Extensión de la condición resolutoria explícita en la contratación inmobiliaria
| Autor | Pedro Avila Navarro |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 2581-2620 |
Al meu amic Josep María de Porcioles, ánima i artífex de la Reforma de 1944-1946; ja a la Gloria, vertical de Barcelona. En record de les nostres converses hipotecarles a casa seva, a Vilassar
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La resolución como consecuencia del incumplimiento se prevé en el artículo 1.124 CC, con carácter general para todas las obligaciones recíprocas y, por tanto, también para la compraventa; he aquí sus dos primeros párrafos: La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir ¡a resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.
El precepto es perfectamente aplicable a la compraventa de inmuebles; pero, a los efectos de esa posterior aplicación, y de su comparación con el artículo 1.504 CC, interesa ahora destacar:
Se trata de una facultad del perjudicado (la facultad de resolver ..., el perjudicado podrá escoger ...), y no de una propia condición; si se tratase de una condición, su concurrencia, o sea, la falta de cumplimiento, provocaría automáticamente la resolución de la obligación, que podría ser alegada por ambas partes; con lo que el obligado podría optar por cumplir y dejar perfecto el contrato o la obligación, o por incumplir y acogerse a la resolución legal; y el obligado que puede optar por cumplir o por no cumplir no es en realidad «obligado». Resulta claro, en el precepto y en su interpretación doctrinal, que el acreedor burlado es el único que puede optar por la resolución; sin embargo, se ha generalizado para la figura del artículo 1.124 CC la incorrecta expresión «condición resolutoria tácita», cuando debiera hablarse de «facultad resolutoria» o tal vez, y ese es ya otro problema, «facultad rescisoria».
La opción del acreedor por la resolución no la provoca automáticamente, sino que los Tribunales pueden moderarla con la concesión de plazo; dice el artículo 1.124.3 CC que el Tribunal decretará la resolución que se reclame, a no haber causas justificadas que le autoricen para señalar plazo.
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La acción resolutoria produce efecto entre las partes, pero no frente a terceros de buena fe; concluye el artículo 1.124.4 CC que esto se entiende sin perjuicio de los derechos de terceros adquirentes, con arreglo a los artículos 1.295 y 1.298 y a las disposiciones de la Ley Hipotecaria:
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Devolución de las cosas.-La referencia al artículo 1.295 CC, partiendo de que la rescisión obliga a la devolución de las cosas que fueron objeto del contrato con sus frutos, y del precio con sus intereses, salva de esa obligación de devolver el caso de que las cosas, objeto del contrato, se hallaren legalmente en poder de terceras personas que no hubieren procedido de mala fe; estas personas quedan indemnes de la acción, y el acreedor perjudicado sólo puede reclamar la indemnización de perjuicios al causante de la lesión.
2. El tercero cómplice.-El artículo 1.298 CC establece la responsabilidad, en la devolución de las cosas, o en la indemnización de daños a quien hubiese adquirido de mala fe las cosas enajenadas en fraude de acreedores.
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La Ley Hipotecaria.-El artículo 1.124 salva, en cuanto a efectos frente a tercero de la resolución por incumplimiento, las disposiciones de la Ley Hipotecaria; por respeto a un régimen hipotecario que ya tenía dieciséis años de vigencia y, tal vez, por temor a lo vidrioso del tema en las interpretaciones de la Ley; después se tratarán estos problemas. Ahora interesa anticipar que la salvedad de lo dispuesto en la Ley Hipotecaria conduce, en la actualidad y en materia de inmuebles, a unas reglas generales similares a las del artículo 1.124 CC:
- - En el artículo 34 LH, la protección del tercero que adquiere de buena fe, a título oneroso, de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitir, y que inscriba el derecho adquirido. Esa protección consiste en que el tercero es mantenido en su adquisición [...] aunque después se anule o resuelva el [derecho] del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.
- - En el artículo 37 LH, por una parte, la ineficacia de las acciones rescisorias, revocatorias y resolutorias frente al tercero que haya inscrito; y, por otra, la afección del tercero que hubiese adquirido a título gratuito o que hubiese sido cómplice en el fraude; y añade un inciso sumamente importante para la compraventa de inmuebles: El simple conocimiento de haberse aplazado el pago del precio no implicará, por sí solo, complicidad en el fraude.
Pero en el ámbito hipotecario se da un paso más y se permite que se pueda informar al tercero del peligro de resolución y, así, terminar con su Page 2584 ignorancia y su indemnidad; para ello no hay más que hacer constar en el Registro que el incumplimiento es causa de resolución (v. arts. 11 y 34 LH), proporcionando, por tanto, al tercero una información más explícita que el simple conocimiento de haberse aplazado el pago del precio (v. art. 37 LH). De donde resulta que es el art. 1.124 CC el que está invitando a una regulación hipotecaria de la que, por oposición a la «tácita», se conoce como «condición resolutoria explícita»; y no el 1.504 CC, cuyo limitado alcance se tratará a continuación.
Dice el artículo 1.504 CC que en la venta de bienes inmuebles, aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento, el Juez no podrá concederle nuevo término.
Sobre este precepto se ha hecho recaer el mérito de ser el introductor de la «condición resolutoria explícita»; y sorprende la unanimidad de la doctrina en esa apreciación, porque el mérito es inexistente; la teoría de una condición resolutoria basada en este artículo no resiste un mero análisis gramatical. En efecto, toda la referencia a un pacto de resolución por impago del precio no es sino un inciso explicativo que, lejos de regular los efectos de ese pacto, lo que viene a hacer es negarlos: en la venta de bienes inmuebles [...] el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término; y podrá pagar aun cuando se hubiera estipulado la «condición resolutoria». Conviene recordar que en el Derecho romano, mediando el pacto resolutorio, la resolución por falta de pago era automática o ipso iure; y lo mismo ocurría en las Partidas (V, tít. 5.°, ley 38), si bien, en éstas, era el vendedor el que, llegado el incumplimiento, podía optar por el cumplimiento forzoso o por la resolución.
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Finalidad del artículo 1.504 CC.-Si se analiza el artículo 1.504 CC a la vista de estas premisas, puede adelantarse por ahora que no regula una resolución por impago; la opción del vendedor por el cobro o por la resolución ya se deducía del artículo 1.124 CC; lo que trata es de modalizar la aplicación de esa «condición resolutoria tácita» a la compraventa de inmuebles, en un doble sentido:
- - Mientras el vendedor no opte por el cumplimiento o por la resolución, el comprador puede pagar; en el artículo 1.124 CC no está clara la posibilidad de cumplimiento tardío. Se niega así el automa-Page 2585tismo romano y se perfecciona la ley de Partidas precisando que esa opción puede ser notarial o judicial. Con esta interpretación se comprende fácilmente cómo el Código ha llamado «requerimiento» a lo que no es sino notificación al comprador de la voluntad de resolver (v. $ 0.0).
- - Cuando el vendedor opta, el Juez ya no puede conceder nuevo término, a diferencia de lo que ocurre en las obligaciones recíprocas en general según el artículo 1.124 CC.
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Consecuencias del pacto explícito.-Todo este mecanismo resolutorio (que procede -debe recordarse- del art. 1.124 CC y no del inciso del art. 1.504 CC) tiene lugar en cualquier caso, aun cuando se hubiera estipulado la resolución automática, es decir, se haya estipulado o no. Cabe, pues, preguntar qué diferencia hay entre la compraventa en la que se ha estipulado la resolución por impago y aquélla en que no se ha hecho; esa diferencia no se encontrará tampoco en el artículo 1.504 CC, sino, de nuevo, en el artículo 1.124...
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