Venta extrajudicial de vivienda habitual hipotecada. RD Ley 6/2012 y no necesidad de notificación al deudor para mejorar la postura hasta el setenta por ciento (70%)

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RESUMEN

Resolución de 28 de noviembre de 2012, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Madrid n.º 4, por la que se rechaza la inscripción de una escritura de compraventa derivada de ejercicio extrajudicial de hipoteca.

 
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Hechos: Se otorga una escritura pública de venta extrajudicial de una vivienda habitual de un particular como consecuencia de un procedimiento extrajudicial de ejecución de hipoteca tramitado ante notario, debidamente notificado al deudor al inicio del procedimiento. En la única subasta el acreedor ofreció una postura equivalente al 60% por ciento del valor de tasación. No consta en la escritura de venta que se haya notificado al deudor para que ejercite su derecho a presentar mejor postor en el plazo de 10 días por el 70% del valor de tasación, ni tampoco expresamente que haya presentado o no mejor postor en dicho plazo.

La registradora rechaza la inscripción porque considera que el deudor tiene que ser notificado necesariamente por el notario para ejercer ese derecho a mejorar la postura hasta alcanzar el 70% establecido en el artículo 12 del Real Decreto Ley 6/2012 y que esa notificación tiene que constar en la escritura de venta.

El notario alega que no es necesaria ninguna notificación expresa al deudor, pues es un trámite que no lo exige la normativa reguladora del procedimiento, que está expresamente reglado y que han pasado más de dichos diez días desde la subasta hasta el otorgamiento de la escritura.

La DGRN revoca la calificación argumentando, con el notario, que ninguna norma exige dicha notificación, pues el deudor ya tuvo conocimiento del inicio de procedimiento y de la celebración de la subasta, por lo que corresponde al deudor el derecho a defender sus intereses en la forma que tenga por conveniente.

Fundamenta su postura también en que no se produce indefensión por la no notificación, pues, según la doctrina del Tribunal Constitucional, sólo la hay cuando se priva al interesado de la posibilidad de defender sus intereses en la forma prevista en el ordenamiento, y en este caso el ordenamiento no la prevé. La falta de postores y la adjudicación al acreedor por una postura inferior al valor de tasación tampoco implica indefensión, pues es un último remedio para no prolongar la espera del acreedor en el cobro causada por el impago del deudor.

Declara también que debe de constar expresamente en la escritura de venta el hecho de haber transcurrido 10 días desde la subasta sin que se haya mejorado la postura por el deudor o un tercero, pero como la registradora no lo ha alegado como defecto, no puede mantener la calificación en los términos en que está redactada

Destaca también la DGRN, en...

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