La regulación de la figura del agente urbanizador en la nueva ley 16/2005, de 30 de diciembre, urbanística valenciana
| Autor | Lucio Rivas Clemot |
| Cargo | Abogado - Técnico Urbanista |
La figura del agente urbanizador se tiende a asociar a aspectos en los que se pone de manifiesto la intervención en la transformación del suelo, por quien a la postre no resulta ser propietario suelo. Esta idea comúnmente admitida constituye una premisa que sin duda perjudica de forma muy directa la figura del agente urbanizador, cuando además no se justa enteramente a la realidad.
Para ser Agente Urbanizador puede que efectivamente no resulte necesario partir de la premisa de tener la consideración de ser propietario de suelo dentro del ámbito que se pretende desarrollar. Pero también tiene la condición de Agente Urbanizador aquél que siendo propietario de suelo, bien sea con la condición de propietario mayoritario, bien de minoritario, promueve un programa para desarrollo de suelo.
En suma, el Agente Urbanizador debe entenderse sólo como aquella persona o entidad que asume la obligación de proceder a la urbanización de un determinado ámbito de actuación, como obligación jurídico pública asumida frente a la administración actuante y, por lo tanto, en aras del interés social, prescindiendo de connotaciones ius privatisticas ajenas a la función pública como es el hecho de que esa persona seleccionada como agente urbanizador resulte o no titular de suelo en el ámbito de actuación concreto, ni siquiera si su titularidad es mayoritaria o no con relación a la totalidad de ese ámbito a que se refiera la actuación urbanizadora.
Prueba de todo ello es que la normativa urbanística valenciana, tanto la L.U.V., como el Reglamento de 19 de mayo de 2.006, no se refieren en ningún momento a la figura del Agente Urbanizador sino a la institución de la persona del urbanizador. Esta interesante novedad, frente a la anterior regulación en el urbanismo valenciano, a cargo de la derogada L.R.A.U., que consagraba la figura del Agente Urbanizador, aparece motivada, a nuestro entender, por varias cuestiones:
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) La utilización excesiva, en algunas ocasiones de la figura del Agente Urbanizador, y no siempre de forma acertada, creo que es suficiente argumento para matizar esta institución y reducirla a su justo término, redenominándola simplemente como urbanizador.
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) Los distintos cometidos que debía asumir el Agente Urbanizador anteriormente a la entrada en vigor de la L.U.V., se han segregado ahora en la actual ley de tal suerte que si anteriormente correspondía al Agente Urbanizador no sólo las obligaciones de llevar a cabo la redacción y tramitación del programa y demás documentación, para proceder posteriormente a la ejecución de las obras de urbanización. En la actualidad el escenario ya no es el mismo. El recién bautizado como urbanizador asume ante la administración actuante todas aquellas obligaciones con excepción de la de ejecutar las obras de urbanización, que desde ahora serán desarrollar por el denominado empresario constructor como posteriormente veremos.
La figura del Agente Urbanizador y del actual urbanizador desempeña un papel que únicamente resulta comprensible desde la asunción de un aspecto civil que es crucial: la completa superación del concepto de la tradicional propiedad romana. En efecto, la concepción del derecho de propiedad como la posibilidad de disponer de los propios bienes, que en el ámbito de ius soli o derecho del suelo, se perfila usque ad caelum et ad inferos, es decir, sin mas limitación que hacia el cielo y el subsuelo, es en realidad una aspiración conceptual heredada directamente del concepto del derecho romano de propiedad y que se consagra en nuestro ordenamiento jurídico en el artículo 348 del Código Civil.
El artículo 33 de la Constitución Española establece, por su parte, el reconocimiento de la propiedad privada, pero a su vez establece que la función social de la propiedad delimitará su contenido de acuerdo con las leyes. Esta aseveración se ha visto completada por el Tribunal Constitucional cuando señala que la función social de la propiedad no sólo delimita sino que además limita su contenido, lo que supone avanzar un paso más en la superación del concepto estanco de propiedad romana.
Son precisamente las normas administrativas las que han procedido a sentar directamente las bases de la superación del concepto tradicional de la propiedad, a través de las disposiciones administrativas sectoriales. Así por ejemplo podemos citar el Reglamento de Policía Sanitaria y Mortuoria, la legislación de Aguas, Carreteras, etc..., que en todo momento han ido introduciendo verdaderas limitaciones al tradicional concepto inmovilista acuñado en el código civil. Lo que hadado lugar a la diferenciación entre propiedad urbanística y propiedad inmobiliaria, o lo que es lo mismo, entre la propiedad dinámica y la propiedad estática.
El concepto de propiedad tradicional se encuentra superado por la idea de propiedad que acuña el Derecho Urbanístico. En este sentido debe señalarse que el concepto de propiedad tradicional o concepción civil del derecho de propiedad, es un concepto inmobiliario de carácter estático, frente al concepto dinámico de propiedad urbanística. Esta diferenciación en el concepto de la propiedad que mantienen ambas disciplinas resulta constatable desde el primer momento, pero se consagra definitivamente a nivel normativo con la Ley 8/90 de 25 de julio sobre Régimen Urbanístico del Suelo, cuando se plasma la idea de la adquisición gradual de facultades urbanísticas, que no es otra cosa que otorgar de manera formal carta de naturaleza a la propiedad dinámica. En este sentido se sentaba la idea de que existía en el proceso y desarrollo urbanístico unos derechos que para adquirirse era preciso haber cumplido con determinadas obligaciones, de este modo se adquirían progresivamente el derecho a urbanizar, el derecho al aprovechamiento urbanístico, el derecho a edificar y el derecho a la edificación. Siendo este último la verdadera manifestación de lo que es el derecho civil estático, frente a todos los derechos anteriores que constituyen las fases o etapas de la adquisición gradual de facultades urbanísticas como clara manifestación de la propiedad dinámica que representa la propiedad urbanística, que demuestra con ello erigirse en un concepto mucho mas avanzado, que supera la vieja concepción de propiedad romana de la propiedad que está, por lo tanto, y por culpa del derecho urbanístico, ampliamente superada. Precisamente por esta circunstancia puede afirmarse sin temor a equívocos que el derecho urbanístico se convierte por ello en la rama del derecho más avanzada, y que se encuentra convertido en verdadero ariete jurídico que avanza de manera imparable hacia concepciones nuevas que en algunos casos, como con respecto al derecho civil, suponen la quiebra, o al menos, la necesaria reconfiguración de las tradicionales instituciones que, como el caso de la propiedad, son de las que más inamovibles históricamente.
Se encuentra comúnmente admitido que el origen de la figura del agente urbanizador y del sistema denominado concursal se encuentra en la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística de Valencia 6/94 de 15 de noviembre, que sin duda fue muy innovadora en su momento. Pero lo cierto es que, pese a todo, las principales instituciones urbanísticas que existen en la actualidad, con independencia de la comunidad autónoma que legisle sobre ellas tienen de forma más cercana o más remota siempre su origen en la legislación estatal inmediatamente precedente.
Por lo que respecta, en este caso, a la figura del agente urbanizador, debemos poner de manifiesto que tiene no su precedente, sino su claro origen y previa configuración en las previsiones contempladas en el R.D. 1346/76 por el que se aprobaba el...
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