Comentario al Artículo 23, sobre la extinción de la Propiedad Horizontal (el antiguo art. 21 pasa a ser ahora el art. 23 por Ley 8/1999, de 6 abril)

AutorSergio Vázquez Barros
Cargo del AutorAbogado

APUNTES PREVIOS. La propiedad horizontal o también llamada “propiedad de pisos por plantas” tiene un momento en que se constituye y por tanto, también tendrá un momento de extinción que, como toda comunidad de bienes (en este caso especial) su extinción procederá en los casos que expresamente vienen recogidos en la Ley de Propiedad Horizontal, como son: por una lado, su destrucción; y, por otro, la conversión en propiedad o copropiedad ordinaria; y dentro de cada una de ellas, habrán de darse los requisitos que la propia ley señala para que tenga lugar la extinción, lo cual merece un tratamiento individualizado.

  1. DESTRUCCIÓN DEL EDIFICIO. Como punto de partida podemos resaltar que, este artículo viene a contemplar dos supuestos de extinción del régimen de propiedad horizontal, totalmente diferenciados e independientes entre sí, refiriéndose el primero al de la destrucción física o material del inmueble, el que tan sólo toma en consideración la total del edificio, si bien, a la misma viene a equiparar aquella en que el coste de la construcción exceda del cincuenta por ciento del valor de la finca, amenos que el exceso esté cubierto por un seguro, con lo cual, parece estar aludiendo a un caso en que no se produce la total destrucción física del edificio, aunque por trascendencia económica del coste de la reconstrucción merece igual consideración que el de ruina total.

    La única salvedad para que la destrucción del edificio no lleve aparejada la extinción del régimen de propiedad horizontal es la existencia del pacto en contrario. Como la destrucción total del inmueble es un hecho admitido por las partes.

    Se entiende que ello tiene lugar cuando la reconstrucción del inmueble supere el cincuenta por ciento del valor de la finca al tiempo de producirse el siniestro, salvo que los Estatutos dispongan lo contrario o que, por unanimidad, se decida lo contrario en virtud de acuerdo adoptado en Junta de Propietarios, aunque en estos casos el límite fijado por la ley sea superior.

    Ahora bien, cuando la reconstrucción supere ese cincuenta por ciento y no haya unanimidad de los propietarios en proceder a su reconstrucción o los Estatutos no establezcan otra cosa, pero sí este valor superior al porcentaje fijado en la ley viene cubierto por un seguro, no podremos hablar de extinción de la propiedad del edificio por su destrucción.

    Por otro lado, debemos tener en cuenta que, aunque se produzca la destrucción de los elementos privados que integran una comunidad, no desaparece la copropiedad de los titulares de estos elementos, pues seguirán recayendo sobre ellos derechos y obligaciones sobre el solar o las ruinas; derechos y obligaciones a los que deberán observar conforme al régimen ordinario establecido en el art. 392 y ss. del Código Civil (ya comentados con anterioridad).

    Por consiguiente, habrá comunidad por cuanto existe propiedad de una cosa (solar, ruinas) o de un derecho perteneciendo pro indiviso a varias personas y, a falta de contratos, o de disposiciones especiales, se regirá esta comunidad por las disposiciones generales del Código Civil; así las cosas, siendo todos los partícipes propietarios del todo proindiviso y no de una parte individualizada, sus beneficios en la cosa en común responderán al porcentaje de su cuota; y en igual sentido la obligación de soportar las cargas.

    Una cuestión que debe quedar clara a la hora de determinar el porcentaje de la reconstrucción es que, en ningún caso se debe incluir en ella en valor del suelo, por cuanto lo destruido es lo edificado sin...

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