La extensión de las prohibiciones de disponer sobre nuevos contenidos urbanísticos del derecho de propiedad
| Autor | Eugenio-Pacelli Lanzas Martín |
| Páginas | 3345-3354 |
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Un colegio mayor, titular registral de dos fincas parcialmente edificadas, otorgó escritura elevando a público un contrato privado otorgado con anterioridad, concediendo a una sociedad un derecho de opción de compra sobre una parte del
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aprovechamiento urbanístico correspondiente a dichas fincas y no materializado por haber surgido como consecuencia de un cambio de planeamiento urbanístico posterior a la construcción de las edificaciones existentes.
En el folio registral de las fincas aludidas figura inscrita una prohibición testamentaria de enajenar hasta que no transcurran cincuenta años desde el fallecimiento de la causante, ocurrido en 1998.
Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad, la calificación registral fue negativa por varios motivos, de los cuales interesan a los efectos de este comentario los defectos insubsanables recogidos en los números 4 y 5 de la nota de calificación. Según el defecto número 4, no cabe la inscripción del derecho de opción como libre de la prohibición de enajenar por entender que el aprovechamiento urbanístico, particularmente en la forma analógica de exceso de edificabilidad, admitido por el Centro Directivo, forma parte del dominio de la finca y, aun cuando pueda ser objeto autónomo de derechos, no queda libre del condicionamiento jurídico de la finca de la que proviene; por ello, según la nota, la inscripción solo podría hacerse arrastrando la prohibición de enajenar que grava las fincas de origen, de forma análoga a lo que ocurre en cualquier otro supuesto de formación de nuevas fincas a partir de otra inscrita (segregación, agrupación, división, etc…).
El defecto número 5 considera que la concesión del derecho de opción vulnera la prohibición temporal de enajenar, al entender que constituye un acto de enajenación, ya que, implícitamente, conlleva la adquisición del aprovechamiento por parte del optante si decide ejercitar la opción en forma y plazo pactados, y, tras la edificación, la adquisición del dominio de parte de los elementos construidos, añadiendo que la prohibición no solo afecta a la edificación existente con ante-rioridad, sino también a la mayor edificabilidad resultante de un Plan General aprobado con posterioridad, pues el aprovechamiento forma parte del dominio de la finca y la prohibición de enajenar alcanza a todo el dominio; la opción de compra no implica una transmisión actual del aprovechamiento, pero sí una futura transmisión dependiente exclusivamente de la voluntad del optante y que, de producirse, determinará una reducción del contenido del dominio de la finca afectada; aun cuando el instrumento urbanístico del que deriva la edificabilidad se haya aprobado con posterioridad al momento de la adquisición de las fincas por parte de la cedente, no por ello constituye un objeto autónomo que nazca al margen del dominio de la finca que le sirve de soporte, sino que forma parte integrante de este y queda sujeto al mismo régimen jurídico; cualquier acto que determine una reducción del contenido jurídico o económico del dominio, como es el derecho de opción, implica una enajenación que resulta impedida por la prohibición de enajenar inscrita.
Recurrida la calificación negativa por la sociedad concesionaria, fue esta confirmada por la Resolución comentada. La motivación empleada por la Dirección General para la desestimación del recurso, en lo relativo a los defectos números 4 y 5, se contiene en los fundamentos de derecho números 9 a 12, que se resumen seguidamente.
En relación con el defecto 4, se dice en la Resolución que es cierto, como afirma la Registradora, que el aprovechamiento urbanístico, aun cuando pueda ser objeto autónomo de derechos, no queda libre del condicionamiento jurídico de
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la finca de la que proviene. Por ello, la inscripción separada del aprovechamiento, si es que pudiera practicarse, solo podría hacerse arrastrando la prohibición de enajenar y la servidumbre de luces y vistas que gravan las fincas de origen, de forma análoga a lo que ocurre en cualquier otro supuesto de formación de nuevas fincas a partir de otra inscrita (segregación, agrupación, división, etc…), como resulta de los artículos 33 a 35 del Real Decreto 1093/1997.
En lo que respecta a la vulneración de la prohibición testamentaria de enajenar (defecto número 5), se afirma que, como se ha señalado en diversas Resoluciones, la prohibición de disponer supone el reconocimiento por el Ordenamiento jurídico de un ámbito de poder a favor del beneficiado por ella, que, sin embargo, no es un verdadero derecho real ni una estipulación a favor de tercero. No impiden, en principio, la realización de actos dispositivos forzosos, sino tan solo los actos voluntarios de transmisión «inter vivos». Así, un bien gravado con una prohibición de disponer es susceptible de ser transmitido «mortis causa».
Según la Resolución la prohibición impide la transmisión puramente voluntaria del derecho de aprovechamiento urbanístico, como facultad independiente, cierto es, pero integrante natural del contenido del dominio sobre un mismo objeto, con independencia de la fecha de aprobación del planeamiento que lo determine, o del cumplimiento de las condiciones que posibilitan su patrimonialización. Pues no se está, mientras no se independice de su dominio originario, ante un nuevo objeto de derecho que se atribuye o agrega por la ordenación, sino ante una facultad jurídica, susceptible de valoración económica, de materializar mediante la edificación, el aprovechamiento que en cada momento permita el planeamiento sobre la finca, incorporándolo al patrimonio de su respectivo titular, afectando entonces necesariamente a la configuración dominical de la finca en caso de que dicha facultad se enajene para vivir autónomamente bajo otra titularidad.
En definitiva, con la mera modificación de la ordenación urbana y el cumplimiento de sus condiciones varía el contenido económico del derecho de propiedad, pero no el objeto del derecho, la finca, que permanece inalterado, por lo que no puede defenderse que aquellos cambios de ordenación supongan la adquisición de nuevos objetos de derecho, independientes, por tanto, del objeto del derecho adquirido por sucesión hereditaria y sujeto a limitación testamentaria que afecta a la facultad de enajenar.
La prohibición no impedirá, según la doctrina de este Centro Directivo, las transmisiones de aprovechamiento subjetivo de carácter forzoso, coactivas o incluso inducidas, cuando, aprobadas por la Administración competente sirvan para hacer efectiva la equidistribución de beneficios y cargas derivadas de la ordenación, esto es, como técnica operativa de gestión urbanística. Pero, tratándose de una transmisión de aprovechamiento urbanístico puramente voluntaria, debe quedar afectada por la virtualidad de la prohibición de enajenar.
Las consideraciones...
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