Ejecución hipotecaria y extinción de los arrendamientos.Nuevas perspectivas y consideraciones críticas

Autor:Margarita Isabel Poveda Bernal
Páginas:897-950
 
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[1] Problemática que ya abordábamos en nuestra obra: La inscripción del derecho de arrendamiento en el Registro de la Propiedad Centro de Estudios Registrales, Madrid, 1997; y en la que ahora profundizamos tras la incidencia que ha tenido en la materia la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos y los comentarios a que su artículo 13.1 ha dado lugar.

[2] Vid. S. Barona Vilar, «El procedimiento ejecutivo del artículo 131 de la Ley Hipotecaria» (Sobre las SSTC 217/1993, 30 de junio y 296/1993, 18 de octubre), DPC, núm. 3, 1994, págs. 325-326.

[3] Denominación criticada por J. Guasp, Vid. «La ejecución procesal en la Ley Hipotecaria», RCDI, núm. 161, 1941, pág. 594. Considerando La Plaza que la vigente Ley Hipotecaria hubiera debido efectuar un cambio de calificación. (Vid. «Los principios fundamentales del proceso de ejecución», RDP 1945 pág. 83).

[4] Si bien sólo se alude a este precepto en realidad se halla regulado en los arts. 129 a 135 LH, y 225 a 233 RH.

[5] Sobre la ejecución procesal en la LH 1861, Ley de Reforma Hipotecaria de 21 de diciembre de 1869 y Ley Hipotecaria para las Provincias de Ultramar de 14 de julio de 1893 -que creó un procedimiento especial de ejecución hipotecaria para Puerto Rico, Cuba y Filipinas, que constituye el antecedente directo del procedimiento judicial sumario-, Vid J. M García García, El procedimiento judicial sumario de ejecución de hipoteca, 1994, págs. 19-20.

[6] La Ley de 27 de agosto de 1932 reformó la regla 5.a del artículo 131; La reforma hipotecaria de 1944-1946 las reglas 2.a, 3.a, 4.a, 6.a, 7.a, 10.a, 11.a y 12.a; El texto refundido de la LH de 8 de febrero de 1946 recoge íntegramente el texto de reforma de la Ley de 1944, con sólo dos traslados meramente formales de párrafos que estaban en el artículo 131 y los lleva al actual artículo 133 LH, que se forma por el párrafo tercero que contenía la regla 6.a del artículo 131 sobre duración de la administración y posesión interina, y por el párrafo último del artículo 131 que contenía la regla de que lo relativo a subsistencia de cargas anteriores se aplicaría a todos los procedimientos de ejecución y no sólo al judicial sumario. La Ley de 14 de mayo de 1986 modifica las reglas 3.a, 7.a, 8.a, 12.a, 14.a, 15.a y 17.a. La Ley de Medidas Urgentes de Reforma Procesal de 30 de abril de 1992, la regla 1.a (Vid. García García, J. M.: El procedimiento judicial sumario..., cit., págs. 25-30).

[7] Vid. Exposición de motivos del proyecto de reforma de 1909. Cfr. Leyes Hipotecarias y Regístrales de España, t. II, vol. 1.°

[8] Vid. R. M. Roca Sastre, quien señala que la mejor crítica de este procedimiento la hizo Maura en la Exposición de motivos del proyecto presentado a las Cortes de 1893, estableciéndose para las provincias de Ultramar un procedimiento especial de ejecución hipotecaria. Acusaba las dificultades que ofrecía el juicio ejecutivo para el cobro de los créditos hipotecarios diciendo que «su complicación abrumadora, la inseguridad de éxito y su coste incalculable, retraen el capital o sugieren condiciones usurarias; la venta a retro viene sustituyendo al préstamo, por suprimir todo procedimiento con daño del terrateniente; se estipulan intereses que triplican el capital prestado y, tal vez, empleando otras fórmulas, se sujeta con responsabilidades penales al deudor... Emplea estas artes la desconfianza, porque el procedimiento legal no satisface las exigencias razonables de la contratación». (Derecho hipotecario, t. IV, vol. 2.°, 1968, pág. 1023).

[9] Vid. R. M. Roca Sastre, R., Derecho hipotecario..., cit., t. IV, vol. 2.°, pág. 1.024.

