La extensión de la garantía hipotecaria respecto del devengo de intereses en el concurso. La masa como tercero perjudicado
| Autor | Ricardo Cabanas Trejo |
| Cargo | Doctor en Derecho. Notario |
| Páginas | 43-71 |
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El presente trabajo tiene su origen en un asunto muy concreto del que tuvimos conocimiento. Se trataba de una sociedad anónima sujeta a un procedimiento de quiebra desde hacía más de veinte años. La controversia estaba ceñida a la deter-minación del alcance de la garantía hipotecaria por los intereses de dos préstamos hipotecarios sobre dos fincas registrales. Mientras el acreedor hipotecario cuantificaba los intereses que le eran debidos por el total, sin más límites que el resultante de la prescripción, por entender que no había tercero, el síndico de la quiebra los limitaba a la cifra máxima de responsabilidad hipotecaria. Acotada en estos términos, la cuestión realmente quedaba circunscrita a la interpretación de dos preceptos legales y a la relación existente entre ellos. Estos preceptos son el ar tícu lo 114 de la Ley Hipotecaria -LH- y el artículo 884 del Código de Comercio -CCom-, pero el asunto tiene interés en la actualidad, ya que la regla de este último pervive en el artículo 59 de la actual Ley Concursal -LC-, y los argumentos realmente no han variado, tanto los referidos a la legislación hipotecaria como a la quiebra/concurso. El examen de ambos preceptos se aborda por separado, distinguiendo respecto del primero entre intereses remuneratorios y moratorios.
No existe unanimidad doctrinal sobre la necesidad ineludible de un pacto específico de garantía para la cobertura de esta modalidad de intereses. Para algunos, al ser la hipoteca un derecho de inscripción registral (art. 12 LH), no resulta suficiente la mera previsión en el contrato de un interés remuneratorio, siendo necesario que en el título se constituya la hipoteca de un modo expreso, también
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en garantía de ese interés 1. Para otros la hipoteca se extiende a los intereses remuneratorios sin necesidad de pacto, pues los artículos 114 y 146 LH han previsto la responsabilidad hipotecaria por intereses, sin exigir un pacto expreso que así la establezca. Por eso, si los intereses remuneratorios sólo se devengan cuando así se haya convenido (art. 1755 del Código Civil), el pacto de garantía ya iría implícito en el mismo convenio generador, convenio que ha de constar en el título constitutivo 2. De todos modos, así planteada la distinción peca de excesivo formalismo, pues en el Registro se debe inscribir una garantía específica por intereses, y por eso el pacto de cobertura siempre constará en el asiento de un modo explícito. Cuestión distinta es que el registrador pueda deducirlo de manera inequívoca de la simple lectura del título, o que deba localizarlo de modo automático en el documento como un pacto específico y separado del resto, pero esto afecta más a la rogación que a la especialidad. Lo habitual es que se haga de esta segunda manera y por eso podemos hablar del mismo como un pacto expreso.
Distinto del pacto de garantía es el pacto de extensión. Una vez pactada la cobertura por intereses, con indicación del tipo de interés aplicable y el plazo de duración de la hipoteca, ya no se requiere fijar un límite de anualidades aseguradas con la hipoteca en virtud de un -nuevo- convenio expreso (pacto de extensión), pues, en su defecto, se entienden asegurados todos los que se devenguen durante el plazo de duración de la hipoteca, sin perjuicio del límite establecido en el artículo 114.1 LH respecto de terceros. Dicho de otro modo, entre las partes, la hipoteca se extiende a todos los intereses impagados y no prescritos, mientras en relación con los terceros se aplica directamente el límite legal.
No obstante, en la práctica normalmente se fija una cifra de responsabilidad hipotecaria por intereses. Esto provocó en el pasado algunas dudas sobre el alcance de dicho pacto en la relación entre partes, sobre todo cuando se hubiera superado el plazo de cinco años, pero sin llegar a la cobertura total (también posible según la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 14 de febrero de 1935, al considerar indiscutible «el derecho de los interesados a pactar que la hipoteca responda de los intereses de todo el tiempo de duración del contrato»). La posición tradicional de la DGRN era que no podía cobrarse en el procedimiento judicial sumario más que lo amparado por la cifra de responsabilidad hipotecaria. Así lo estableció la Resolución de 27 de junio de 1988. En el caso, habiéndose practicado el remate a favor del actor, no se le exigió desembolso alguno, por cuanto su crédito era superior al precio de remate. Sin embargo, el registrador denegó la inscripción, porque aun siendo superior el crédito reclamado al precio del remate, la responsabilidad hipotecaria era inferior, por lo que debía
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consignarse la diferencia a favor de acreedores posteriores (había intereses de demora, pero no estaban garantizados). La DGRN confirma la calificación registral, entendiendo que, dada la naturaleza del procedimiento judicial sumario, sólo la parte del actor que esté garantizada con la hipoteca puede ser pagada con cargo al precio del remate. La ejecución hipotecaria conllevaría así la cancelación de las cargas posteriores sólo cuando se consignase a su favor la diferencia entre el precio de remate y la responsabilidad hipotecaria, sobre la base de lo dispuesto en el artículo 131.17 LH 3. Como señala GÓMEZ GÁLLIGO 4, esta Resolución dejó entrever que era así, incluso cuando no hubiera acreedores posteriores, de manera que el sobrante o diferencia entre el precio de remate y la cifra de responsabilidad hipotecaria, si no existieran terceros, debería entregarse al deudor. Por tanto, en el procedimiento de ejecución hipotecaria del artículo 131 LH, el pacto de extensión fijaría el alcance de la garantía, también entre las partes, sin perjuicio de admitir que el pacto entre éstas podía ir más allá del límite de los cinco años.
