Tema 37. Extensión de la hipoteca. Extensión de hipoteca intereses remuneratorios, de demora, costas y gastos. distribución hipotecaria, hipoteca de máximo. hipoteca en garantía de título 'endoso' o 'al portador'. Cancelación de estas hipotecas. La hipoteca cambiaria. Cancelación de hipoteca cambiaria. Subasta judicial

AutorJuan Candela Cerdán
Páginas177-202

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Extensión de la hipoteca, distribución hipotecaria

Para estudiar la extensión de la hipoteca respecto al crédito garantizado definimos éste en sentido estricto como la cuantía de la obligación principal asegurada por la hipoteca. No nos referimos ahora, por tanto, al crédito garantizado en sentido amplio, es decir, a la cuantía global resultante de los varios importes que puede garantizar la hipoteca cuando, junto al importe de la obligación principal, aparecen otros importes accesorios, como los intereses y costas, que examinaremos después.

El problema que se plantea en relación con la obligación principal asegurada es que ésta, de acuerdo con los arts. 1.861 Cc y 105 Lh, puede ser de cualquier clase; bien entendido que si no es una prestación dineraria debe ser al menos reducible a ella, porque la ejecución de la hipoteca sólo puede proporcionar dinero, y es la cantidad de éste reflejada en la inscripción lo que afectará a los terceros.

Lo que ocurre es que este reflejo se hace de distinta manera según la obligación garantizada, porque ésta comunica a la hipoteca modalidades diferentes según su propia naturaleza.

En este sentido, un grupo de obligaciones –el más usual– será el de las consistentes en entregar una suma de dinero. En tal caso, la cantidad a satisfacer podrá determinarse exactamente desde un principio, y coincidirá con la responsabilidad hipotecaria especificada en el asiento.

Dentro de este grupo, se incluirán obligaciones que presentan determinadas particularidades en cuanto al modo de pago, como ocurre, por ejemplo, con las hi-

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potecas que garantizan una obligación fijada en moneda extranjera, o el pago de una renta o prestación periódica, o el pago de un capital en cuotas de amortización crecientes. Otro grupo de obligaciones será el de las deudas de valor, en cuyo caso entramos en el grupo de hipotecas llamadas “de seguridad”, en el que se incluye el subgrupo de las hipotecas de máximo. Aquí la cantidad adeudada sólo quedará exactamente fijada, por medios extrahipotecarios, en el momento de la ejecución, razón por la cual la inscripción sólo puede reflejar una cantidad máxima hasta la cual responderá la finca hipotecada.

Dentro de este grupo se incluyen varios tipos de obligaciones: por un lado están aquellas obligaciones de dar cosa distinta de dinero, o de hacer o no hacer, donde no se garantiza la prestación, sino el pago de una suma de dinero que funciona como un equivalente indemnizatorio o compensatorio del bien o servicio en que consistía la prestación y que el acreedor no ha percibido por incumplimiento del deudor.

Por otro lado están aquellas obligaciones que, por su propia estructura, están indeterminadas en su existencia, cuantía o titularidad. Así ocurre, por ejemplo., en las hipotecas que garantizan obligaciones futuras o condicionales, o en las que garantizan cuentas corrientes o préstamos con cláusula de estabilización del capital o pacto de interés variable, o en las que garantizan títulos transmisibles por endoso o al portador.

En cualquiera de los casos, hay que tener en cuenta que, según el art. 12 Lh, “las inscripciones de hipoteca expresarán el importe de la obligación asegurada...”, a lo que añade el art. 219.1º Rh añade que “el importe de la obligación asegurada con la hipoteca, o la cantidad máxima de que responda la finca hipotecada, deberá ser fijado en moneda nacional o señalando la equivalencia de las monedas extranjeras en signo monetario de curso legal en España”.

En general, se entiende que lo relevante para entender determinada la hipoteca con respecto a la obligación asegurada es que, aunque la obligación esté inicialmente indeterminada en alguno de sus extremos (existencia, cuantía, titular), la misma sea determinable sin necesidad de nuevo convenio sobre la extensión de la cobertura en garantía, porque ésta viene asignada desde un principio. Por ello no es posible, según el criterio actual de la DGRN (que se ha separado así de su criterio inicial, sostenido en Ress. 28 febrero 1.933 y 16 junio 1.936), la constitución de una hipoteca en garantía de todas las obligaciones que pueda tener el deudor, mucho menos si se pretende incluso respecto de obligaciones con terceros que ni se designan. Se entra, así, en el debate sobre la admisibilidad de la hipoteca “global” o “flotante”, que es aquella por la que se pacta una inclusión en la cobertura en garantía de un número ilimitado de obligaciones que no vienen determinadas

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cuando se constituye la hipoteca, pero que son determinables conforme a ciertos criterios de integración pactados por las partes (por ejemplo, hipoteca que asegura el pago del precio de las compraventas que los contratantes celebren en el futuro, o las operaciones de descuento cambiario que se realicen, o todos los pagos que puedan causarse por avales prestados al deudor, o que garantice, más en general, las obligaciones que el deudor pueda contraer en el futuro en el ámbito de la concreta actividad negocial a la que se dedique el acreedor, por ejemplo, un Banco).

