Obligaciones y Contratos: El retracto legal exige que el propietario realice un acto de enajenación del dominio a favor de tercero diferente del titular del derecho de adquisición preferente
| Autor | Isabel Moratilla Galán |
| Cargo | Licenciada en Derecho |
| Páginas | 1838-1848 |
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Concepto .
Regula el Código Civil en los artículos 1.521 y siguientes y bajo el epígrafe «Del retracto legal», lo que puede considerarse la regulación general de uno de los derechos de adquisición preferente existentes en nuestro Ordenamiento Jurídico. Mediante el retracto legal la Ley concede a su titular un derecho real sobre cosa ajena que le faculta para adquirir onerosamente su propiedad en el supuesto de que su actual propietario la enajene a tercero a través de determinados negocios jurídicos, subrogándose en la posición del adquirente en las mismas condiciones estipuladas en el contrato y mediante el reembolso a éste del precio satisfecho, así como de todos los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la adquisición, incluidos los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa objeto del retracto (arts. 1.525 y 1.518 del Código Civil). Los retractos legales son limitativos del derecho de dominio en tanto condicionan la facultad de libre disposición del titular dominical de la cosa, pues si bien es libre de enajenarla o no y en las condiciones y pactos que estime conveniente, tal facultad se ve constreñida por la necesidad de enajenarla a persona concreta, quien ostenta una preferencia legal frente a terceros adquirentes, son siempre derechos taxativamente concedidos por la ley para supuestos concretos, con fundamento en el interés social y no en el beneficio particular de su titular, de interpretación restrictiva (así lo disponen las SSTS de 24 de noviembre de 1921, 9 de julio de 1958 y 3 de julio de 1959), y sometidos a unos estrictos requisitos, no sólo sustantivos, sino de ejercicio procesal, tanto en cuanto al plazo como al procedimiento.
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Naturaleza .
El retracto legal es un derecho oponible frente a cualquier adquirente y ejercitable contra el actual titular dominical del bien, sea primer adquirente o subadquirente, cualquiera que sea el título de adquisición de éste no rigiendo para sucesivas transmisiones la limitación a compraventa o dación en pago (STS de 27 de febrero de 1954), procede, el retracto cuando la primera transmisión es por venta y la segunda por permuta. La misma STS, a la que hemos aludido de 27 de febrero de 1954, declara que siendo la acción de retracto una acción real, la declaración principal objeto de esta acción sobre la entrega de la finca y otorgamiento de la escritura debe hacerse contra el demandado que está en posesión de ella, si bien cuando hay sucesivas transmisiones debe demandarse a todos, pues el segundo adquirente por traer causa del primero ha Page 1839 de alcanzarle igual que a éste las consecuencias de la resolución del primer contrato que estaba todavía afecto al derecho de retracto cuando se celebró el segundo. En realidad, la acción de retracto es de naturaleza real porque su finalidad es adquirir la propiedad de un bien vendido por el antiguo dueño a un tercero, adquisición que no puede lograrse sino de quien la tenga en su poder a título de dueño porque resultaría ineficaz el mero derecho declarado a favor del retrayente si el demandado no pudiera hacer entrega de la cosa. Así, el derecho de retracto legal, como limitación del dominio, obra siempre con la máxima eficacia frente a los adquirentes del inmueble y su ejercicio y efectividad no están subordinados a la inscripción del título en el Registro y no juega en esta materia el concepto de tercero. Ahora bien, la posibilidad de ejercitar el retracto frente a cualquiera constituye al mismo tiempo premisa indispensable para la eficacia de la acción y se exige cuando dentro del plazo para ejercitar el retracto el comprador enajenara a su vez a sucesivos adquirentes; la acción debe dirigirse contra éstos salvo que el retrayente no tenga conocimiento de la segunda transmisión hasta después de terminado el periodo expositivo del juicio, por no haber ya entonces términos hábiles procesales para dirigir la acción contra ambos compradores, si bien, a veces, se exige la presentación de nuevas demandas con acumulación reuniendo cada una de ellas los requisitos extrínsecos exigibles, esto es, consignación de la totalidad del nuevo precio o al menos la diferencia con lo consignado anteriormente.
Además, son evidentes las diferencias existentes entre retracto legal y retracto convencional, pues, en cuanto a los sujetos en el retracto legal son tres las personas que median: el vendedor que enajena la cosa sin propósito alguno de retraerla; el comprador que en esa inteligencia la recibe mediante el pago de su justo valor, y el retrayente a quien la ley concede el derecho de pedir preferentemente para sí la cosa vendida, siempre que el comprador no sufra mayores agravios y perjuicios que verse privado de lo que compró y pagó; mientras que en el retracto convencional intervienen el comprador y el vendedor retrayente. En el retracto legal la preferencia es una facultad adquisitiva atribuida por la ley por fines de utilidad pública a quien ninguna intervención tuvo en la compraventa básica, mientras que en el retracto convencional es una facultad de readquisición que se la reserva el vendedor de la compraventa básica.
