¿Existe sucesión de empresa en los casos de ejecuciones hipotecarias y desahucios?

Autor:David Martínez Saldaña
Cargo:Abogado del Área de Fiscal y Laboral de Uría Menéndez (Barcelona).
Páginas:125-129
RESUMEN

La recuperación de la posesión de un inmueble en el que se ha venido desarrollando (o todavía se desarrolla) un negocio, explotación o actividad económica, puede conllevar que se declare la existencia de una sucesión de empresa de acuerdo con el artículo 44 del Estatuto de los Trabajadores, con las importantes responsabilidades (en materia laboral y de seguridad social) que esto implica. Sin... (ver resumen completo)

 
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Introducción

En los tiempos actuales resulta habitual que las entidades bancarias insten la ejecución hipotecaria del inmueble dado en garantía de un préstamo hipotecario, como consecuencia del impago de las cuotas de ese préstamo.

Esto mismo sucede muy frecuentemente cuando, ante el impago de las rentas de un arrendamiento en cualquiera de sus formas (por ejemplo, el arrendamiento de un inmueble para uso distinto de vivienda, un arrendamiento financiero o una operación de sale and lease-back de un inmueble), el arrendador decide instar judicialmente el desahucio y lanzamiento del arrendatario ocupante del inmueble.

Ambas situaciones (provengan de una hipoteca o arrendamiento) generan una especial problemática cuando el objeto de la hipoteca o del arrendamiento es un inmueble en el que se desarrolla (o se ha venido desarrollando) un negocio, explotación o actividad económica (por ejemplo, un hotel, una fábrica, un centro comercial, etc.), es decir, un inmueble que, al fin y al cabo, ha venido albergando un centro de trabajo.

Cuando la entidad bancaria o el arrendador son restituidos en la posesión de ese inmueble (afecto a una actividad económica) existe un riesgo de que se declare la existencia de una sucesión de empresa prevista en el artículo 44 del Estatuto de los Trabajadores («ET»). Si esto último sucediere, la entidad bancaria o arrendador (i) quedarían obligados a subrogarse en todos los derechos y obligaciones laborales y de seguridad social (incluyendo compromisos por pensiones) de los trabajadores adscritos a ese centro de trabajo ubicado en el inmueble que se recupera; y (ii) serían declarados responsables solidariamente, junto con la empresa que explotaba la actividad económica que tenía lugar en el inmueble (empresa cedente), de las obligaciones laborales (y no sólo de las salariales, sino también de las indemnizaciones por despido pendientes de pago) y de seguridad social contraídas entre la empresa cedente y los trabajadores adscritos al negocio instalado en el inmueble recuperado.

Esta última cuestión no es baladí, pues en este tipo de casos la empresa que poseía el inmueble ahora rescatado suele haber contraído elevadas deudas salariales y de seguridad social (puede que incluso se encuentre en situación concursal), y recordemos que la responsabilidad solidaria antes referida abarca los salarios devengados y no satisfechos de los 12 meses anteriores a la sucesión de empresa, las indemnizaciones por despidos efectuados antes de la transmisión y no abonadas, así como las cotizaciones a la Seguridad Social no abonadas referidas a los 4 años anteriores (junto con los correspondientes recargos, intereses y costas).

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A la vista de las serias consecuencias que puede entrañar una sucesión de empresa, conviene prestar especial atención a los dos hitos en los que esencialmente puede generarse este riesgo de sucesión de empresa, que son (i) la firma de la escritura de constitución de la hipoteca o contrato de arrendamiento, cuyo objeto y extensión serán fundamentales; y (ii) la recuperación de la posesión del inmueble, momento en el que resultará clave el alcance real de lo que se recupera.

El objeto de la escritura de hipoteca o contrato de arrendamiento

Las escrituras de préstamo hipotecario suelen extender el objeto de su garantía no sólo al inmueble, sino también a aquellos elementos muebles que puedan encontrarse en su interior, y se alude al artículo 111 de la Ley Hipotecaria, de 8 de febrero de 1946 («LH») a estos efectos. Concretamente, se suelen incluir en el objeto de la garantía «los objetos muebles que se hallen colocados permanentemente en la finca hipotecada, bien para su adorno, comodidad, o explotación, o bien para el servicio de alguna industria (...)» (111.1 LH).

Conviene advertir que la inclusión de tal extensión a los bienes muebles que se encuentran en el interior del inmueble entraña por sí mismo un riesgo de sucesión de empresa en la medida en que, en muchos casos, el inmueble y esos bienes muebles constituirán una unidad productiva autónoma, es decir, un conjunto de elementos organizados susceptible de ser explotado tal y como lo define el artículo 44.2 ET (pues con esos elementos es posible llevar a cabo la actividad económica, esto es, continuar el negocio).

En este sentido, cierta doctrina de suplicación -especialmente un numeroso grupo de sentencias de la Sala de lo Social del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía (Málaga) acerca del Hotel «Las Dunas» (se citan, por todas, las sentencias de la Sala de lo Social de Andalucía (Málaga) de 22 de septiembre y de 20 de octubre de 2011)- había venido declarando de manera cuasi automática la existencia de...

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