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| Autor | Sergio Vázquez Barros |
| Cargo del Autor | Abogado |
El contrato de opción al no encontrarse regulado en el CC ha tenido que configurarse por la doctrina y la jurisprudencia al amparo de las disposiciones generales sobre obligaciones y contratos, y así se ha precisado su carácter consensual y casi siempre unilateral, en el que la consumación depende exclusivamente de la decisión del optante y que si el objeto sobre el que recae es un inmueble podrá incluso tener la protección registral y afectar a terceros en base al art. 14 RH.
La opción de compra es la facultad de adquirir una cosa dentro del plazo y en las condiciones preestablecidas y, como tal, es preparatoria y unilateral, pues mientras se halla pendiente, el concedente y optatario está vinculado por el acto y nada puede hacer para frustrarlo y su consumación depende de modo exclusivo de la decisión del aceptante que, realizada dentro del plazo establecido, constriñe al titular del derecho al cumplimiento, pues el optante es el único que puede exigir la realización del contrato principal a que el optatario se obligó.
De lo dicho, cabe indicar que, siendo el contrato de opción de compra un vínculo atípico, la principal fuente de su regulación habrá que ir a buscarla en la voluntad de las partes, según dispone el art. 1255 CC, y subsidiariamente en la creación jurisprudencial que reconoce su naturaleza.
La opción de compra supone una compraventa conclusa que no necesita actividad posterior de las partes para desarrollar las bases contractuales contenidas en el convenio, bastando la expresión de voluntad del optante para que el contrato de compraventa quede firme, perfecto y en estado de ejecución obligatoria para el cedente, sin necesidad de más actos, lo que la diferencia del pactum de contrahendo, pues es con la aceptación cuando quedan definitivamente fijadas las recíprocas obligaciones que han de exigirse después con el nacimiento y perfección de la compraventa por obra del doble consentimiento que en el optante es simplemente retardado o pospuesto al término previsto, dependiendo la consumación del contrato de modo exclusivo de la decisión del optante, que, realizada dentro del plazo establecido, constriñe al titular del derecho al cumplimiento, bastando que se opere esa manifestación de voluntad y que le sea notificada al optatario para que, sin necesidad de ninguna otra actividad, se tenga por consumada la opción, y resultando extemporáneo el ejercicio del derecho de opción fuera del plazo establecido.
De lo expuesto se deduce que, el nacimiento de la opción de compra no supone un acto de disposición y sólo lo será cuando se compele al obligado unilateralmente a cumplir el contenido del derecho de opción.
Pero de lo dicho, cabe añadir que se ha de observar un cumplimiento escrupuloso de las condiciones pactadas; así las cosas, en cuanto al carácter vinculante del contenido específico pactado por las partes, al concertar el contrato de opción de compra, la oferta puede no siempre manifestarse de modo simple, sino con condicionantes elevados por el oferente a la cualidad de esenciales, de tal manera que si no se cumplen de modo estricto, no se produce el concurso de la oferta y la aceptación, lo que ni contradice la naturaleza del contrato de opción ni su sometimiento a las normas generales de las obligaciones y contratos, dado el principio de autonomía de la voluntad.
La opción de compra se trata de un derecho personal en que el dominio no se adquiere sino con el pago del precio de la opción y la traditio únicamente opera en dicho momento cuando se pone en "poder y posesión del comprador" la cosa vendida, de conformidad con el art. 1462 CC, o sea, lo que se concede al optante es la facultad de celebrar el futuro contrato con su declaración unilateral de voluntad, pero en su interés (entre la concesión y el ejercicio) el dominio sigue perteneciendo al concedente de la opción, y su inscripción registral invalida las facultades dispositivas del concedente realizadas en favor de terceros que no pueden ser considerados de buena fe, pero no incide sobre la atribución del bien que sigue estando en su patrimonio, si bien con la obligación de realizar la venta al optante si lo solicitase.
Una vez haya sido ejercitada la opción debidamente y comunicada al concedente es cuando se extingue o queda consumada ésta y se perfecciona el contrato de compraventa.
Existen dos momentos contractuales en la opción de compra: a) el primero referente al propio convenio opcional, que debe reunir los requisitos del art. 1261 CC y autoriza diferenciar el pacto de opción del derecho a su ejercicio que se inserta en aquél, y b) un segundo momento correspondiente a la perfección de la compraventa proyectada, consecuentemente a la ejercitación de la opción en el plazo acordado y cumpliendo las condiciones convenidas, como negocio final, cuya conclusión queda supeditada a la libre voluntad y decisión del optante, pues, realizada la opción, se perfecciona la venta, que cabe plasmar formalmente en la escritura prevista por el acuerdo de las partes.
