El procedimiento extrajudicial de ejecución hipotecaria
| Autor | Fernando de la Puente Alfaro |
| Cargo | Registrador de la Propiedad y Mercantil.Notario excedente |
| Páginas | 1339-1395 |
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La hipoteca inmobiliaria es un derecho real de garantía y de realización de valor que recae sobre bienes inmuebles y que asegura el cumplimiento y la satisfacción forzosa de un crédito mediante la concesión a su titular de la facultad de llevar a cabo la realización del valor, enejenando los bienes y percibiendo su precio a través del procedimiento legalmente establecido y cualquiera que sea en tal momento el poseedor o propietario de los mismos.*
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La acción en virtud de la cual el acreedor promueve la enajenación del bien hipotecado, puesto que se dirige especialmente contra éste, se denomina acción real hipotecaria; junto a la cual el acreedor cuenta con la acción personal derivada del crédito garantizado, como reconoce el artículo 105 LH al señalar que la hipoteca no limita la responsabilidad universal del deudor. De esta suerte, se le reconoce al acreedor una acción para dirigirse contra el resto del patrimonio del deudor, salvo que por pacto expreso se limite la responsabilidad a la hipotecaria, en cuyo caso la acción del acreedor «quedará limitada al importe de los bienes hipotecados y no alcanzará a los demás bienes del patrimonio del deudor».
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Pues bien, centrándonos en la acción real nacida de la hipoteca, en nuestro Ordenamiento se prevén cuatro procedimientos diferentes para su ejercicio:
- - El juicio declarativo ordinario, regulado en los artículos 481 y siguientes LEC.
- - El juicio ejecutivo ordinario de los artículos 1.429 y siguientes LEC, con las especialidades de los artículos 126 y 127 LH.
- - El procedimiento judicial sumario de los artículos 129 a 135 LH.
- - Y el procedimiento extrajudicial ante Notario previsto en el artículo 129 LH y regulado en los artículos 234 a 236 RH, en cuyo último procedimiento hemos de centrar nuestra atención por razón del tema objeto del presente estudio.
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El Código Civil al permitir la realización de la prenda mediante su enajenación en pública subasta ante Notario y sin necesidad de pacto previo, como acertadamente pone de manifiesto Magariños Blanco, recogió lo Page 1341 que constituye la esencia de los derechos de garantía: la posibilidad que se otorga al acreedor de cobrar su crédito sin la colaboración del deudor mediante la realización del valor del bien gravado, procurándose por acto propio el reintegro de la cantidad que se le adeudaba.
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Ahora bien, es lo cierto que la evolución histórica de las distintas figuras de garantía real se desenvuelve en un doble sentido:
- a) Por un lado, en el de alcanzar un medio que otorgue al acreedor seguridad suficiente en el cobro de su crédito; y
- b) Por otro lado, limitar el exceso de poder de sus facultades que pudiera derivar en abusos de su ejercicio a través, a su vez, de una doble vía:
- - prohibición de pacto comisorio;
- - control de la enajenación o realización de la cosa que permita la obtención de un precio justo.
A través de esta doble vía se llega, por influencia del Derecho germánico, a limitarse la posibilidad de la realización hipotecaria a la vía de la ejecución judicial.
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La influencia germánica en este aspecto en nuestro Derecho es evidente, ya que el Derecho Romano si bien conserva la prohibición del pacto «commissorium», no obstante facultaba al acreedor para proceder por sí a la venta de la cosa pignorada caso de impago del crédito garantizado, e incluso se permitió que el mismo acreedor quedara dueño de la cosa por el valor estimado en el momento del vencimiento del débito y abonando la diferencia, fórmula que pasó a las Partidas; frente a ello el Derecho germánico sólo contemplaba la posibilidad de la ejecución judicial, fórmula que se traslada al artículo 133 de la primitiva Ley Hipotecaria de 1861 que sólo admite la misma posibilidad de ejecución judicial.