[10] García Fernández incluyó a este procedimiento entre los actos de jurisdicción voluntaria, al no haber posibilidad de controversia entre acreedor y deudor dentro del procedimiento. (Vid. «Dos cuestiones referentes al procedimiento judicial sumario», RGLJ. 1912, pág. 289); Frente a esa opinión ha dicho J. Guasp que la oposición en la jurisdicción voluntaria no está prohibida, como en el artículo 131 LH De manera que mientras en la jurisdicción voluntaria la oposición hace contencioso el expediente en el artículo 131 LH no cabe oposición. (Vid. La ejecución procesal..., cit., págs. 49-50); En opinión de LÓPEZ DE Haro en dicho procedimiento no hay ejercicio de acción en juicio, sino simple efectuación judicial de una relación jurídica. (Vid. «Acciones del acreedor hipotecario y naturaleza y prescripción de ellas», RGLJ. 1932, pág. 51); Pero J. Guasp, contestando a esta opinión Señala que hay litis, pues hay un conflicto de intereses entre acreedor y deudor y una pretensión insatisfecha dada la falta de pago del deudor. (Vid. La ejecución procesal..., cit., pág. 51); Para J. GUASP, la naturaleza jurídica del procedimiento judicial sumario es el ser un proceso de ejecución, ya que su característica básica es la ausencia en la tramitación de una fase destinada a la comparecencia del demandado y a la audiencia de sus posibles alegaciones. Su objetivo fundamental se halla en procurar al titular del derecho subjetivo, o del interés protegido, la Satisfacción, sino contra la voluntad del obligado. Señala este autor que la calificación del procedimiento regulado en la legislación hipotecaria ha de obtenerse, no tanto por el especial objeto a que está destinado, como por la índole de los actos que lo componen. De ahí que se trate de un procedimiento especial que él denomina como procedimiento judicial sumario, manteniendo este autor que es un verdadero proceso de ejecución. (Vid. «La ejecución procesal...», loc.cit., pág. 596). La teoría del proceso de ejecución eS también mantenida por P. ARAGONESE Y CASI, Compendio de Legislación hipotecaria, t.I, 1909, págs. 92 ss.; La Plaza, mantiene también que nos hallamos ante un proceso de ejecución, pero no considera que estemos ante un proceso Sumario. Lo Sumario supone siempre abreviación de trámites de un procedimiento ordinario, no establecimiento de un procedimiento distinto. (Vid. ioc.cit. págs. 83 SS.); Esta es también la tesis sostenida por S. Barona Vilar, que considera que estamos ante un proceso de ejecución, pero en ningún caso es este sumario, dado que la sumariedad se predica respecto del incidente de oposición que se abre, al amparo de los motivos establecidos en el artículo 132 LH, más no respecto de la ejecución misma. (Vid. «El procedimiento ejecutivo...», loc.cit., pág. 331); la tesis de que la sumariedad es predicable respecto de la declaración del derecho, pero nunca de la ejecución del mismo, eS Sostenida por MONTERO AROCA, Vid. «Sobre la consti-tucionalidad de la jura de cuentas». (Comentario a la STC 110/1993, de 25 de marzo)», DPC, núm.2, 1994, págs. 283 ss.).

[11] Vid. R. M. Roca Sastre, Derecho hipotecario..., cit., t. IV, vol. 2.°, pág. 1024.

[12] Tal es también, sustancialmente la tesis de J. M. GARCÍA GARCÍA, Sobre la naturaleza del procedimiento, insistiendo en que se trata de un proceso de ejecución o vía de apremio muy especial que tiene una base estrictamente registral. (Vid. El procedimiento judicial sumario..., cit., pág. 44).

[13] Sobre el procedimiento y sus peculiaridades Vid. J. GUASP, «La ejecución procesal en la Ley Hipotecaria», RCDI, núm. 168, págs. 297-314; 169, págs. 382-394; 170, págs. 455-463; 171, págs. 504-515; B. Blázquez, «El procedimiento ejecutivo en caso de remate de inmuebles.-Edictos.-Precio.-Liquidación de cargas.-Subrogación.-Principio de cobertura», RCDI, 1944, núms. 191 págs. 227-240; 192, págs. 289-302; 193, pp. 362-368; 194, págs. 450-458; 195, págs. 508-519; Criticando las tesis de J. Guasp en el núm. 196, págs. 553-567; contestando a tales críticas Vid. J. Guasp, «En torno al procedimiento ejecutivo en caso de remate de inmuebles», RCDI, 1945, núm. 202, págs. 153-167; J. RuiZ ARTACHO, «Cuestión resuelta por el Reglamento hipotecario vigente», RCDI, 1947, págs. 600-607; J. Ruiz Artacho, «Naturaleza y efectos de la nota marginal del procedimiento judicial sumario, y de sus similares de los artículos 235 y 143 del Reglamento Hipotecario. Su importancia en el aspecto procesal y en el hipotecario», RCDI, 1953, págs. 522 ss.; J. M. Rodríguez Villamil, «El derecho del acreedor ejecutante después de celebrada la tercera subasta», RCDI, 1945, págs. 823-827; H. Sureda, Derecho procesal hipotecario. Prácticas de las acciones y de los procedimientos judiciales en la legislación hipotecaria, 1947, págs. 149 ss.; F. Barrachina y Pastor, Comentarios a la Ley Hipotecaria, t. 111, 1911, págs. 155 SS.; F. CAMPUZANO Y FORMA, Legislación hipotecaria..., cit., págs. 255 ss.; R. M. Roca Sastre, Derecho hipotecario..., cit., t. IV, vol. 2°, págs. 1.037 ss.; L. M. Selva Sánchez, «La posición del rematante en el artículo 131 de la Ley Hipotecaria», RCDI, 1986, págs. 1.411-1.442; P. Vidal Francés, «Problemática registral de los procedimientos de ejecución hipotecaria», Hipotecas y seguridad jurídica, 1991, págs. 284 ss.; J. M. García García, El procedimiento judicial sumario..., cit., págs. 97 SS.; R. GIMENO-BAYÓN COBOS, «Notificaciones en el procedimiento del artículo 131 de la Ley Hipotecaria», Jomadas sobre ejecución hipotecaria..., cit., págs. 13-30; F. Ramos MÉNDEZ, «Reflexiones Sobre el sistema de Subasta en el artículo 131 de la Ley Hipotecaria», Jornadas sobre ejecución hipotecaria..., cit., págs. 121-130; F. J. Gómez Gálligo, «Aspectos registrales del procedimiento de ejecución hipotecaria del artículo 131 de la Ley Hipotecaria», Jomadas sobre ejecución hipotecaria..., cit., págs. 95-120.

[14] Señalados por J. M. GARCÍA GARCÍA, Vid. El procedimiento judicial sumario..., cit., págs. 45 ss.

[15] Vid J. M. Díaz Fraile, «La constitucionalidad del artículo 131 de la Ley Hipotecaria», Jornadas sobre ejecución hipotecaria (Procedimiento judicial sumario del artículo 131 LH), 1994, pág. 131.

[16] Resulta curioso constatar que las críticas de indefensión del deudor hipotecario, a que podía dar lugar el procedimiento...

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