Frente a este criterio, el artículo 692.1.II de la actual Ley de Enjuiciamiento Civil -LEC- aclara que en el proceso de ejecución sobre bienes hipotecados puede el acreedor cobrar todo lo que se le deba, salvo que surjan terceros o el deudor esté incurso en suspensión de pagos o quiebra. Es decir, se limita a estos últimos supuestos (que existan terceros o situación de insolvencia del deudor) la posición clásica de la DGRN. Para el autor antes citado, la explicación es sencilla; «Con ello, la LEC evita al acreedor tener que acudir a otro proceso de ejecución ordinario, cuando el importe reclamado es superior a la cifra de responsabilidad hipotecaria, al menos cuando no existen terceros. Esto es coherente con la propia filosofía de la ejecución forzosa en la ley, ya que entiende que la ejecución hipotecaria no es sino una fase (aunque con especialidades propias) del proceso de ejecución ordinario» 5. Es una solución inspirada, por tanto, en razones de economía procesal (STS de 15 de junio de 2004, Rec. 2220/1998; Auto de la Audiencia Provincial de Granada de 25 de febrero de 2004, Rec. 697/2003; Auto de la Audiencia Provincial de La Coruña de 24 de julio de 2008, Rec. 246/2008), pues el deudor debe todos los intereses devengados, aunque el pacto constitutivo de la hipoteca fije un límite (aún así, para GARCÍA 6, se trataría de una ejecución distinta por razón del crédito, no propiamente por la garantía, una vez cubierta la ejecución y sus cantidades por razón de la hipoteca).
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En la misma línea, la distinción entre partes y terceros resulta decisiva para marcar límites a la autonomía de la voluntad en relación con la vertiente temporal del pacto de extensión. Al constituir la hipoteca, las partes pueden pactar que no se extienda a los intereses, o asegure una cantidad mayor o menor que la determinada por la ley. No obstante, frente a terceros, estos pactos están limitados por el ar tícu lo 114.1 LH, al disponer que «en ningún caso podrá pactarse que la hipoteca asegure intereses por plazo superior a cinco años». Para evitar que indirectamente se asegure una cantidad mayor, el artículo 220 del Reglamento Hipotecario también establece que «cuando se fije en la escritura una cantidad global para responder del pago de intereses, no podrá exceder del importe correspondiente a cinco anualidades».
En este punto resulta crucial el modo en que se ha redactado el pacto de extensión, por la distinta función que cumple según se trate de partes o de terceros. Sirve de punto de partida la siguiente reflexión de HERBOSA 7: «esto sentado, el pacto de extensión, no siendo necesario en ningún caso; cuando se incluye tiene un sentido diferente entre partes y frente a terceros: a) Entre partes, el pacto de extensión permite que la responsabilidad por intereses remuneratorios, dentro de lo garantizado, no sea ilimitada entre las partes, es decir, impide que queden cubiertos todos los intereses que se devenguen durante el plazo de duración de la hipoteca. En otras palabras, no siendo necesario un pacto expreso para hacer extensiva la responsabilidad por encima de los límites previstos en el ar tícu lo 114 LH, sí lo es para evitar que queden asegurados ilimitadamente todos los intereses devengados durante el plazo de duración de la hipoteca; b) Frente a terceros, el sentido del pacto es impedir que la cobertura se limite a las anualidades previstas en el ar tícu lo 114 LH (es decir, a las dos últimas anualidades y parte vencida de la anualidad corriente) y ampliar el número de las anualidades cubiertas dentro del límite máximo previsto en dicho precepto» (p. 102).
Aunque no falta alguna resolución judicial que aplica el tope de los cinco años, también entre las partes (...
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