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Objeto .
El Código Civil se refiere a las cosas en general, en contra de la opinión de autores como SCAEVOLA y de la jurisprudencia anterior al Código Civil que le limitaban a las cosas inmuebles -en este sentido citamos las SSTS de 22 de marzo de 1877 y 6 de febrero de 1880-. La doctrina lo extiende a las cosas muebles a menos que de la propia naturaleza de las cosas se derive lo contrario 1. Para otros autores como MANRESA, siempre que se trate de una trans- Page 1840 misión del dominio cuya especial naturaleza no impida subrogación, el retracto podrá ejercerse provechosamente. La doctrina mayoritaria entiende que el retracto, como regla general, se otorga para el caso de enajenación por venta o dación en pago y que, excepcionalmente, se concede a veces para otras enajenaciones o figuras equiparadas. La jurisprudencia mantiene un criterio restrictivo en esta cuestión, salvo cuando la ley lo establece expresamente, si bien no se contenta con la denominación dada al contrato por las partes sino que atiende a su calificación según su verdadera naturaleza 2.
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Enajenaciones que origina el retracto .
El retracto, por su propia naturaleza, exige que el propietario realice un acto de enajenación del dominio a favor de tercero diferente del titular del derecho de adquisición preferente, transmisión que en el citado artículo 1.521 del Código Civil aparece limitada a los supuestos de compraventa y dación en pago, mientras que para el retracto de comuneros se habla simplemente de enajenación al igual que en el de arrendamiento rústico; en el de colindantes devenga al igual que en el de coherederos y en el de buques o en arrendamiento urbano, lo cual plantea la cuestión de si el retracto se aplica en cualquier supuesto de enajenación, sea a título oneroso o gratuito, particular o universal o, por el contrario, está limitado sólo a concretos negocios jurídicos, teniendo en cuenta que no se puede restringir ni ampliar el retracto más allá de lo que permite el Código Civil. Pero, sin perjuicio de casos particulares expresamente previstos en algún retracto concreto, como el rústico que se admite con total amplitud, en especial donación y permuta, la regla general sentada por la jurisprudencia, a veces vacilante en este extremo, es que quedan excluidos de la aplicación del artículo 1.521 todos los actos transmisivos de dominio distintos de la compra y de la dación en pago o cesión resolutoria, y así se rechaza el retracto en los supuestos de transmisión hereditaria o por permuta; contrato de renta vitalicia; donación remuneratoria por no ser asimilable a la dación en pago o en el caso específico de aportación de un inmueble a una sociedad en constitución por ser una enajenación que por su naturaleza no permite la subrogación. Ahora bien, tales restricciones rigen para la primera transmisión, no para las segundas, pues procede el retracto cuando el subadquirente lo es por permuta y en todo caso ha de tenerse en cuenta la verdadera naturaleza jurídica del negocio transmisivo, para lo que no es suficiente la denominación dada por las partes, por lo que procede el retracto cuando aquéllas califican de permuta lo que en realidad es una venta. Por otra parte, se admite el ejercicio simultáneo de acción de simulación para demostrar que el título del adquirente, aparentemente excluido del artículo 1.521, en realidad encubre una venta, tal y como lo mantienen las SSTS de 5 de marzo de 1964 y 20 de junio de 1980, posición que es más restrictiva cuando es el demandado quien plantea reconvención para demostrar la simulación en el título del re- Page 1841 trayente en que la STS de 29 de febrero de 1960 declara que si bien en el juicio de retracto puede impugnarse su título, su eficacia sólo puede examinarse desde el punto de vista del retracto, es decir, su validez para éste únicamente, con independencia de su validez intrínseca, por lo que no cabe entrar a discutir la validez, anulabilidad o nulidad absoluta del título. Lo que sí se admite es que sea el propio demandado quien en el proceso acredite la simulación de su título, es decir, que la aparente compraventa encubre una donación simulada en cuyo caso no ha lugar al retracto, doctrina ésta que es discutible en cuanto permite invocar la simulación a quien es causa de ella y en perjuicio de tercero. Así pues, el retracto procede en los casos de enajenación de la nuda propiedad -STS de 7 de marzo de 1963-. En el caso de compraventa con precio aplazado el retracto es admitido por la STS de 11 de diciembre de 1944, y la doctrina se pronuncia positivamente y en todo caso, para el ejercicio...
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