Las expropiaciones urbanísticas y el artículo 32 del Reglamento Hipotecario.
| Autor | Eduardo Pérez Pascual. |
| Cargo | Doctor en Derecho . |
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INTRODUCCION.
El conocimiento de la titularidad dominical de las fincas urbanas y rústicas, de acuerdo con los principios que informan la estructura socio - económica de nuestro país, y principalmente el reconocimiento del derecho de propiedad privada, es materia de gran importancia para la seguridad del tráfico y protección de la buena fe de los terceros. Estos efectos se consiguen, principalmente, con el llamado Registro de la Propiedad, organismo oficial que publica a quien, cómo y de qué manera pertenece una finca, así como los demás derechos reales limitados y gravámenes existentes sobre la misma.
El Registro de la Propiedad no constituye un fin en sí mismo sino que, siendo una creación artificial, es un valioso medio técnico para conseguir determinados fines entre los cuales destacan por su importancia los señalados anteriormente. Tiene su justificación en la utilidad que presta a la economía y sociedad del país y sirve de base para una ordenación más clara y segura de las relaciones jurídicas.
Su objeto es dotar a las personas o sujetos de derecho de facilidades para saber con exactitud si están o no establecidas válidamente determinadas relaciones jurídicas con base en una apariencia de realidad que se desprende del Registro, teniendo, de otro lado, como consecuencia de ese posible conocimiento, efectos jurídicos materiales en beneficio o perjuicio de aquellos sujetos de derecho así, por tanto, se trata de proteger la llamada seguridad del tráfico jurídico, esto es, la confianza razonable de aquel que de buena fe realiza un negocio basándose en una situación objetiva proyectada en el Registro de la Propiedad.
Ello se consigue mediante la publicidad que fundamental y esquemáticamente, consiste en dar a conocer actos, situaciones o negocios jurídicos para que al ser conocidos por la comunidad puedan por todos ser respetados. Y si conectamos dichas funciones primordiales del Registro de la Propiedad con leyes tales como la de Expropiación Forzosa y la Ley del Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, se desprende la gran importancia que alcanza la debida conexión y coordinación entre tales cuerpos legales puesto que no debe entenderse el ámbito de utilización y aplicación de la normativa del Registro de la Propiedad sólo en consideración de las esferas jurídicas estrictamente privadas, sino, por el contrario, el interés común queda aún más servido con la aplicación de la normativa registral. Así, como han destacado varios autores, dentro de la actuación urbanística el Registro de la Propiedad es el instrumento adecuado para su claridad y aplicación, y por ello el artículo 209 de la Ley del Suelo afirma que los actos administrativos que se produjeran en el ejercicio de las funciones reguladas en la Ley pueden ser anotados o inscritos en el Registro de la Propiedad conforme a lo establecido en la legislación hipotecaria, y en el artículo 53 de la Ley de Expropiación Forzosa se abre el Registro de la Propiedad a los efectos de dicha Ley.
De otro lado, la concepción del derecho de propiedad plasmada en el artículo 61 de la Ley del Suelo (Ref. ) que encauza el ejercicio de las facultades de dicho derecho dentro de los límites y deberes establecidos tanto en el mismo como en los planes de ordenación, en orden a la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario, supone que el Registro deba contener menciones tales como la calificación de suelo urbano o rústico, uso determinado de una finca, etc., reveladoras de la incidencia en el mismo de los conceptos y maneras del Derecho urbanístico.
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LA NOTA MARGINAL DEL ART. 32 DEL REGLAMENTO HIPOTECARIO.
El artículo 32 del vigente Reglamento Hipotecario afirma que los asientos derivados de procedimientos de expropiación forzosa se practicarán conforme a las normas establecidas en la legislación especial y a las siguientes:
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º Los registradores harán constar, en su caso, por notas al margen de las inscripciones correspondientes, que han expedido la certificación de dominio y cargas a los efectos de la expropiación e indicarán su fecha y el procedimiento de que se trate. Estas notas se cancelarán por su caducidad transcurridos tres años desde su fecha, si en el Registro no consta algún nuevo asiento relacionado con el mismo expediente.
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º Para que los títulos de expropiación puedan inscribirse, si se trata de fincas o derechos inscritos, el expediente deberá entenderse con el titular registral o quien justifique ser su causahabiente por sí o debidamente representado, en la forma prevenida por la legislación especial, sin perjuicio de la intervención de otros interesados si los hubiere.