Se trata de una hipoteca controvertida precisamente por su carácter “global”, es decir, por no existir asignación de cuotas separadas de valor en garantía para cada obligación. Su problemática excede, sin embargo, el tratamiento de esta lección, por lo que basta con dejarlo así apuntado.

Extensión de la hipoteca respecto de los intereses remuneratorios

Definimos éstos como la cantidad a la que tiene derecho el acreedor en concepto de rendimiento del capital facilitado al deudor, o precio que éste le satisface por su utilización, fijado en proporción a tal capital y al tiempo durante el cual el primero está privado de su disfrute.

Se trata, por tanto, de una deuda de dinero, accesoria de la obligación principal de devolución del capital utilizado, de modo que su exigibilidad no requiere la previa constitución de un título distinto del que hizo nacer el crédito principal.

El problema que se plantea es si la hipoteca que garantiza la obligación principal asegura también el pago de los intereses correspondientes, y, en caso de respuesta afirmativa, cómo han de hacerse constar éstos registralmente para que queden asegurados

A este respecto, la Ley Hipotecaria acoge distintos sistemas:

  1. Un sistema es el de aseguramiento indefinido o sin límite de todos los intereses que devengue el crédito.

Este sistema es aplicado por la ley en tanto la finca hipotecada no se haya enajenado o gravado. Ello significa que entre partes (también frente al tercer adquirente que se subrogue en la obligación garantizada), la hipoteca se extiende a todos los intereses impagados y no prescritos. Así se desprende, a contrario, de los arts. 114 y 146 Lh, que veremos a continuación y que sólo establecen un tope en perjuicio de tercero.

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B) Otro sistema es el de aseguramiento de los intereses hasta un tope máximo fijado por la ley, tope que puede ir referido a un número determinado de anualidades de interés, o a un tanto por ciento del capital.

Este sistema es aplicado por la ley cuando la finca hipotecada ha sido enajenada o gravada. Ello significa que, respecto de terceros, la hipoteca sólo garantiza los intereses devengados hasta un límite máximo. Así se recoge en el art. 114, párr. 1º Lh, según el cual “salvo pacto en contrario, la hipoteca constituida en favor de un crédito que devengue interés no asegurará, con perjuicio de tercero, además del capital, sino los intereses de los dos últimos años transcurridos y la parte vencida de la anualidad corriente”.

Esta regla se completa con los arts. 146 y 147, según los cuales: “El acreedor hipotecario podrá repetir contra los bienes hipotecados por el pago de los intereses vencidos, cualquiera que sea la época en que deba verificarse el reintegro del capital; mas si hubiere un tercero interesado en dichos bienes, a quien pueda perjudicar la repetición, no podrá exceder la cantidad que por ella se reclame de la garantizada con arreglo al art. 114”.

“La parte de intereses que el acreedor no pueda exigir por la acción real hipotecaria podrá reclamarla del obligado por la personal, siendo considerado respecto a ella, en caso de concurso, como acreedor escriturario y salvo lo dispuesto en el art. 140”, relativo al pacto de concreción de responsabilidad a los bienes hipotecados.

C) Un tercer sistema es el de facultar al acreedor a ampliar a los intereses impagados y no garantizados, la hipoteca que inicialmente cubría sólo el principal. Significa que la hipoteca sólo garantiza el principal, no los intereses, pero como cada vencimiento de éstos supone un nuevo crédito derivado del principal, se faculta al acreedor para exigir una nueva hipoteca en seguridad de los intereses impagados, bien entendido que ésta tendrá el rango que por su fecha le corresponda.

Este sistema es aplicado por la ley cuando los intereses no se han garantizado, o para asegurar los que no han podido quedar garantizados por aplicación del sistema de tope máximo. Se recoge en el art. 115, según el cual:

“Para asegurar los intereses vencidos y no satisfechos que no estuvieren garantizados conforme al artículo anterior, el acreedor podrá exigir del deudor ampliación de la hipoteca sobre los mismos bienes hipotecados.

Esta ampliación no perjudicará en ningún caso los derechos reales inscritos...

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