1.183 CC. Destruida la cosa que se cedió en arrendamiento, el contrato se extingue. La remisión a los arts. 1.182 y 1.183 es útil a la hora de determinar la posible responsabilidad del arrendatario por la destrucción.Decía VAQUERO PINTO626, respecto de una de las últimas reformas arrendaticias, que otro tema de gran calado en el que resulta mermada la protección del arrendatario es de la oponibilidad del arrendamiento frente a terceros. A través de una regulación no demasiado precisa (y algo dispersa) se establece el principio de inoponibilidad del arrendamiento no inscrito: procede la extinción del mismo en caso de enajenación de la vivienda a adquirente de buena fe o de extinción del derecho de propiedad del arrendador por otras causas. Sin embargo, inscrito el arrendamiento, el adquirente (o el nuevo propietario) se subroga en los derechos y obligaciones del arrendatario y queda sometido al régimen de duración mínima y prórroga tácita. La nueva situación implica un cambio relevante pues, antes, el adquirente de buena fe (o el nuevo propietario) quedaba sometido al régimen de duración mínima de cinco años, aun cuando el arrendamiento no se hubiera inscrito.
Dicha reflexión me sirve para ilustrar el hecho de que el contrato locativo a lo largo de toda su vida jurídica, incluso en su momento final de declinación u ocaso, puede presentar situaciones de novación subjetiva (llámense éstas: subrogaciones, cesiones, ocupaciones de vivienda, etc.), que plantean, sin duda, enriquecedores conflictos en Derecho, ya sean de índole sustantiva y/o procesal.
MAGRO SERVET627nos percata que en la práctica están surgiendo problemas ante los supuestos de impago de la renta y la necesidad, o no, de traer a la litis a los ocupantes reales que sean distintos de quienes suscribieron el contrato de arrendamiento ante los posibles problemas que pudieran surgir en la práctica de la diligencia de lanzamiento.
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Sin embargo, desde nuestro punto de vista la solución a este problema está fuertemente consolidada desde que se aprobó la Ley de Enjuiciamiento Civil en el año 2000 y se introdujeron reformas puntuales que resolvieran los problemas que estas situaciones habían provocado año tras año, sobre todo ante la picaresca que se daba de introducir a ocupantes distintos de quien suscribió el contrato de arrendamiento y la alegación sorpresiva que por parte de estos se producía en la ejecución de sentencia de que no habían tenido conocimiento de la existencia del procedimiento, no habían sido demandados y, en consecuencia, no podía tener lugar con ellos la diligencia de lanzamiento al haberse producido indefensión por no haberse podido defender con igualdad de armas ante la pretensión planteada por el arrendador.
Pues bien, aunque parezca sorprendente esta afirmación, la práctica de los Tribunales nos estaba demostrando que estas tenían efecto y se llegaban a suspender diligencias de lanzamiento ante este tipo de situaciones, con lo que el actor debía reiniciar la acción interpelando de nuevo contra los ocupantes. Esta situación de auténtico fraude concluye, como decimos, en la LEC al introducir una regulación específica en la ejecución forzosa de inmuebles y actuaciones subsiguientes a la realización de una subasta con adjudicación del inmueble al ejecutante o al mejor postor y mediante la regulación genérica de la ejecución de sentencias sobre inmuebles que lleven aparejado el lanzamiento mediante la inclusión del art. 704 LEC.
En el art. 704 LEC se regula la situación de la entrega de bien inmueble como objeto directo de la pretensión contenida en la demanda principal. Se trata, por ejemplo, de los procesos arrendaticios que tienen por objeto conseguir la resolución del contrato de arrendamiento con entrega de bien inmueble (art. 250.1.1º LEC), o las situaciones de precario del art. 250.1.2º LEC. Recordemos que en estos casos nos remitimos a la tramitación del juicio verbal para la acción de desahucio por impago de renta, por...
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