La extinción parcial de la comunidad de bienes

Autor:María Goñi Rodríguez De Almeida
Cargo:Profesora Contratada Doctora de Derecho Civil Universidad Antonio de Nebrija
Páginas:3538-3546
RESUMEN

La comunidad de bienes de tipo romana es una situación, en principio, transitoria, y destinada a su extinción. Se analiza en este trabajo qué requisitos deben darse para la extinción de esa comunidad, y si cabe la posibilidad de una extinción parcial de la misma, cuando se enajenan cuotas a favor de otros comuneros. La propia naturaleza de la extinción supone que se refiera a la totalidad de la... (ver resumen completo)

 
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I Conceptos generales y planteamiento de la cuestión

El artículo 392 del Código Civil establece que la «propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas», dando por buena la comunidad de bienes. Esta supone un tipo especial de propiedad común que implica la existencia de un mismo derecho a favor de varias personas a la vez, de forma que, cada uno de los partícipes o comuneros, tiene una parte ideal y alícuota sobre ese derecho que denominamos cuota, de la que puede disponer libremente a favor de terceros, o incluso renunciar a la misma.

Los principios rectores de la comunidad romana son la proporcionalidad, en el sentido de que cada comunero debe contribuir y recibir en función de la cuota que tenga sobre la cosa común; el principio democrático, en virtud del cual, las decisiones deben tomarse por mayorías; y el principio de libertad individual, que supone que cada comunero puede abandonar la comunidad mediante la renuncia a su cuota, o bien cediendo la misma a favor de otra persona, sea esta otro comunero o un tercero.

Es decir, en la comunidad de bienes romana, los comuneros deben actuar al unísono o por mayorías en todo lo relativo a la gestión y administración (por supuesto también disposición) de la cosa común, pero a la vez conservan su libertad individual sobre su cuota o parte ideal en el derecho que tienen en común.

Por eso, la administración y gestión de esta comunidad exige unanimidad de los titulares para cualquier acto de disposición sobre la cosa común, y mayoría de cuotas para los actos de administración. Esto supone una dificultad a la hora de gobernar y del funcionamiento de la propia comunidad, que puede generar conflictos y problemas entre los comuneros; por eso, se considera que la comunidad de bienes es una situación que debe ser pasajera y no definitiva, de forma que el final lógico de la misma es su extinción, fundamentalmente a través de la división de la cosa común, pues como bien señala el artículo 400 del Código Civil, «nadie puede ser obligado a permanecer en indivisión», y, añadimos nosotros, a soportar las incomodidades derivadas de la misma.

Pero, si un comunero individualmente quiere abandonar la comunidad por esos inconvenientes que le genera, también puede hacerlo, ya que sobre su cuo-

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ta goza de autonomía plena, y puede disponer de la misma (enajenar, gravar y renunciar), sin necesidad de acuerdo alguno con los otros comuneros.

En consecuencia, en cualquier análisis de la comunidad de bienes hay que distinguir claramente entre la cosa y el derecho común que recae sobre ella, y la cuota o parte alícuota individual que cada comunero ostenta sobre la misma, pues el régimen de gestión y administración es bien distinto.

Esto mismo se pone de manifiesto a la hora de hablar de la extinción de la comunidad que conllevará la extinción del derecho a favor de todos los condueños, o a la hora de hablar de la «extinción» de la cuota o parte individual de uno de los comuneros que no afectará, en principio, a la extinción total del derecho en comunidad de bienes.

En el primer caso, y como la comunidad es una situación transitoria1, de la que los comuneros deben y pueden salir cuando quieran, debe extinguirse por su propia naturaleza, y esa extinción de la comunidad dará paso, normalmente, a tantos nuevos derechos individuales de propiedad como comuneros hubiera (división), o a un único nuevo derecho de propiedad exclusivo al transformar- se aquella comunidad en una exclusiva a favor de un único titular (consolidación, transmisión a tercero, o renuncia total).

En el segundo de los supuestos, el comunero decide individualmente abandonar la comunidad, y para ello cede su cuota a otra persona, o renuncia a la misma. El comunero consigue salir de la comunidad, salir de la indivisión, pero la comunidad en este caso no se extingue, porque, o bien se produce únicamente un cambio de comunero (el adquirente de la cuota se subroga en la posición del cedente o disponente), o bien su cuota acrece a los demás comuneros, si se opta por la renuncia. Pero la comunidad no se ha extinguido, ni siquiera parcialmente, pues eso no es posible y continúa en los comuneros restantes.

Cuestiones que parecen claras pero que, a veces, se han confundido en la práctica cotidiana, dando lugar a situaciones confusas como la que se ha plan-teado en la RDGRN de 11 de noviembre de 2011, de la que vamos a partir para analizar la posibilidad o no de una extinción parcial de la comunidad.

Los hechos que dieron lugar a esta Resolución son los siguientes:

Se presenta a inscripción en el Registro una escritura de extinción parcial de una comunidad de bienes, en concreto: cuatro hermanos son dueños, cada uno de ellos, de una quinta parte indivisa de una finca rústica, y otorgan una escritura pública en la que acuerdan que la quinta parte que corresponde a uno de ellos (don Pablo) se adjudique por terceras partes iguales a los otros tres, compensando cada uno de ellos al cedente la cantidad de 50.000 euros, por lo que otorgan escritura de extinción parcial de la comunidad solo respecto de la quinta parte indivisa perteneciente a uno de los mismos, constando expresamente que el negocio que allí se recoge es la extinción parcial respecto a esa cuota.

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El registrador califica negativamente la escritura presentada, suspendiendo su inscripción, alegando que «siendo únicamente don Pablo dueño de la participación que se adjudican los demás comparecientes, resulta incongruente que los adjudicatarios adquieran dicha participación por extinción de la comunidad cuando no son condueños de la misma. Sería posible la extinción de la comunidad si esta se efectuase sobre las cuatro quintas partes indivisas de las que son dueños los comparecientes». El registrador sustituto confirmó la nota de calificación.

La notario autorizante recurrió la nota de calificación alegando que en la parte dispositiva de la escritura resulta clara: «a) la voluntad clara y expresa de ceder uno de ellos su cuota y adquirirla por partes iguales los demás pagando el precio convenido, y b) se le da el título de disolución parcial del condominio, expresando de esta manera que hay reducción del número de condueños, y del contenido de la escritura resulta que esa reducción se produce por cesión onerosa de la cuota de uno de ellos a favor de los demás intervinientes en el negocio». Además, continúa afirmando la notario que, en nuestro Derecho, no hay obstáculo para admitir una extinción parcial del condominio, para ello se basa en el principio de autonomía de la voluntad de las partes, y en el hecho de que el Código Civil no lo prohíbe, sino que se limita a recoger el hecho de que el copropietario no está obligado a permanecer en indivisión (art. 400 CC), y que además puede enajenar, ceder o hipotecar libremente su cuota (399 CC).

La DGRN resuelve confirmando la nota del Registrador, estableciendo la siguiente doctrina: «la extinción o...

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