La ejecución hipotecaria extingue los arrendamientos constituidos con posterioridad a ella (crítica de la Sentencia de 23 de febrero de 1991)
| Autor | José Manuel García García |
| Cargo | Registrador de la Propiedad de Barcelona |
| Páginas | 2225-2260 |
Page 2225
La jurisprudencia que había prevalecido en los últimos tiempos acerca de esta cuestión era la que establecía la extinción de los arrendamientos constituidos con posterioridad a la hipoteca como consecuencia de la ejecución de ésta.
Así, aparte de la fundamental Sentencia de 5 de febrero de 1945, dictada para un caso de arrendamiento rústico, son fundamentales las Sentencias de 22 de mayo de 1963, 31 de octubre de 1986, 23 de diciembre de 1988 y 17 de noviembre de 1989.
En cambio, una sentencia que declaraba la no extinción de los arrendamientos urbanos posteriores a la hipoteca era la de 19 de febrero de 1968.
Capítulo aparte merece la Sentencia de 9 de junio de 1990, dictada para un caso especial de arrendamientos rústicos, que será analizada después con separación, dada la especialidad del caso planteado.
Pues bien en medio de este ambiente jurisprudencial, favorable por regla general a la extinción de los arrendamientos posteriores a la hipoteca, surge esta Sentencia del TS, Sala 1.a de 23 de febrero de 1991, cuya doctrina y razonamientos son altamente criticables.
Enfrentado el acreedor hipotecario con el arrendatario de una nave comercial de exposición de coches, constituido con posterioridad a la Page 2226 hipoteca, entiende esta Sentencia de 23 de febrero de 1991, que la ejecución hipotecaria no comporta la extinción del arrendamiento posterior, sino el mantenimiento del mismo, destacando la siguiente doctrina, entresacada de sus Fundamentos de Derecho:
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) El artículo 131, regla 17.a, de la Ley Hipotecaria afecta solamente según dicha norma a las "inscripciones y anotaciones posteriores a la inscripción de la hipoteca que se ha realizado", pero de ahí no deriva que haya de afectar a derechos personales que no han tenido acceso al Registro de la Propiedad, como es el derecho de arrendamiento litigioso.
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) No cabe admitir una causa de extinción del arrendamiento no catalogada en la relación imperativa de esas causas que hace el artículo 114 de la LAU.
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) Tratándose de un arrendamiento anterior al RD-L de 30 de abril de 1985, que surpimió la prórroga forzosa, es aplicable la prórroga legal del artículo 57 LAU, con la consiguiente subsistencia del arrendamiento.
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) En la escritura de hipoteca se pactó la cláusula que autoriza el vencimiento anticipado del préstamo a instancia del acreedor si el hipotecante arrienda el inmueble por renta anual "que capitalizada al porcentaje legal anual no cubriese la responsabilidad total asegurada o la gravase con carga real que disminuya su valor de garantía o de su subasta". Esta cláusula se refiere evidentemente, según la sentencia, a la renta legal que señala para estos casos el artículo 219-2.° del Reglamento Hipotecario, y en este caso la renta anual concertada capitalizada cubre la responsabilidad total asegurada.
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) El dominio no se ve afectado por el derecho personal arrendaticio pues el propietario conserva su posesión mediata o indirecta y el arrendatario tiene la posesión inmediata que no puede quedar perjudicado por la posesión judicial concedida al propietario.
Esta Sentencia de 23 de febrero de 1991, que constituye actualmente, después de la jurisprudencia existente una sola sentencia aislada en su doctrina y razonamientos, no puede servir para dar un golpe de muerte a la doctrina jurisprudencial anterior, que utiliza unos argumentos y una lógica muy superiores a los de la presente sentencia, que sólo se preocupa de los intereses del arrendatario, olvidando que existen otros intereses en juego protegidos por el Derecho.
Como dice Carlos Cuadrado González (en la revista La Ley: "Los efectos de la hipoteca sobre los arrendamientos posteriores a su constitución", año XII, número 2.781, 5 de julio de 1991), "cuando, como en este caso, el conflicto se plantea entre un interés privado, por muy estimable que sea, y el respeto a los principios fundamentales de Derecho, se ha de dar preferencia a éstos, de los cuales depende la subsistencia del propio Page 2227 Derecho". Este autor es partidario de la preferencia de la hipoteca sobre el arrendamiento posterior.
La doctrina de las Sentencias de 22 de mayo de 1963, 31 de octubre de 1986, 23 de diciembre de 1988 y 17 de noviembre de 1989, todas ellas referidas a supuestos de arrendamientos urbanos posteriores a la hipoteca, consiste en que la ejecución de la hipoteca anterior determina la extinción de los arrendamientos urbanos constituidos con posterioridad a ella.