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Por ello, antes de la promulgación del Código Civil a nadie se le había ocurrido pactar un procedimiento de ejecución extrajudicial. Pero publicado dicho Cuerpo legal, como advierte Roca Sastre, comenzó a estipularse en las escrituras de hipoteca este último procedimiento. La validez de dicho pacto fue muy discutida, pero tanto el TS como la DGRN terminaron por aceptar el pacto y el procedimiento. En sus primeras Resoluciones la DG acostumbraba a decir que lo que resulta justo para la cosa pignorada no puede resultar injusto para la cosa hipotecada.
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No obstante, el procedimiento extrajudicial no alcanzó rango normativo hasta el Reglamento Hipotecario de 1915 que consagró su artículo 201 a regular los trámites esenciales del proceso, si bien con carácter subsidiario de la autonomía de la voluntad, que no tenía otros límites que los del artículo 1.255 CC al que expresamente se remitía. Los únicos requi-Page 1342sitos de orden imperativo eran uno de carácter positivo (necesidad de que se pactara expresamente) y otro de tipo negativo (que no tendría aplicación cuando existieran terceros con título inscrito antes de la sustanciación del procedimiento). Este último extremo fue objeto de crítica doctrinal por considerar que permitía al deudor, mediante una venta o hipoteca simulada, neutralizar un derecho consagrado a través de un pacto, que de este modo surtían exclusivamente efectos personales y no frente a terceros. Parecía obedecer ello a la fuerte prevención que experimentaba el legislador frente al pacto comisorio y a la usura.
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Por su parte, la Ley Hipotecaria de 1944-1946 consagra expresamente la validez del procedimiento y también su eficacia frente a terceros en el artículo 129.2, remitiendo al Reglamento la regulación de los trámites.
El RH de 1947 reguló, en virtud de tal remisión normativa, todos los trámites del procedimiento de forma minuciosa e imperativa en sus artículos 234-236.
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Lo cierto, no obstante, es que la innovación pasó prácticamente inadvertida en la doctrina y los autores que repararon en ella lo hicieron de forma crítica. Fue el caso de La Rica, quien criticó negativamente la posibilidad de aplicación del procedimiento en caso de existir terceros por considerar que implica un riesgo de desnaturalizar la función notarial obligándola a invadir campos propios de la función judicial.
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En la realidad práctica, el desinterés de la doctrina acerca del procedimiento extrajudicial fue acompañado por una falta de éxito dada su infrecuente utilización o empleo. Las causas de este fracaso fueron básicamente dos:
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Las facilidades que concedía el RH al deudor para la suspensión del procedimiento (el art. 236 establecía que se suspendería no sólo por las causas del art. 132 LH, sino también cuando con anterioridad a la subasta se anotara preventivamente la oposición al procedimiento formulada en juicio declarativo ordinario, oposición que podía proceder del deudor o de cualquier tercero).
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El rígido sistema de doble subasta con sujeción al mismo tipo, lo que dificultaba la enajenación.
Por tanto, el procedimiento extrajudicial quedó arrinconado en la práctica, frente a la generalización del procedimiento judicial sumario, y cayó en el olvido de la doctrina.
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Esta inoperatividad del procedimiento extrajudicial y la necesidad de aliviar la congestión de la Administración de Justicia, sobre todo en un sector necesitado de un gran dinamismo por razón de la intensidad del tráfico jurídico que opera en el mismo, como es el de la vivienda, motivó una profunda Page 1343 reforma del procedimiento extrajudicial mediante RD de 27 marzo 1992, cuyo propósito -según se lee en la EM- es el de arbitrar un dispositivo viable, equilibrado y seguro que ofrezca un cauce alternativo para la satisfacción del acreedor. Para ello se da nueva redacción a los artículos 234-236 RH.
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Para comprender correctamente el significado del procedimiento extrajudicial de ejecución hipotecaria resulta conveniente, a mi juicio, aclarar cuál es la esencia de la hipoteca a través del seguimiento de las distintas fases de su formación histórica.
Como sabemos, junto al principio de la responsabilidad patrimonial universal del deudor, surgen las garantías de las obligaciones como modos...
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