Algunas cuestiones sobre la facultad de desistimiento del arrendatario

Autor:Jesús Estruch Estruch
Cargo:Profesor Titular de Derecho Civil Universitat de València
Páginas:981-999
RESUMEN

Diversos preceptos del Código Civil se encargan de recordar la vinculación de las partes al contrato y la imposibilidad de cualquiera de ellas de dar por extinguido unilateralmente este vínculo (arts. 1.091, 1.254, 1.258 y 1.256 del CC, etc.). No obstante esta regla básica de vinculación entre las partes, el legislador reconoce la posibilidad de desistir unilateralmente del contrato en determinados supuestos (arts. 1.594, 1700.4 y 1.732 del CC; art. 68 y sigs. del RDL 1/2007). Uno de estos casos es el establecido en el artículo 11 LAU. Se permite al... (ver resumen completo)

 
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I Preliminar

Una de las principales preocupaciones del Código Civil en el diseño legal del contrato estriba en la identificación del vínculo que deriva del mismo para las partes contratantes. En efecto, si se observa con detenimiento, comprobaremos que, en sede de teoría general del contrato y de la obligación, son recurrentes las referencias a la situación que se genera tras el contrato.

Por un lado, ya el artículo 1.091 del Código Civil establece que: «[l]as obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes, y deben cumplirse al tenor de los mismos». Y, por otro, los artículos 1.254 («[e]l contrato existe desde que una o varias personas consienten enPage 982obligarse, respecto de otra u otras, a dar alguna cosa o prestar algún servicio»), y 1.258 («[l]os contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, y desde entonces obligan, no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley») del Código Civil subrayan esa misma idea.

A la vista de esos elementos fundamentales en la delimitación de los rasgos legales del contrato, nada tiene de extraño que el artículo 1.256 del Código Civil establezca que: «[l]a validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes» (vid. también art. 1.115 del Código Civil). Lo extraño sería que, después de haber formulado los artículos 1.091, 1.254 y 1.258 del Código Civil, se autorizara sin más a cualquier contratante a desvincularse del contrato.

Es evidente, sin embargo, que existen situaciones en las que se debe permitir dar por extinguido el contrato. La extinción del contrato por decisión de una de las partes requiere, cuando de resolución se trata, la concurrencia de una situación que pueda calificarse de incumplimiento (art. 1.124 del Código Civil) y sólo cuando se verifique esa situación con los perfiles establecidos por la jurisprudencia, cabrá la resolución del contrato.

Por lo expuesto, puede comprenderse sin dificultad que en nuestro Código Civil se contemple tan restrictivamente la posibilidad de que una de las partes dé por extinguido el contrato sin necesidad de que concurra un incumplimiento y sin que se den los presupuestos para alguna otra de las formas de ineficacia previstas en nuestro ordenamiento.

Sin embargo, a lo largo del Código Civil pueden constatarse ciertos casos en los que se atribuye a una o a ambas partes del contrato la facultad legal de dar por extinguida la relación contractual, sin necesidad de que exista incumplimiento alguno. Es también evidente que una generalización indiscriminada de esa facultad podría venir a incidir de manera directa en la función institucionalmente asignada al contrato, en la medida que pondría en peligro su carácter vinculante.

Algunos de los casos que podemos detectar en el ámbito del Código Civil, obviamente sin ánimo exhaustivo, son los siguientes: en el artículo 1.594 del Código Civil se permite al dueño de la obra «desistir, por su sola voluntad, de la construcción de la obra, aunque se haya empezado, indemnizando al contratista de todos sus gastos, trabajo y utilidad que pudiera obtener de ella»; conforme al artículo 1700.4 del Código Civil, la voluntad de cualquier socio (con las condiciones previstas en los arts. 1.705 y 1.707) puede dar por extinguida la sociedad; y el artículo 1.732 del Código Civil prevé la extinción del mandato, sea por revocación del mandante (vid. también art. 1.733), sea por renuncia del mandatario (vid. también arts. 1.736 y 1.737).

