La extinción de la copropiedad y sus causas

Autor:José María Abella Rubio
Cargo del Autor:Doctor en Derecho. Abogado
RESUMEN

1. Extinción del objeto. 1.1. Consideraciones generales. 1.2. Por destrucción total o pérdida total de la cosa. 1.3. Por quedar la cosa fuera del comercio. 2. Por disposición de la autoridad pública: la expropiación forzosa.

 
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La extinción de la copropiedad supone, como en cualquier derecho, su muerte o fin1. Como apuntaron Colin y Capitant2, los derechos se pueden extinguir de un modo absoluto cuando ya no existe como titularidad de nadie, o de un modo relativo cuando deja de pertenecer a su titular y lo adquiere otro, produciéndose en este caso una transmisión, más que una extinción propiamente dicha.

El tema ha sido tratado por la doctrina española, aunque de una manera muy limitada, ya que en la mayoría de los casos se hace una simple enumeración de las causas de extinción de la comunidad, muy parecidas todas ellas, sin entrar a analizarlas una por una.

Entre otros, y a modo de ejemplo, se pueden citar autores como Díez Picazo3, para el que son causas de extinción de la comunidad de bienes: la consolidación, la extinción del objeto, la renuncia hecha por todos los comuneros, la usucapión a favor de un tercero y la división del objeto común. En un sentido parecido se expresa Castán4, el cual enumera como causas de extinción de la comunidad: la pérdida del derecho de propiedad, la cual puede tener lugar por renuncia de todos los comuneros, por prescripción y por extinción de la cosa o derecho objeto de la comunidad; la consolidación de las cuotas en un solo propietario, que puede realizarse por venta de las cuotas a uno de los partícipes o a un tercero, por herencia o por ejercicio de la acción de retracto; y la división de la cosa común.

Las diferentes causas de extinción se pueden clasificar en dos grandes grupos: las que son aplicables a la propiedad y aquellas que son específicas de la comunidad. De esta clasificación hay que señalar que la doctrina ha admitido como causas de extinción de la copropiedad, aquéllas que son aplicables a la propiedad: entre los distintos autores destaca Beltrán De Heredia Y Castaño5, el cual sostiene que al ser la copropiedad una forma de propiedad, le son aplicables las causas específicas de extinción de ésta. En la misma línea se expresarán con posterioridad autores como Albaladejo6 y O'Callaghan7. Asimismo, como dice Lafaille8, entendido el condominio como un presupuesto especial de la propiedad, o como un derecho independiente, la extinción de la propiedad hace desaparecer también la copropiedad.

Respecto a las causas de extinción de la propiedad hay que decir que el Código civil no tiene una regulación específica del tema, pero esto no es obstáculo para que se pueda hacer una clasificación y estudio de las mismas.

Sobre esta clasificación de causas de extinción aplicables también a la propiedad y causas especificas de la copropiedad procede realizar el correspondiente estudio particular de cada una de ellas, teniendo en cuenta que algunas pueden formar parte de los dos grupos, y para evitar repeticiones sólo será desarrollado en uno de ellos. De igual manera no puede faltar una alusión a la extinción de las comunidades personalísimas como consecuencia de la muerte de sus titulares.

  1. CAUSAS DE EXTINCIÓN COMUNES A LA PROPIEDAD

Se pueden citar tres causas de extinción de la copropiedad que son comunes a la propiedad:

a) Por extinción del objeto, que a su vez puede ser por destrucción o pérdida total de la cosa, o por quedar la cosa fuera del comercio.

b) Por disposición de la autoridad pública (expropiación).

c) Y por transmisión a otro, que sería en realidad la llamada consolidación.

Esta última causa de extinción aunque sea común a la propiedad, está considerada como específica de la comunidad de bienes y por ello será tratada en el apartado siguiente.

1. Extinción del objeto

1.1. Consideraciones generales

Estos modos de extinción de la copropiedad vienen determinados en el apartado 3.º del artículo 460 del Código civil, el cual dispone que «El poseedor puede perder su posesión: ....- Por destrucción o pérdida total de la cosa, o por quedar ésta fuera del comercio» y por el artículo 1122.2.º conforme al que «entiéndese que la cosa se pierde cuando perece, queda fuera del comercio o desaparece de modo que se ignora su existencia, o no se puede recobrar».

Para Pérez González y Alguer9 este precepto es totalmente superfluo ya que a nadie se le puede ocurrir pensar que pudiera sobrevivir la posesión de una cosa con su destrucción. Además, añaden a lo anterior que tampoco es necesario hablar de «... quedar la cosa fuera del comercio» ya que conforme al artículo 43710 del Código civil se presupone que las cosas son susceptibles de apropiación. Su extinción se produce por la imposibilidad de posesión sobre el cuerpo posesorio. Como dice Rubio Torrano11 la extinción se produce por la desaparición del objeto, refiriéndose el precepto citado a la destrucción como «extinción física del ser de la cosa por cualquier causa».

