De nuevo, sobre la multipropiedad : la exigencia constitutiva de escritura pública y su obligatoria inscripción registral en el nuevo régimen de aprovechamiento por turno (una réplica cordial).
| Autor | Guillermo Cerdeira Bravo de Mansilla |
| Páginas | 3145-3169 |
Hacía ya mucho que el goce por períodos con destino vacacional, más conocido como Time-sharing, era una realidad muy extendida en el mundo, sobre todo por nuestra turística piel de toro 1, mas no siempre estuvo correspondida por un reconocimiento legal específico. Este era nuestro caso hasta no hace mucho. Frente a su previsión expresa en cierta normativa extranjera (Portugal, Francia y Grecia) y comunitaria, destacando al respecto la Directiva Europea 94/47/CE, de 26 de octubre 2, en nuestra regulación brillaba por su ausencia: sólo algunas normas autonómicas (en Canarias y en las Islas Baleares) 3y un par de decisiones «jurisprudenciales» (RDGRyN de 4 de marzo de 1993 y STS de 12 de febrero de 1998) 4, abordaban, con alcance reglamentario las unas y parcialmente las otras, esta atípica situación.
Con ocasión de la RDGRyN citada, puede verse, entre otros, nuestro trabajo «La multipropiedad: su problemática ante el Registro de la Propiedad», en RCDI, 1996, págs. 279-351, donde ya nos pronunciamos de lege lata, conforme a los principios del Derecho de cosas contenido en el Código Civil y en la legislación hipotecaria, sobre la conveniencia de que el régimen constituido en multipropiedad fuese elevado a escritura pública para luego ser inscrito en el Registro de la Propiedad.
Tras no pocos intentos abortados 5, y dando, por fin, cumplimiento, aunque con retraso, a la Directiva Europea de 1994 (vid. su art. 12), nuestro legislador ha sido capaz de colmar aquella «laguna» legal y de culminar una meta hace ya años ansiada en la Ley 42/1998, de 15 de diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico (en adelante, LAT), que amén de respetar la normativa autonómica existente antes de ella sobre esta figura, permite su modificación, como así ha sucedido, o su desarrollo en las Comunidades Autónomas donde aquélla no exista (art. 149.1.18.º CE y Disposición Final Única LAT) 6. En su breve período de vigencia transcurrido, la LAT ha sido, sin embargo, objeto de algunas modificaciones llevadas a cabo a través de una práctica legal tan común en los últimos tiempos como en buena parte cuestionable: las llamadas leyes de acompañamiento presupuestario 7.
Lógicamente, esta Ley -la LAT- nos llevó a volver sobre el tema. Así lo hicimos, primero, para dar simplemente noticia de ella en una «Reseña » que se publicó en RDPatrim, 1999, núm. 3, págs. 511-514. Luego, nos ocupamos, ya con más detalle, de la LAT en un trabajo que se publicó en 1999, en AC, con el título «Multipropiedad: constitución e inscripción en el nuevo régimen de aprovechamiento por turno» (págs. 1443-1468). Por supuesto, no quedaban en él agotadas todas las posibilidades de estudio que, a nuestro juicio, merece esta Ley. Y es que con la LAT casi se hace completa realidad aquella celebérrima frase de KIRCHMANN: «tres palabras rectificadoras del legislador convierten bibliotecas enteras en basura» 8. En efecto, en la LAT, y para su ámbito de aplicación, queda prohibida para el futuro, tan radical como injustificadamente la multipropiedad; queda proscrita hasta en el nombre (cfr. arts. 1.4.II y III, y 8.1 LAT); al menos aquella multipropiedad que se destine al fin vacacional y sea comercializada profesionalmente, por empresarios turísticos 9. En su lugar, en sustitución de la multipropiedad, dentro del ámbito turístico de consumo se cercena la autonomía de la voluntad y se regula el llamado derecho de aprovechamiento por turno bajo dos fórmulas como únicas posibles y supuestamente nuevas (cfr. arts. 1, aps. 1 y 6, 8.2.b, 9.1.2.º LAT, y el párrafo decimoquinto del ap. I de su Exposición de Motivos) 10: la una jurídico-obligacional, es la arrendaticia, en nuestra opinión estimable como hospedaje singular. Según dice la propia LAT en el párrafo 15.º del apartado I de su Exposición de Motivos, no es más que una variante del arrendamiento por temporada vacacional a la que resultarán aplicables, según dice el artículo 1.6 LAT, ella misma y, aunque, en nuestra opinión, sin apenas efectiva aplicabilidad, la LAU 11; y la otra fórmula es la jurídico-real limitada, que -en nuestra opinión- no es más que un usufructo especial, fraccionado temporalmente -por turnos- en su ejercicio, al que, aunque no lo diga la LAT, pueden resultar aplicables supletoriamente algunas normas del Código Civil sobre usufructo 12. Para muy poco, pues, servirá ya lo dicho hasta entonces sobre la multipropiedad.