Probablemente, estos preceptos no bastan para construir una teoría general y ello explica en parte las dificultades con las que se ha encontrado laPage 982jurisprudencia a la hora de intentar precisar en qué supuestos, y en su caso, con qué requisitos, cabía unilateralmente dar por extinguido un contrato sin que existiera incumplimiento o alguna otra justa causa. Esta dificultad resulta especialmente evidente si se tiene en cuenta la copiosa jurisprudencia que se ha ocupado de delimitar cuándo podía darse por extinguido unilateralmente un contrato de servicios.

Como es sabido, nuestros tribunales han venido admitiendo la existencia de esa facultad unilateral de dar por terminado el contrato cuando nos halláramos ante un contrato de tracto sucesivo o duradero, en el que, además, no se hubiera fijado plazo de duración ni los criterios para determinarla. Éste es el que podemos denominar presupuesto esencial de esta facultad.

Además, conviene resaltar que nuestros tribunales admiten que esa facultad unilateral se concede a ambos contratantes, fundamentalmente con la finalidad de evitar una vinculación perpetua de los mismos. Y en cuanto a su ejercicio, se considera que el ejercicio de esa facultad de desistimiento debe ajustarse a las exigencias de la buena fe y de la equidad, proscribiéndose el abuso de derecho, por lo que se entiende necesario que se ejercite mediante una comunicación previa o preaviso.

Concurriendo estos presupuestos y constatados sus requisitos, el contrato se da por extinguido, sin que el contratante que ejercite esa facultad de desistimiento deba abonar cantidad alguna en concepto de indemnización por los daños que su conducta pueda ocasionar a la otra parte (aunque sea necesario atender a las circunstancias de cada caso, pues los tribunales son especialmente reacios a permitir la libre desvinculación cuando detectan un ejercicio abusivo o contrario a la buena fe y ello pueda hacer pensar —equivocadamente— que la regla general sea la indemnización de los daños).

Fuera del ámbito del Código Civil, existen también otros casos donde se reconoce a una o a ambas partes la facultad de dar por extinguido el contrato. Probablemente la hipótesis más relevante sea el derecho de desistimiento, previsto en los artículos 68 y siguientes del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, y que se llega a definir en su artículo 68.1.I, conforme al cual: «[e]l derecho de desistimiento de un contrato es la facultad del consumidor y usuario de dejar sin efecto el contrato celebrado, notificándoselo así a la otra parte contratante en el plazo establecido para el ejercicio de ese derecho, sin necesidad de justificar su decisión y sin penalización de ninguna clase».

Estas normas previstas en el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, se inclinan claramente en el aspecto terminológico por una de las múltiples expresiones usadas para referirse a esta clase de facultad. Se habla de desistimiento, aunque no sea infrecuente encontrar en nuestra jurispruden-Page 984cia referencias expresas a resolución, denuncia o desistimiento (e incluso, de modo impropio, a rescisión o revocación).

II El contenido del artículo 11 de la ley de arrendamientos urbanos

La norma que fundamentalmente va a merecer nuestra atención se encuentra también situada fuera del Código Civil y presenta algunos elementos que hacen particularmente interesante su análisis. El contexto anteriormente descrito permite situar más adecuadamente su alcance y trascendencia.

Nuestro examen se centrará en el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, cuyo tenor literal, bajo la rúbrica «[d]esistimiento del contrato», es el siguiente:

«En arrendamientos de duración pactada, superior a cinco años, podrá el arrendatario desistir del contrato siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años y dé el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses.

Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste de cumplir. Los periodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización».

La norma se encuentra situada en el Capítulo II («[d]e la duración de los contratos») ubicado, a su vez, en el Título II («[d]e los arrendamientos de vivienda») de la Ley de Arrendamientos Urbanos. No existe, sin embargo, norma paralela referida a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda.

El primer elemento que merece ser destacado es que el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos recoge un derecho de desistimiento para una sola de las partes contractuales. La facultad legal no se concede con carácter recíproco. Obsérvese que únicamente se autoriza el desistimiento unilateral del arrendatario, de modo que, aun cuando el arrendador quisiera (o, incluso, aun concurriendo una hipotética justa causa como que necesitara la vivienda para sí), la Ley no le concede el derecho de poner fin al arrendamiento antes del transcurso íntegro del plazo de duración contractualmente previsto por las partes. El artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos es, por tanto, una norma que, al menos en principio, debe insertarse en un claro contexto de protección del arrendatario frente al arrendador, en la...

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