Extracto sobre la multipropiedad y su anteproyecto
| Autor | Antoni-Miquel Torrens Sánchez |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 2101-2138 |
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Pretende el presente ensayo ser un «extracto» del conocimiento jurídico actual de la multipropiedad, escorándose hacia su proyección positiva en nuestro ordenamiento: la Directiva de la Unión Europea sobre la materia y el Anteproyecto de la Ley que se está discutiendo en las Cortes.
Empieza el Anteproyecto por hablar de multipropiedad como variedad de fórmulas por las que se transmite el derecho a disfrutar de un departamento durante un período determinado cada año. Supone la división temporal del derecho a disfrutar de un bien.
La Directiva 94/97/CE habla de contrato o grupo de contratos celebrado para un período mínimo de tres años por el que, mediante el pago de un determinado precio global, se cree, se transfiera o se establezca compromiso Page 2102 de transferir, directa o indirectamente, un derecho real o cualquier otro derecho relativo a la utilización de uno o más inmuebles durante un período determinado o determinable del año que no podrá ser inferior a una semana (art. 2).
En España, el artículo 1.1 del Anteproyecto define el derecho de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles como aquel que atribuye la facultad de disfrutar con carácter exclusivo, durante un período específico de un año, un departamento susceptible de utilización independiente por tener salida propia a la vía pública o a un elemento común del edificio en que se integra, dotado del mobiliario permanente adecuado.
Antecedente suyo es, en Canarias, el régimen jurídico de dulas, o división temporal del derecho a la explotación del agua entre los diversos titulares, o la dula de aprovechamiento de pastos.
Bajo la moderna denominación de «alojamiento vacacional» se entienden comprendidas las diversas modalidades jurídicas de disfrute de un inmueble por un tiempo o temporada limitados al año, sea a través de un título personal, sea a través de uno real.
Son opciones de alojamiento vacacional personales, esto es, derivadas de la atribución de un derecho de carácter obligacional:
a) El hospedaje en un hotel, contratando la ocupación de una habitación y el disfrute de unos servicios complementarios de hostelería. Se rige por el Código Civil (arts. 1.783, 1.784, 1.922 y 1.967.4.°), amén de las disposiciones administrativas en la materia (v.gr., Decreto 231/1965, de 14 de enero, por el que se aprueba el Estatuto ordenador de las empresas y las actividades turísticas privadas; Real Decreto 1643/1983, de 15 de junio, por el que se establecen las normas de clasificación de los establecimientos hoteleros y disposiciones de los órganos competentes de las respectivas Comunidades Autónomas).
b) E arrendamiento de un apartamento. La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos regula (art. 1) los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda. Considera (art. 2) «de vivienda» aquel que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad «permanente» de vivienda, comprendiendo mobiliario, trasteros, garajes y accesorios. El arrendamiento para «uso distinto» se delimita por vía residual (art. 3), en especial: el de temporada, sea ésta de verano o cualquier otra (además del destinado a actividad industrial, comercial, profesional, artesanal...).
Page 2103La Ley (art. 4) impone la aplicación de sus Títulos I, IV y V a todos sus arrendamientos. Además, los de vivienda «permanente» se rigen por el Título II, en su defecto por la voluntad de las partes y, supletoriamente, por el Código Civil. Se exceptúan las viviendas «suntuarias» de más de trescientos metros cuadrados de superficie o de renta superior a 5,5 veces el salario mínimo interprofesional, sujetos primero por la voluntad, luego el Título II y, supletoriamente, por el Código Civil. Los arrendamientos «de temporada» y asimilados se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto por el Título III y, supletoriamente, por el Código Civil.
Cuando la vivienda tenga calificación de «apartamento turístico» (ofrecida de modo habitual, de forma empresarial, con fines vacacionales o turísticos, dotada de equipo para inmediata ocupación) intervienen también las normas administrativas; con respecto a las competencias autonómicas a nivel estatal: Real Decreto 2877/1982, de 15 de octubre, y Orden de 17 de enero de 1967, modificada por las de 12 de febrero de 1972 y 14 de marzo de 1975.
c) Los campamentos de turismo «camping», que vienen a ser una especialidad del hospedaje, sujetos a las disposiciones administrativas de las Comunidades Autónomas y, supletoriamente, al Real Decreto 2545/1982, de 27 de agosto, y la Orden de 28 de julio de 1966. También análogo es el alojamiento en ciudad de vacaciones (Orden de 28 de octubre de 1968).