Pero no todo está perdido, no se va a cumplir con la LAT todo el vaticinio apocalíptico de KIRCHMANN. Actualmente, podrán subsistir las multipropiedades creadas, ya existentes antes de la LAT (cfr. Disp. Trans. 2.ª- 2 LAT); y para el futuro, también podrán crearse nuevas multipropiedades, siempre que sean de ámbito particular o estrictamente privado, es decir, siempre que queden fuera del ámbito del Consumo y del Turismo. En lo que afecta a los aspectos registrales, se mantiene, o se potencia a veces desmesuradamente, en la LAT lo que ya antes otros autores y, aunque novicio, nosotros mismos dijimos. Así, a.e., entre otras cuestiones, la que ahora importa destacar: en RCDI, 1996, págs. 284, 285, 302, 303, 319 y 320, para evitar posibles fraudes y proteger así al adquirente del derechoturno, propusimos de lege lata como conveniente la elevación a escritura pública del acto constitutivo de esta figura y su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad. Con idéntica ratio, la LAT ha erigido a la escritura pública en constitutiva del régimen de aprovechamiento por turno, y en obligatoria su inscripción registral 13. Así lo advertimos en AC, 1999, págs. 1456 a 1459, pues así lo dice el artículo 4.3.I LAT: «El régimen de aprovechamiento por turno de un bien inmueble se constituirá mediante su formalización en escritura pública, y se inscribirá en el Registro de la Propiedad». Coinciden en este sentido las exigencias formales de constitución del régimen con las de su posible modificación (art. 6.4 in fine LAT, que se remite al art. 4.3 LAT) y, aunque con efectos muy distintos, con las de adaptación de regímenes preexistentes a la actual LAT, estén o no ya inscritos (Disp. Trans. 2.ª-2.I LAT). Contrastan, en cambio, con la posterior -siempre posterior (cfr. art. 4.3.II LAT)- transmisión de los derechosturno ya constituidos (cfr. art. 15.3 LAT), para la que sólo se requiere forma escrita (art. 9.1 LAT), siendo voluntaria su elevación a escritura pública y su inscripción (arts. 9.1.5.º in fine y 11.º, 14.1 y 15.3 LAT).
Viene todo lo dicho hasta aquí a cuento porque, a pesar del poco tiempo transcurrido desde la promulgación de la LAT, la interpretación del artículo 4.3.I LAT, relativo a la creación del régimen de aprovechamiento por turno, se ha convertido en una de las cuestiones más debatidas dentro de la doctrina. Al respecto, como posición opuesta a la nuestra, a la que critica expresamente, destaca, entre otros, la de doña LUCÍA COSTAS RODAL, quien en su libro «Los derechos de aprovechamiento por turno», con Prólogo de R. BERCOVITZ RODRÍGUEZ-CANO, Granada, 2000, dedica una buena parte del mismo (págs. 219 a 238), a defender que lo constitutivo del régimen de goce por turno no es la escritura pública, sino la inscripción de ésta en el Registro de la Propiedad 14. Sin embargo, manteniéndonos nosotros, como intentaremos demostrar hic et nunc, en la posición que ya defendimos en AC, 1999, págs. 1456 a 1459, nos sentimos con el derecho, si se apura con el deber, a replicar. Valga, pues, lo que sigue como réplica cordial y puramente científica.
Volviendo al artículo 4.3.I LAT, por ser norma eje en este punto, ¿cuál es la razón de la rigurosidad que en ella se exige para la creación -o para la modificación ex art. 6.4 LAT- del régimen de aprovechamiento por turno? Según el primer párrafo del apartado III de la Exposición de Motivos de la LAT, se exigen tales formalidades (escritura pública e inscripción registral) «con el fin de evitar que se puedan iniciar las transmisiones de derechos de aprovechamiento por turno antes de que tanto el fedatario autorizante como el registrador controlen la legalidad del régimen y se haga público. Así, los adquirentes, antes o después de su adquisición, podrán acudir al Registro para recabar la información esencial sobre el régimen al que se encuentra sometida su adquisición, con plena garantía de su adecuación a la legalidad». Notarios y registradores se erigen, una vez más, en garantes de la legalidad (cfr. entre otros que veremos, los arts. 4.4, 6, aps. 1 y 2, 8.3 y 14.3 LAT) 15. Y no es sino una muestra más de la constante que impera en la LAT. Esta Ley, aun sin ser mera trasposición del contenido -de mínimos- de la Directiva comunitaria de 1994, la secunda íntegramente en su ratio: a lo largo de todo su articulado presenta como leit motiv la protección de los titulares de esos derechosturno como parte contractual más débil, en cuanto consumidores por ser ellos los destinatarios del producto turístico -alojamiento y servicios- que le transmite y presta el promotor, por sí o a través de intermediario (cfr. arts...
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