La ficha europea sobre el crédito hipotecario (FEIN)

Autor:Miguel Díez de los Ríos Flores
Cargo del Autor:Doctor en Derecho. Universidad CEU
Páginas:379-404
 
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I Introducción

La Directiva del Parlamento Europeo y del Consejo sobre los contratos de créditos celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial (2014/17/UE, de 4 de febrero) exige que los legisladores na-

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cionales establezcan el deber del prestamista (intermediario de crédito o su representante designado) de proporcionar una información personalizada al consumidor sobre el futuro posible contrato de crédito relacionado con un bien inmueble de uso residencial. La información personalizada al consumidor se facilitará, necesariamente, mediante la Ficha Europea de Información Normalizada -FEIN- (European Standardised Information Sheet -ESIS-) (art. 14.2 DCH), a la que se dedica el presente trabajo, dividido en dos secciones (números II y III). En la primera sección estudiamos los rasgos de la FEIN, así como el objeto, contenido y efectos de la misma (núm. II). En la segunda sección resumimos nuestras reflexiones acerca de la mayor racionalidad y calidad de la información que la Ficha Europea de Información Normalizada proporcionará al consumidor, con carácter previo a la celebración del contrato.

La FEIN desempeñará funciones relevantes en el mercado europeo del crédito hipotecario en general y en el contrato de crédito en particular. En primer lugar, por el carácter único y uniforme del modelo de la FEIN para toda la Unión Europea y respecto del cual los Estados miembros, no mantendrán ni introducirán en su Derecho nacional disposiciones legales diferentes de las establecidas (art. 2.2. De la DCH 2014/17/UE). En segundo lugar, porque la información reflejada en la FEIN coincidirá con la propuesta por el prestamista, tanto si la legislación opta por el carácter vinculante de la oferta presentada por el prestamista al consumidor (art. 14.3) DCH), como si la FEIN se entrega con anterioridad a la oferta vinculante (art. 14.4 DCH). En tercer lugar, porque el contenido normalizado de la FEIN simplifica los costes del cumplimiento del deber de información exigido al prestamista y objetiva su observancia por parte del mismo. Y, además, en los contratos celebrados a distancia, la disposición comunitaria incentiva a las entidades obligadas al cumplimiento del deber de información previa al consumidor a su realización mediante la FEIN, ya que la entrega de esta última conforme a las condiciones fijadas por el legislador determinan la presunción de cumplimiento de la obligación a favor de la entidad (art. 14.7 DCH). «Se considerará que el prestamista y, en su caso, el intermediario de crédito o representante designado que hayan facilitado la FEIN al consumidor han satisfecho los requisitos sobre información al consumidor previamente a la celebración de un contrato a distancia, que se establecen en el artículo 3, apartado 1, de la Directiva 2002/65/CE, y que han satisfecho los requisitos del artículo 5, apartado 1, de dicha Directiva sólo cuando al menos hayan facilitado la FEIN antes de celebrarse el contrato» (art. 14.7 DCH).

El cumplimiento de la información mediante el modelo normalizado FEIN regirá para todos los contratos de créditos que se celebren a partir del 21 de marzo de 2016, aunque hasta el 21 de marzo de 2019 el modelo europeo FEIN será compatible con el modelo nacional de ficha personalizada, ya que el legislador autoriza a que los Estados miembros puedan seguir utilizando su modelo nacional de información personalizada, siempre que éste último reúna similares exigencias a las establecidas para la FEIN (art.

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14.5 DCH). En tal supuesto se comprendería, la Ficha española de información personalizada (FIPER), establecida en la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios financieros, que desarrolla los principios generales de la Ley 2/2011, de 4 de marzo, de Economía Sostenible, sobre el préstamo responsable, sustentado en la «adecuada evaluación de la solvencia de los clientes y la disciplina de la transparencia informativa» (art. 18, coordinado con el número II de la Orden EHA). Mediante esta normativa se unificó la transparencia del préstamo hipotecario, según la normativa del crédito al consumo, así como con la proyectada en el ámbito europeo (núm. II Orden EHA 2899/2011). De aquí la conveniencia de examinar la FEIN, de manera comparada con las previsiones de la normativa española dispuestas para la Ficha Personalizada FIPER, de aplicación a los contratos de crédito hipotecario sometidos a la legislación española.