Del alojamiento vacacional como derecho real, señalar dos hipótesis:
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a La adquisición de vivienda individual o unifamiliar habitualmente por compraventa. En este ámbito hay que destacar la aparición de las urbanizaciones privadas: complejos en que, junto a las parcelas individuales en que se emplazan las viviendas unifamiliares, existen unos elementos y servicios comunes a todos los vecinos (zonas recreativas, de esparcimiento, infraestructuras). Entre diversas opciones jurídicas se les ha querido aplicar, mutatis mutandis, el régimen de la propiedad horizontal (Ley 49/1960, de 21 de julio, modificada por la Ley 2/1988, de 23 de febrero, y la Ley 3/1990, de 21 de junio): propiedades horizontales «tumbadas». Les afecta especialmente la legislación urbanística: Texto Refundido aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, en lo que subsiste tras la Sentencia del Tribunal Constitucional de 20 de marzo de 1997, amén de las abundantes disposiciones autonómicas en la materia.
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a El departamento de un edificio en propiedad horizontal: el campo propio de la multipropiedad. Surge sobre 1965 como «club-hotel» en las estaciones invernales (Tignes, Chamrousse, Deux-Alpes...). Luego en Suiza a través de la Operation Caddies en Crans-sur-Sierre y el grupo Hapimag. Y se extendió a Italia, Bélgica (a través de las sociedades Promibel y De Duve), Grecia (v.gr., el complejo Mikonos), Portugal y Alemania. En el Reino Unido Page 2104 no ha tenido gran difusión. En Estados Unidos, tarde, pero intensa. Y de América Latina sobre todo en Argentina y México.
Existen fórmulas transaccionales de alojamiento vacacional configuradas a través de un título real, la propiedad, combinado con la prestación de servicios similares a los del hospedaje en hotel: el «aparthotel» y el «sistema Eurohotel».
En términos generales, se ha propuesto caracterizar la multipropiedad como un derecho procesal o bien en el ámbito de los derechos reales.
Dentro de la perspectiva personalista se han presentado varias hipótesis de configuración de la multipropiedad, que en esta sede sólo lato sensu podrá designarse así, por lo de «propiedad»:
A) Un pacto de mera eficacia obligacional entre los titulares de un apartamento por cuotas indivisas. No tiene acceso al Registro de la Propiedad conforme a los artículos 2, a sensu contrario, y 98 de la Ley Hipotecaria, 9 y 51, reglas 6.a y 7.a. En consecuencia carece de la eficacia frente a terceros propia de la inscripción, lo que va a suponer una falta total de garantías en caso de enajenación de alguna de las cuotas de copropiedad a un tercero, quien no se va a ver sujeto al primigenio acuerdo. Otro inconveniente viene de la armonización con el régimen de propiedad horizontal en que está inmerso el apartamento. Así, por ejemplo, el derecho de voto, único del apartamento, se habrá de delegar en uno de los copropietarios (art. 14.2 LPH); por las actividades prohibidas del artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal de uno solo de ellos podrían verse privados del uso (ex art. 19.1 LPH) el conjunto.
B) Mediante la constitución de una sociedad. Su objeto social consistiría en adquirir un inmueble dividido en apartamentos y locales, su mobiliario y accesorios adecuados a su destino, ponerlo a disposición de los socios en condiciones de disfrute, además de gestionar su administración. Quien ostenta la titularidad dominical sobre el inmueble es la sociedad y nunca el socio multipropietario, que únicamente tiene un derecho de carácter social y disfruta de la propiedad de forma indirecta o mediata. El contenido del régimen estatutario admite múltiples posibilidades. A modo esquemático pueden darse las siguientes pautas.
Suele pactarse la duración indefinida de la...
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