Comentario al Artículo 14, sobre facultades de la junta de propietarios, de la Ley de Propiedad Horizontal (modificado por Ley 8/1999, de 6 abril)
| Autor | Sergio Vázquez Barros |
| Cargo del Autor | Abogado |
APUNTES PREVIOS. Este artículo, en su conjunto, recoge las amplias facultades que, por disposición legal, se atribuye a las Juntas de Propietarios, como único órgano pluripersonal y supremo de la Comunidad; siendo así que, al margen de los derechos y obligaciones dimanantes de la propia Ley de Propiedad Horizontal y las normas generales establecidas en el Código Civil para las comunidades; las decisiones adoptadas en el seno de las Juntas de Propietarios, son soberanas y por consiguientes afectan a todos los integrantes de la Comunidad, sin posibilidad de incumplimiento o de adopción de posturas distintas de las acordadas por los copropietarios en asamblea.
Como ya dijimos al tratar el art. 13, el Presidente de la Comunidad es el portavoz, representante de ésta, pero internamente carece de capacidad suficiente para nombrar o cesar a cualquier persona en su cargo, dictar normas de régimen interior, decidir la ejecución de determinas obras, aprobar presupuestos, etc.; facultades todas ellas que recaen única y exclusivamente en la Junta de Propietarios.
También debemos de tener en cuenta que la Junta de Propietarios es el único órgano colegiado y supremo de la comunidad; con facultades plenas para adoptar decisiones con independencia de los derechos y obligaciones recogidos en esta propia Ley especial o incluso, en las disposiciones del Código Civil (arts. 392 y siguientes).
La Junta de Propietarios es la única con poder suficiente para adoptar las decisiones que le incumban, facultades éstas que ejerce de forma exclusiva y por lo que, se puede afirmar, con contundencia que, toda aquella decisión que se adopte fuera de la Junta no podrá exigirse su cumplimiento por carecer un sustento material y sustantivo, o lo que es lo mismo, formal y legal; aunque dicha decisión provenga de su Presidente, el cual, como sabemos, asume el papel de portavoz, representante y ejecutor de las decisiones y encargos que la propia Junta le confiere.
Como he dicho en el párrafo anterior, la Junta de Propietarios podrá dictar o derogar normas relativas a su Estatutos o de régimen interior, siempre y cuando no vulnera las que son preceptivas por disposición legal. Por su parte el Presidente ostenta la representación externa de esa comunidad, tal y como le confiere el art. 13, pero carece de capacidad y poderes para, por sí mismo: dictar normas, establecer derramas, ejecutar obras, etc., salvo que previamente haya sido facultado a ello bien por acuerdo adoptado en Junta, bien por norma expresa de los Estatutos; pero en ningún caso por iniciativa y decisión propia.
Los requisitos formales a que se encuentran sometidas las decisiones de la Junta, no son siempre los mismos, ya que dependerá de la naturaleza y envergadura que la decisión implique; así las cosas, la determinación del quórum necesario para cada decisión de la Junta se encuentra recogido en el art. 17, diferenciándose expresamente; por ejemplo, que no es lo mismo aprobar la modificación del Título Constitutivo, eliminar determinadas barreras arquitectónicas de la urbanización, aprobar una derrama extraordinaria por obras necesarias y urgentes, etc.
Por su parte, el art. 16 recoge expresamente los requisitos que han de concluir para una correcta convocatoria a una Junta, según se trate de ordinaria o extraordinaria; según sea promovida por el Presidente o grupo de propietarios (remitiéndome al comentario del artículo referenciado).
También se ha de tener en cuenta la importancia que tiene el art. 15, en lo que se refiere a la asistencia de los copropietarios a las Juntas: quienes pueden concurrir, quienes están privados del derecho de voto, quienes pueden ser representados, etc. (me remito al comentario del artículo referenciado).
Al margen de las consideraciones previas realizadas, es conveniente entrar a tratar cada uno de sus apartados; teniendo en cuenta que, según sea el acuerdo de que se trate, éste estará sujeto a unos requisitos y quórum determinados, así las cosas, tenemos:
El apartado a) hace referencia al nombramiento y cese de los cargos de la Comunidad; sean éstos los mínimos indispensable que la ley señala para el óptimo funcionamiento de aquella, tales como: Presidente, Secretario y Administrador; sean aquellos otros que acuerda nombrar la Junta de Propietarios o que vengan establecidos por Estatutos, como por ejemplo: uno o varios Vicepresidentes, Vocales o nombramiento de Comisiones, con carácter permanente o temporal, según las circunstancias.
Dos son las cuestiones que trata este apartado: a) todo lo relativo a los cargos comunitarios; y b) lo relativo al comportamiento de los copropietarios dentro de la comunidad.
