Factum principis, imposibilidad de cumplimiento por 'fuerza mayor' y regulación catalana de apoyo a la actividad económica desarrollada en locales arrendados (Análisis del RD 34/2020 de 20 de octubre)

Autor:Miquel Serra i Camús
Cargo del Autor:Abogado. Presidente de la Sección de Derecho Civil del ICAB
Páginas:65-99
 
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Capítulo 4
MIQUEL SERRA I CAMÚS
Abogado
FACTUM PRINCIPIS, IMPOSIBILIDAD DE
CUMPLIMIENTO POR FUERZA MAYOR Y
REGULACIÓN CATALANA DE APOYO A LA ACTIVIDAD
ECONÓMICA DESARROLLADA EN LOCALES
ARRENDADOS
(Análisis del RD 34/2020 de 20 de octubre)
I. Introducción
II. La suspensión de actividades y restricciones del aprovechamiento
de inmuebles arrendados como un supuesto de imposibilidad de
cumplimiento por “fuerza mayor” de la obligación de garantizar el
goce pacíf‌ico del inmueble arrendado
III. Ánálisis de la regulación catalana de apoyo a la actividad económica
desarrollada en locales arrendados
1. Contenido de la regulación, y carácter excepcional, extraor-
dinario y temporal de la misma
2. Intrascendencia de los pactos anteriores a que hubiesen
llegado las partes para regular las mismas contingencias que
prevé la norma
CLÁUSULA REBUS SIC STANTIBUS
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3. Presupuestos de aplicación de las reglas de reparto del “riesgo
COVID” que contiene la norma
3.1. Que como consecuencia de la COVID-19 la autoridad
competente dicte medidas de suspensión del desarrollo
de la actividad o restricción del aprovechamiento material
de bienes inmuebles arrendados
3.2. Que la actividad o actividades a que afecte la suspensión
de la actividad o aprovechamiento material del inmueble
arrendado sea industrial o comercial
3.3. Que el inmueble arrendado lo haya sido en virtud de un
contrato suscrito después del 1 de enero de 1995
3.4. Que el arrendatario requiera a la parte arrendadora, por
burofax o de otra forma fehaciente, una modif‌icación
razonable y equitativa de las condiciones del contrato, con
la f‌inalidad de restablecer las prestaciones y de acuerdo
con las exigencias de la buena fe y la honradez en los
tratos
3.5. Que las partes no hayan alcanzado un acuerdo en el plazo
de un mes
4. Reglas de reparto del riesgo que establece el art. 2
4.1. Reducción de la renta vigente y cantidades debidas
4.1.1. Suspensión de la actividad
4.1.2. Restricción parcial del aprovechamiento material del
inmueble
4.1.3. Intrascendencia de que el arrendatario preste ser-
vicios de entrega a domicilio o recogida de produc-
tos en el establecimiento, a efectos de aplicar
las reducciones de renta y cantidades debidas
por suspensión de actividades o restricciones del
aprovechamiento
4.1.4. Efectividad de las reglas de reducción de la renta y
cantidades debidas.
4.1.5. Decreto ley 34/2020 y enervación de la acción de
desahucio por falta de pago
4.2. Imputación total o parcial de garantías accesorias a la
obligación de pago de la renta y cantidades debidas
vencidas
FACTUM PRINCIPIS, IMPOSIBILIDAD DE CUMPLIMIENTO POR “FUERZA MAYOR”
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4.3. Lícito desistimiento del contrato por suspensión
continuada de la actividad
V. Conclusiones
I. Introducción
Hace apenas un año, nadie podía imaginar que una enfermedad
infecciosa pudiese tener unas repercusiones tan importantes sobre
el orden socioeconómico global. Desde el pasado mes de marzo,
la pandemia de la COVID-19 ha acompañado nuestras vidas, y tras
un verano atípico y difícil, en la actualidad nos acecha una segunda
ola o pico de contagios por coronavirus que amenaza nuestro
sistema sanitario, mientras se acercan los meses más fríos del
año, y previsiblemente más complicados a efectos de controlar la
propagación de la enfermedad.
Como es sabido, una de las consecuencias de las medidas adoptadas
por los poderes públicos para hacer frente a la pandemia de la COVID-19
ha sido la suspensión de múltiples actividades, ordenando el cierre de
locales y establecimientos, que se ejercían en inmuebles en régimen
de arrendamiento, así como la restricción parcial del aprovechamiento
de muchísimos negocios, que han visto limitados su aforo y horario. Sin
ir más lejos, en Catalunya, el pasado día 15 de octubre el Govern de la
Generalitat, mediante la resolución SLT/2546/2020, acordó suspender
las actividades relacionadas con el juego, la hostelería y restauración,
prohibir la prestación de servicios que implicaran un contacto personal
próximo, a no ser que fueran servicios esenciales, sanitarios o socio-
sanitarios, y los de peluquería, y restringir drásticamente el aforo de
establecimientos y locales comerciales. El día antes de acordarse
dichas medidas, y como gesto hacia los sectores que podían verse
más afectados por las mismas, el Govern anunciaba a bombo y platillo

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