La compraventa se perfecciona aunque no se hayan entregado el precio ni la cosa. Por la opción de compra, que perfecciona, una vez debidamente ejercitada, el contrato de compraventa, éste queda sometido a su propia regulación (arts. 1445 y ss. CC), en la que figura el art. 1450 CC, que mantiene la perfección del contrato aunque ni la cosa ni el precio se hayan entregado, al poner de relieve que si bien el contrato de opción puede funcionar como preliminar de la compraventa, una vez consumado por su ejercicio en tiempo y forma, la enajenación ha de cumplirse en la forma pactada.
La jurisprudencia ha definido el contrato de opción como un contrato preparatorio, consensual y casi siempre unilateral, y configura la forma concreta de la opción de compra como un convenio en el que es incuestionable la decidida voluntad de las partes de celebrar una auténtica compraventa, cuyo incumplimiento no da lugar simplemente a la indemnización de daños y perjuicios, sino que faculta a la otra parte exigir el cumplimiento así de la promesa como del contrato definitivo, efecto que se produce mediante la manifestación de voluntad del optante y la vinculación de la oferta (ya irrevocable) por parte del cedente vendedor, sin necesidad de nuevo contrato (salvo el complemento de la entrega, según los arts. 609 y 1095 CC).
Se puede afirmar que forma parte del grupo de los precontratos; así cabe indicar que, es el convenio por el cual una persona determinada concede, por cierto tiempo y de forma gratuita u onerosa, a otra persona también determinada, el derecho a decidir sobre la perfección de una compraventa previamente configurada, viene conociéndose como contrato de opción de compra, que participa de la naturaleza de todo precontrato y se rige por el principio de la autonomía de la voluntad conforme al art. 1255 CC lo que determina que, junto a la simple y pura convención sobre la opción, puedan incluirse cuantos pactos y condiciones tengan por conveniente las partes, cuyo cumplimiento, puede subordinar lo que es el objeto principal del contrato, el ejercicio o no de la opción, en cuyo caso la falta de requerimiento por el comprador no equivaldrá a desistimiento o caducidad, cuyos efectos están determinados de antemano (pérdida del derecho y en su caso de la prima satisfecha) sino que habrá de considerarse la causa por la que no se ha ejercitado, para concluir que si la falta de ejercicio no se debe a la voluntad del optante, había estarse a los preceptos generales de las obligaciones contratos para determinar las consecuencias de incumplimiento.
La característica del contrato de opción es la concesión al optante de la facultad, de modo exclusivo, de exigir o no la ejecución del vínculo asumido por el optatario, durante un determinado período de tiempo, para el ejercicio de su derecho, durante el cual dicho optatario se obliga a no transmitir a persona distinta el objeto pactado y ejercitado tal derecho conduce a la ejecución posterior del contrato a que la opción viene contraída y que estaba supeditado en su efectividad al ejercicio del derecho de opción convenido, que no genera efectividad transmisora hasta llevarse a efecto la compra-venta a que la opción facultaba y que es, en definitiva, con su otorgamiento cuando se produce el desplazamiento de dominio que puede dar causa de lesión.
De lo expuesto cabe tener en cuenta que, es un contrato y no un derecho real; así, a la vista del art. 14 RH, la naturaleza predicable de la figura jurídica de opción de compra es la de un contrato y no la de un derecho real, tratándose, en puridad de doctrina, de un derecho personal que puede tener efectos frente a terceros mediante la inscripción, pero sin que esta inscripción tenga la virtud de transmutar la naturaleza de los derechos, convirtiendo a los personales en reales, ya que no se tiene un poder directo sobre la cosa, sino únicamente la facultad de exigir del sujeto pasivo el necesario comportamiento para que el contrato prefigurado sea llevado a su consumación, y buena prueba de ello lo suministra el art. 14 citado, pues si fuera un derecho real sería inscribible sin necesidad de requisitos complementarios.
También hemos de tener en cuenta que, en el contrato de opción de compra no es preciso señalar un coste o retribución a cargo del optante, a favor del concedente, por la obligación que contrae éste de no enajenar o conceder la opción.
La eficacia de la opción concluye cuando se extingue el tiempo otorgado para optar; así las cosas, la peculiaridad de la opción de compra radica precisamente en la vinculación en firme del concedente de la opción a todas las obligaciones del vendedor.
Presta su consentimiento sobre la cosa y el precio no teniendo nada más que completar por su parte para que la compraventa quede perfeccionada; sólo el transcurso...
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