II La ficha europea de información normalizada
A El documento y su estructura: El Título. El modelo de FEIN y las Instrucciones

La Ficha Europea de Información Normalizada es un documento único, que se divide en dos partes: la Parte A y la Parte B. La Parte A comprende el título, el encabezamiento y el modelo de FEIN, que, a su vez, se divide en el texto introductorio, seguido de 16 secciones, relativas a los elementos, contenido y efectos del contrato. La Parte B contiene las instrucciones, que se organiza según el orden del Texto introductorio y las 17 secciones. Cualquier otra información adicional que el prestamista o, en su caso, el intermediario de crédito o representante autorizado faciliten al consumidor o que estén obligados a facilitar al consumidor con arreglo al Derecho nacional, figurará en un documento aparte, que podrá adjuntarse a la FEIN (art. 14.8 DCH). El modelo FEIN será revisado por la Comisión, antes del 21 de marzo de 2019. Se mantendrá su estructura y forma, pero su contenido se adecuará a las necesidades advertidas durante la vigencia e incorporará productos ahora inexistentes (art. 14.7 y 8 DCH).

En cuanto a la Parte A, relativa al título, al encabezamiento y al modelo de FEIN podemos indicar, que el Título «Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN)» es el elemento identificador de la denominación general del Documento. La expresión del título del documento FEIN permitirá al consumidor conocer la importancia de su contenido, sobre todo considerando que en la contratación a distancia su realización por el prestamista (intermediario del crédito o su representante designado) y la entrega del documento al consumidor se anuda a la presunción del cumplimiento de la obligación de información previa exigible al prestamista (intermediario de crédito o representante designado) (art. 14.7 DCH).Este es el documento

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principal en el procedimiento de la contratación de los créditos hipotecarios, que tiene como función la de contribuir a la formación de una decisión fundada en el consumidor respecto de la conveniencia de celebrar o no un contrato de crédito (art. 14, núm. 1 DCH). Por lo que, necesariamente, la oferta vinculante para el prestamista ha de coincidir con la información proporcionada en la FEIN (art. 14.3 y 4 DCH).

El encabezamiento que sigue al título se reproducirá tal cual en la FEIN y en el mismo se expresan unas reglas generales formales respecto de la manera de cumplimentarse el modelo o respecto del significado de ciertos caracteres. Así, (i) las indicaciones entre corchetes se sustituirán por la información correspondiente, (ii) cuando se indique «si ha lugar», el prestamista facilitará la información requerida si esta es pertinente para el contrato de crédito, (iii) si la información no es pertinente, el prestamista suprimirá los datos correspondientes o la sección entera (por ejemplo, cuando la sección no sea aplicable), (iv) en caso de que se suprima la sección completa, la numeración de las secciones de la FEIN se adaptará en consecuencia, (v) la información se facilitará en un solo documento, (vi) se utilizarán caracteres tipográficos claramente legibles, empleando para la información que deba resaltarse, negrita, sombreado o caracteres de mayor tamaño, entre las que se comprenderán todas las advertencias de riesgo aplicables.

El «Modelo de FEIN» le sigue al encabezamiento. A continuación, la Sección «Texto introductorio». Las secciones siguientes se refieren a los elementos personales del contrato: Sección «1.Prestamista», Sección «2.Intermediario de crédito»; el tipo de contrato en la Sección «3. Características principales del préstamo», el precio y otros gastos Sección «4. Tipo de interés y otros gastos», los plazos de vencimiento en la Sección «5. Periodicidad y número de pagos», el importe de cada cuota en la Sección «6. Importe de cada cuota», la representación gráfica del ¿Préstamo?.. En la Sección «7. Tabla ilustrativa del reembolso», otras obligaciones en la Sección «8. Otras obligaciones». Las últimas secciones contienen materias heterogéneas de carácter contractual. Así, las condiciones del reembolso anticipado se contendrán en la Sección «9. Reembolso anticipado», la posible cesión del crédito o del bien inmueble se contemplan en la sección «10. Elementos de flexibilidad», mientras que las referencias a otros derechos que se reconozcan al prestatario se indicarán en la Sección «11. Otros derechos del prestatario», al mecanismo de reclamaciones en la Sección «12. Reclamaciones» y a los efectos del incumplimiento para el prestatario en la Sección «13...

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