Este tipo de extinción de la copropiedad, en principio, se produce de una forma involuntaria, aunque nada impide que la misma se produzca por un acto del poseedor. Martín Pérez12 a estos tres supuestos de extinción de la copropiedad (destrucción, pérdida o quedar fuera del comercio) los califica como «casos límite de imposibilidad en el ejercicio del poder de hecho».

Puig Peña13 tanto a la destrucción jurídica (que quede fuera del comercio) como a la destrucción y pérdida total de la cosa, los califica de «modos absolutos» de extinguirse la propiedad. Y los llama de esta manera porque extinguen el derecho sin que pueda revivir en otra persona, de tal manera que desaparece para todos y para siempre. Respecto a esta afirmación, hace una matización, al no considerar la destrucción jurídica tan absoluta como las otras ya que dicha situación puede cesar en algún momento por una causa o acto contrario a la que la produjo.

Por último, hay que añadir que tanto en la destrucción de la cosa, como en la salida del comercio, aunque el derecho de copropiedad se extinga sobre la cosa en común, se puede dar el caso de que ésta sea sustituida por otra.

Un ejemplo de la sustitución de una cosa por otra por destrucción de la cosa se daría en el supuesto de que un predio sufriera un siniestro, el cual es reemplazado por la cantidad sobre la que estuviera asegurado tal como contempla el artículo 518.1.º14 del Código civil.

Por su parte Albaladejo15 entiende que se produce sustitución cuando una cosa sale del comercio en los casos de expropiación, conforme al artículo 519 del Código civil16. En estos supuestos la copropiedad sobre la cosa se extingue formándose una nueva figura jurídica, en la que se mantienen los porcentajes que cada uno de los copropietarios tenían anteriormente.

Hay que matizar que aunque en los preceptos que se van a citar se habla de posesión, en este caso concreto existe una absoluta correlación con lo que es la propiedad, y en consecuencia se pueden entender aplicables a la división de la cosa común.

1.2. Por destrucción total o pérdida total de la cosa

Antes de analizar estas causas de extinción del objeto en copropiedad hay que partir de la idea de que la extinción de un derecho real y su pérdida son cuestiones distintas. Por un lado toda extinción de un derecho provoca su pérdida, ya que su titular deja de serlo; pero por otro, toda pérdida no provoca su extinción, ya que en el caso de que se transmita, el derecho sigue subsistiendo, aunque con un titular distinto.

El derecho de copropiedad sobre una cosa se extingue cuando se produce la destrucción total o pérdida total de dicha cosa. A pesar de esto, no ha faltado algún autor como Miguel Traviesas17 que afirma que no se extingue el derecho de propiedad sobre las cosas perdidas. Lo cierto es que en nuestro caso entiendo que la pérdida no se refiere a la imposibilidad de usarla por extravío, sino a su destrucción, o como dice Puig Peña18 pérdida de una manera «efectiva».

En principio, la pérdida se puede considerar como la figura contraria a la adquisición19. El Código civil, en su artículo 1.122.2.º in fine, afirma que «...la cosa se pierde cuando perece, queda fuera del comercio o desaparece de modo que se ignora su existencia, o no se puede recobrar».

La pérdida de la cosa citada en este precepto implica su perecimiento, en el cual se incluye su destrucción, su muerte si se trataba de un animal vivo o de su transformación de una sustancia en otra20.

Como dice Rubio Torrano21, aunque el artículo 460 se refiera únicamente a la pérdida de la posesión de las cosas, hay que entender que están también comprendidos los derechos que recaigan sobre dichas cosas. Sobre esta afirmación hay que puntualizar que el Código civil regula expresamente la extinción de derechos como el usufructo22, la servidumbre23 y el censo24, por la pérdida total de la cosa.

Con la pérdida de la cosa es lógico que se extinga el derecho de copropiedad, ya que en definitiva es un poder que tienen los copropietarios sobre la cosa, y si ésta desaparece también lo hace aquél. En este sentido no se puede considerar como pérdida el extravío25 de la cosa, ya que, como dice Rubio Torrano26, «en el caso del extravío, la pérdida del corpus posesorio sin voluntad del poseedor y por accidente, lo mismo que en el supuesto del despojo, hace cesar la dominación voluntaria, pero continúa vigente la posesión incorporal».

Conviene aclarar que el Código civil no hace referencia al término «cosa extraviada» pero se puede entender que está contenido dentro del artículo 46427 del mismo. En contra de esta opinión se manifiestan Pérez González y Alguer28, para los que el artículo 464 del Código civil alude a la cosa mueble perdida, y al subsistir la posibilidad de reivindicación, no se puede equiparar a la pérdida como destrucción e imposibilidad de recobrarla de los artículos 460 y 1.122 del mismo cuerpo legal.

La pérdida tiene que ser total, ya que si se produce de una manera parcial no supone nada más que una modificación objetiva de la propiedad, la cual continúa existiendo sobre la parte de la cosa que subsista. Esta misma apreciación, pero referida a los derechos reales en general, las hacen Díez Picazo y Gullón29 para los que también se pierde la cosa...

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