Alienação fiduciária de bem imóvel no Brasil
| Autor | Fabio Machado Baldissera |
| Cargo | Abogado destacado en la Oficina de Sao Paulo |
| Páginas | 110-114 |
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Fabio Machado Baldissera.Abogado destacado en la Oficina de Sao Paulo.
Page 110
Com o advento da Lei 9.514 de 20 de novembro de 1997 ("Lei 9.514/97"), que foi posteriormente alterada pelas Leis 10.931 ("Lei 10.931/04") e 11.076, ambas de 2004, regulamentou-se uma disciplina inovadora e específica no que tange à alienação fiduciária de bem imóvel no Brasil, ou como dispõe a Lei 9.514/97, de "coisa" imóvel.
A alienação fiduciária de bem imóvel constitui-se como um meio eficaz de garantia, que foi trazido pelo legislador com uma nítida intenção de fomentar o mercado imobiliário brasileiro que estava adormecido, possivelmente, pela falta da existência de um remédio sólido que garantisse a segurança jurídica do financiamento imobiliário.
Este novo instituto jurídico teve sua inspiração na alienação fiduciária de bens móveis, entretanto adotou uma sistemática legal toda própria, a fim de propiciar uma maior garantia aos investidores do ramo imobiliário, bem como para as sociedades envolvidas com o comércio, a construção e o financiamento de imóveis.
A Lei 9.514/97 define que a alienação fiduciária de bem imóvel é um negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante ("Fiduciante"), com a finalidade de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário ("Fiduciário"), da propriedade resolúvel de coisa imóvel, nos termos do artigo 22 do aludido diploma jurídico.
Estão autorizados a valer-se da contratação através da alienação fiduciária de bem imóvel, tanto pessoas físicas como jurídicas, não sendo atividade privativa de bancos ou entidades que se ocupam de prestar financiamento imobiliário. Com relação ao objeto da alienação fiduciária é possível garantir imóveis construídos, imóveis em construção ou até mesmo imóveis não edificados.
A contratação poderá ser procedida tanto por escritura pública firmada junto a um tabelião de notas, como por instrumento particular ajustado entre as partes, sendo que em ambos os casos o instrumento contratual deverá ser registrado junto ao registro de imóveis competente.
A constituição da propriedade fiduciária goza de formalidade específica, que consiste no registro do contrato que lhe serve de título (instrumento público ou particular) junto ao registro de imóveis competente.
Desta forma, é importante ressalvar que a existência da alienação fiduciária, a exemplo do que ocorre com todo direito real no sistema jurídico brasileiro, só adquire existência com o seu devido registro perante o registro de imóveis.
Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse do bem imóvel, tornando o Fiduciante possuidor direto, inclusive com a respectiva fruição do bem, enquanto o Fiduciário torna-se possuidor indireto do imóvel.
O contrato que serve de título ao negócio fiduciário tem o seu conteúdo estabelecido de forma rígida (taxativa) pelo artigo 24 da Lei 9.514/97, devendo conter obrigatoriamente:
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o valor do principal da dívida;
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o prazo e as condições do empréstimo ou do crédito fiduciário;
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a taxa de juros e os encargos incidentes;
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a cláusula de constituição da propriedade fiduciária, com a descrição do imóvel objeto da alienação fiduciária e a indicação do título e modo de aquisição;
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a cláusula assegurando ao Fiduciante, enquanto adimplente, a livre utilização, por sua conta e risco, do imóvel objeto da alienação fiduciária;
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a indicação estimada, para efeito da venda em leilão...
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