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En cuanto a los cargos comunitarios, he de indicar que, la comunidad tiene plena facultades para todo lo relacionado con esta materia; o lo que es lo mismo: nombramiento, remoción, exigir responsabilidades, etc. y, como expuse anteriormente, respecto a todos los cargos comunitarios; es decir, sean éstos directivos (Presidente, Vicepresidente, Vocales -en éstos dos últimos casos si se hubiesen nombrado-, etc.); como así también como aquellos que cumplen funciones administrativas (Secretario y Administrador), respecto de los cuales todas las decisiones se podrán adoptar por mayoría de los asistentes a las Juntas, tal y como lo previene los arts. 13 y 17.3.
Si es la comunidad la que tiene plena facultad de conformidad al art. 14.a para nombrar a sus cargos, será ella misma la que tiene competencia para cesarlos; por lo tanto no cabe pensarse en una vía distinta a ésta y por tanto, cualquier otro sistema de nombramiento o cese de los cargos en lo que no tenga decisión directa la Junta de Propietarios, será nulo de pleno derecho.
Pero una cosa es lo reseñado en el párrafo anterior y otra muy distinta es que los Estatutos establezcan el sistema de nombramiento o duración de un cargo determinado, como por ejemplo, el cargo de Presidente de la comunidad se ejercerá por anualidades y su nombramiento, salvo fuerza mayor concurrente en algún copropietario, será siempre rotativo, procediéndose al primer nombramiento en virtud de sorteo.
Lo indicado en el párrafo anterior no implica que se supla la voluntad de la Junta de Propietarios, ni en lo que se refiere al nombramiento del cargo, es más, la propia Junta puede en cualquier momento determinar otro sistema de elección para ocupar ese cargo y, por consiguiente, también podrá ampliar o disminuir la temporalidad en el ejercicio de esas facultades; aunque normalmente en toda comunidad los cargos se vienen desempeñando por períodos anuales.
Si bien quedó claro que tanto el nombramiento como la revocación de los cargos es una facultad que corresponde única y exclusivamente a la Junta de Propietarios, en virtud de acuerdos adoptados en ella por los condueños con el quórum necesario, tal vez en que mayor controversia presente sea el cese del administrador cuando este cargo sea remunerativo, bien sea desempeñado por uno de los propietarios integrantes de la comunidad, bien sea por un tercero debidamente colegiado y contratado por la comunidad para que preste este servicio, es por ello, que me voy a centrar en el tratamiento del cese del administrador, toda vez que los demás cargos no merecen mayor atención por cuanto se trata de cargos ocupados por los propios propietarios y, su cese cualquiera que sea su causa, no da lugar a problemática de consideración.
Tanto el art. 1733 del Código Civil, para el mandante, como el art. 1736 del Código Civil, para el mandatario, contemplan amplias capacidades dispositivas unilaterales para su extinción tanto por la revocación por parte del primero como por la renuncia del segundo, y el art. 1732 del Código Civil no recoge entre las formas por las que el mandato acaba la expiración del término por el que se pactara, circunstancia que se introduce en el caso por la especial naturaleza del mandato, al tratarse del administrador a que se refiere el art. 13.7, cuyo nombramiento tiene la duración de un año.
De los preceptos citados, los arts. 1733 y 1732, ya han sido comentados; por lo analizaremos el art. 1736, el cual dispone expresamente que: “El mandatario puede renunciar al mandato poniéndolo en conocimiento del mandante. Si éste sufriere perjuicios por la renuncia, deberá indemnizarle de ellos el mandatario, a menos que funde su renuncia en la imposibilidad de continuar desempeñando el mandato sin grave detrimento suyo”.
La renuncia al mandato es un derecho inalienable del mandatario, siempre que con ello no cause perjuicio al mandante. El perjuicio no le será imputado, no obstante, cuando probare que la continuación del ejercicio del mandato le causaba grave detrimento a sus intereses. Se incluyen los perjuicios a la salud, como es natural, porque constituye un valor superior al meramente económico.
En ningún caso puede considerarse que el art. 1729 Código Civil contiene la obligación de indemnizar al mandatario por parte del mandante por la totalidad de las cantidades estipuladas por sus servicios hasta la expiración del plazo legalmente establecido en la ley especial, entre otras cosas porque esta posibilidad no es contemplada e incluso es contraria a lo establecido en la Ley común, que solamente se refiere a los daños y perjuicios que le haya causado el cumplimiento del mandato, y no precisamente su extinción, aunque es obvio que podrán incluirse en el mismo aquellos desembolsos que el mandatario haya realizado.
Por lo que respecta al art. 1729 CC, dispone expresamente que: “Debe también el mandante indemnizar al mandatario de todos los daños y perjuicios que le haya causado el cumplimiento del mandato, sin culpa ni imprudencia del mismo mandatario”.
De este precepto se puede extraer que, La indemnización debe cubrir daños y perjuicios producidos con ocasión del desempeño del mandato, y tiene características similares a los resarcimientos establecidos para los tutores (art. 220 CC). La culpa, imprudencia o dolo del mandatario excluye la responsabilidad del...
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