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º Podrá extenderse anotación preventiva a favor del expropiante o beneficiario mediante el acta previa a la ocupación y el resguardo de depósito provisional. La anotación tendrá la duración señalada en el artículo 86 de la Ley y se convertirá en inscripción mediante el documento que acredite el pago o la consignación del justo precio, con el acta de ocupación.
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º El dominio y las cargas, gravámenes, derechos reales y limitaciones de toda clase, inscritos con posterioridad a la fecha de la nota marginal a que se refiere este artículo, se cancelarán al practicarse la inscripción a favor del expropiante o beneficiario y en virtud del mismo título, aunque los interesados no hayan sido parte en el expediente, para cuya cancelación bastará su expresión genérica.
Para que puedan cancelarse los asientos de fecha anterior a dicha nota deberá constar que los interesados han sido citados en forma legal y que concurrieron por sí o debidamente representados al pago, o que se consignó el precio o la parte necesaria del mismo, según los casos. En el título se determinarán los asientos que deban cancelarse y subsistir con referencia a los datos registrales.
Fijemos nuestra atención en la nota marginal a que hace referencia el apartado 1. º anteriormente transcrito, cuya importancia práctica es de destacar por las funciones que cumple en el ámbito del Registra de la Propiedad y en su proyección a los efectos de la Ley de Expropiación Forzosa y de la Ley del Suelo.
Como característica de dicha nota marginal (Ref. ) podemos señalar la de que se trata de un asiento registral, de carácter accesorio, temporal, positivo, consignativo de un hecho que supone una alteración de una situación jurídica registrada que se practica con base a.. un principio derogación, pero con un cierto automatismo y que es producto de los efectos de la publicidad registral.
Decimos que es un asiento registral porque como tal son citadas las notas marginales en la enunciación del artículo 41 del Reglamento Hipotecario, aunque bien lo sean en último lugar, lo que supone ser desde luego el asiento de menos categoría puesto que, evidentemente, y con la posible salvedad del asiento de presentación, la mención de dicho artículo se realiza en forma de mayor a menor importancia. Pero precisamente la nota marginal que comentamos tiene matices similares a los de una anotación preventiva preservadora de efectos jurídicos en: relación con el Registro de la Propiedad.
Es un asiento accesorio, ya que supone la existencia de un asiento de inscripción del cual se certifica el dominio y cargas existentes sobre la finca o, en su caso, la titularidad del derecho real.
Es un asiento temporal, pues tiene establecido un plazo de caducidad de tres años.
Es un asiento de carácter positivo y refleja una situación jurídica proyectada hacia un futuro desarrollo.
Es un asiento consignativo de un hecho, pues refleja la existencia, de un determinado procedimiento con efectos jurídicos sobre la titularidad de la finca o derecho real inscrito.
Su registración es rogada, puesto que nace sobre la base de una petición de certificación registral relativa a las circunstancias de la finca y derechos inscritos, pero la consignación de la nota marginal es automática al consignarse la misma como consecuencia de la expedición de dicha certificación y no depender en sí la misma de una solicitud. directa del instante. Dicho asiento no es de carácter potestativo como, parece indicarlo la expresión "en su caso" del texto legal, por lo que, la petición de la correspondiente nota marginal parece incluida dentro de los artículos 4, 17, 18 y 24, entre otros, del Reglamento Hipotecario, así como de los artículos 42 y 57 de la Ley del Patrimonio del Estado y artículos 85 y 109 de su Reglamento.
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LA EXPROPIACION FORZOSA.
Como dice CHICO Y ORTIZ (Ref. ) hay que destacar que para los efectos de la expropiación forzosa - traslativos, extintivos o constitutivos - es preciso que el documento en que consta el acto realizado sea inscrito en el Registro de la Propiedad, pues de lo contrario la constitución, transferencia o extinción no lo serían con los efectos erga omnes que el Registro proporciona a través de su publicidad. Es importante la inscripción no sólo cuando se refiere a beneficiarios, sino también, cuando el expropiante es la Administración, entendiendo por tal el Estado, la Provincia o el Municipio, en cuyo supuesto la misma, se convierte en obligatoria, como se desprende claramente de ciertos preceptos. así, respecto de los bienes del Estado, el artículo 17 del Reglamento Hipotecario, el artículo 42 de la Ley de 23 de abril de 1964 y el artículo 85 del Reglamento de 5 de noviembre del mismo año, Y respecto de las provincias o municipios conforme al artículo 35 del Decreto de 27 de mayo de 1955 que aprueba el Reglamento de Bienes, de las Entidades Locales.
Las notas marginales llevan consigo los efectos de la publicidad...
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