La Sentencia de 22 de mayo de 1963 dice que "la hipoteca preferente opera a manera de una condición resolutoria que en méritos del proceso de ejecución queda cumplida, ocasionando la liberación total de las posibles hipotecas posteriores.. porque el adjudicatario ha de recibir los bienes judicialmente enajenados libres de toda carga o limitación que no sea anterior a su propio crédito, esto es, en el estado que tenían al ser inscrita la hipoteca". Esto significa que la hipoteca, como consecuencia de su naturaleza, tiene una fuerza resolutoria respecto a todos los actos constituidos con posterioridad a ella. Esta sentencia no es citada por la presente de 23 de febrero de 1991.
La Sentencia de 31 de octubre de 1986, tampoco citada por la Sentencia de 23 de febrero de 1991, acierta plenamente al interpretar de modo adecuado la regla 17.a del artículo 131 LH en relación con la regla 8.a. No es sólo la regla 17.ª. sino también la regla 8.a. que están en íntima conexión. Los que acuden a la subasta, saben a través de la regla 8.a que los derechos anteriores a la hipoteca subsisten, pero que se cancelarán los posteriores. La citada sentencia deduce de la cancelación de todas las inscripciones y anotaciones posteriores a la inscripción de hipoteca, el que se produzca la ineficacia de un mero derecho personal posterior a la constitución de hipoteca. Esto es lo verdaderamente importante de la Sentencia de 31 de octubre de 1986: la interpretación de la regla 17.a del artículo 131 LH en relación con la ineficacia del derecho personal posterior a la inscripción de la hipoteca. Aquí no se planteó ningún supuesto de fraude, sino que la doctrina de la sentencia es neta en el sentido indicado y se refiere a todo tipo de arrendamiento urbano constituido con posterioridad, sin entrar en si fue o no fraudulento. Pero la presente Sentencia de 23 de febrero de 1991, tratando de cohonestar su funesta doctrina con la jurisprudencia anterior, no cita ni la Sentencia de 22 de mayo de 1963 ni la de 31 de octubre de 1986, porque sencillamente dichas sentencias son imposibles de cohonestar con la doctrina que ella sienta. Pero lo preocupante es citar unas sentencias y silenciar otras.
En cuanto a la Sentencia de 23 de diciembre de 1988, que la presente Sentencia de 23 de febrero de 1991 sí se atreve a citar, junto con la de 17 de noviembre de 1989, que ahora veremos, hay que empezar por decir que son muy mal citadas, en el sentido de que se confunde el supuesto de la Page 2228 primera con el de la segunda. No es de recibo que una sentencia, como la de 23 de febrero de 1991 cite dos sentencias y confunda el contenido de una con el de la otra, atribuyendo a la primera la doctrina o supuesto de la segunda. Pero no se trata sólo de un descuido en la forma de citar las sentencias, sino de un error grave de fondo o contenido en la cita, pues la Sentencia de 23 de diciembre de 1988 es una sentencia que se apoya fundamentalmente en los principios hipotecarios, es decir, que tiene en cuenta la doctrina resultante del Derecho Hipotecario (que la presente sentencia desconoce), y concretamente, se apoya en los principios de publicidad, legitimación y fe pública registral, hasta el punto de decir que el arrendatario -prescindiendo de si conocía o no la hipoteca- debía conocer la situación registral anterior al arriendo. Y otra de las conclusiones de esa sentencia que no puede ser silenciado es que el derecho personal no puede ser de mejor condición que el real.
Por tanto, no se trata de una sentencia en que se acreditase que no existía arriendo, pues éste no es el caso de la Sentencia de 23 de diciembre de 1988, ni tampoco estamos ante un caso de probada ausencia de buena fe por parte de arrendador y arrendatario, sino de falta de buena fe en sentido distinto, en el sentido indicado de que la publicidad registral impide la buena fe del arrendatario, que debería haber consultado los asientos del Registro y habría comprobado que existía una hipoteca que afectaba a la finca.
En que, en definitiva, es una sentencia en la que se dice que no hay buena fe del arrendador y arrendatario, no porque el arrendatario se probase que conocía la hipoteca, sino porque "habida cuenta de los principios de publicidad, legitimación y fe pública registral", "no puede alegarse ignorancia ya que se venía a limitar sus facultades como tal arrendatario si se llegaba a resolver el derecho del arrendador concedente y quedar extinguido el arriendo, como dice la Sentencia de 31 de octubre de 1986, citada por la de 23 de diciembre de 1988 y no por la de 23 de febrero de 1991. "Debía el arrendatario conocer el vicio...
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