Exenciones

Autor:Carlos Marín Lama
Cargo del Autor:Abogado. Profesor, Universidad de Barcelona
Páginas:164-174
RESUMEN

Entregas de bienes y prestaciones de servicios. IVA / Exenciones / Entregas de bienes y prestaciones de servicios / Rehabilitación de edificio . IVA / Exenciones / Entregas de bienes y prestaciones de servicios / Alquiler de nave industrial. IVA / Exenciones / Entregas de bienes y prestaciones de servicios / Renuncias / Vivienda de segunda mano. IVA / Exenciones / Entregas de bienes y... (ver resumen completo)

 
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Entregas de bienes y prestaciones de servicios

Consultas a Planificación Jurídica 24 de febrero de 2009

IVA / Exenciones / Entregas de bienes y prestaciones de servicios / Rehabilitación de edificio

CUESTIÓN PLANTEADA

Se trata de tres sociedades diferentes que tienen tres pisos de un edificio (el edificio se compone únicamente de esos tres pisos). Las tres sociedades se han puesto de acuerdo para realizar una rehabilitación del edificio con una inversión en rehabilitación de partes estructurales superior al 25% del valor del inmueble.

Indiquen;

Posibilidad de realizar la rehabilitación del edificio siendo las tres sociedades las propietarias de los pisos y posteriormente realizar una venta sujeta a IVA por haber rehabilitado partes estructurales por un importe superior al 25% del Valor de mercado.

En el supuesto que el edificio fuera de una sola sociedad pero se hubieran realizado las obras del 25% durante 4 o 5 años y los pisos tengan arrendatarios, ¿podría realizarse la una venta sujeta a IVA de los pisos? Page 165

RESPUESTA

El artículo 20.1.22º LIVA, relativo a las exenciones por segunda transmisión de edificaciones, comenta expresamente que la exención no se extiende, no se extiende a las segundas o ulteriores entregas de edificaciones para su inmediata rehabilitación por el adquirente.

El artículo en cuestión no contiene ningún tipo de limitación relativa a la inaplicación del artículo mencionado en supuestos como el mencionado. Por tanto, entendemos que si se cumplen todas las condiciones legales y reglamentarias, la venta posterior de los inmuebles realizada por cada una de las sociedades podría realizarse repercutiendo IVA. En todo caso, la factura de rehabilitación debería realizarse a las tres sociedades.

Los requisitos a cumplir para que se considere que existe rehabilitación y por lo tanto la venta posterior del inmueble esté sujeta a IVA, son los que se indican a continuación.

Las obras de rehabilitación son las que tienen por objeto la reconstrucción de edificaciones mediante consolidación y tratamiento de estructuras, fachadas o cubiertas, siempre que el coste global de tales operaciones exceda del 25% del precio de adquisición si ésta se hubiese efectuado durante los dos años inmediatamente anteriores a la rehabilitación o, en otro caso, del verdadero valor de la edificación antes de la rehabilitación. Las operaciones de reacondicionamiento, mejora o reforma, por elevado que sea su importe, no tienen carácter de rehabilitación.

Respecto a la segunda de las cuestiones, aún siendo arrendadora de viviendas, si la sociedad en cuestión cumple todos los requisitos anteriores y rehabilita para vender el inmueble, deberá transmitir el mismo sujeto a IVA. Entendemos asimismo que previamente a la transmisión se procederá a rescindir los contratos de arrendamiento.

CONCLUSIÓN

En la medida en que se cumplan los requisitos expuestos las ventas proyectadas estarán sujetas a IVA.

Normativa aplicada

Ley 37/1992, del Impuesto sobre el Valor Añadido; art. 20 Uno 22

Consultas a Planificación Jurídica 12 de enero de 2009

IVA / Exenciones / Entregas de bienes y prestaciones de servicios / Alquiler de nave industrial

CUESTIÓN PLANTEADA

Un particular compra una nave industrial a una promotora, que la tiene alquilada desde Enero de 2009 (hasta ese momento era nueva a estrenar, habiéndose finalizado la construcción de la misma un año y pico antes).

1) ¿La compraventa va por IVA?

2) ¿El alquiler de una nave industrial, va siempre por IVA independientemente de si se alquila a un particular o a una empresa?

3) ¿Si la compraventa va por IVA, tiene el particular derecho a deducirse ese IVA, y si es así, puede solicitar la devolución o debe compensarlo con los alquileres mensuales?

4) ¿Debe destinar el bien obligatoriamente a alquiler durante cierto tiempo a efectos fiscales (renta-IVA...)? Page 166

RESPUESTA

1) Las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, cuando tengan lugar después de terminada su construcción están exentas de IVA

Se considera primera entrega, la realizada por el promotor que tiene por objeto una construcción terminada. Si la construcción ha sido destinada al arrendamiento y este se ha prolongado por un periodo de menos de dos años, la operación no se considera una segunda entrega por lo que está sujeta y no exenta de IVA.

2) Se consideran prestaciones de servicios, los arrendamientos de bienes (Art.11) y se consideran empresarios, sujetos del impuesto (Art.5) quienes realicen varias prestaciones de servicios que supongan la explotación de un bien corporal con el fin de obtener ingresos continuados en el tiempo.

El arrendamiento de viviendas está exento pero no el arrendamiento de naves industriales, tanto si la alquila una persona física, que tiene la consideración de empresario a los solos efectos del IVA, como a una sociedad, y ello tanto si el arrendatario es una persona física como si es una sociedad.

3) Los sujetos pasivos pueden deducirse las cuotas devengadas en las operaciones gravadas cuando tengan la condición de empresarios.

El adquirente persona física, si continúa dedicando la nave industrial al alquiler, tendrá la consideración de sujeto pasivo y podrá deducirse el IVA soportado en la adquisición de la misma

El adquirente, sujeto pasivo del IVA puede optar por:

  1. La devolución. En general la devolución puede solicitarse en el último periodo de liquidación de cada año por el saldo existente a 31 de diciembre (Art.115), siempre que no hubiere transcurrido el plazo de cuatro años contados a partir del nacimiento del derecho a deducción. También podrá acogerse al régimen especial de devolución mensual del IVA regulado en el RDL2126/2008 de 26 de diciembre por el que se modifica el Reglamento del IVA.

  2. La compensación con el IVA repercutido en los alquileres mensuales. Dicha compensación no podrá efectuarse si se ha solicitado la devolución del saldo a favor del sujeto pasivo, cualquiera que sea el periodo de tiempo transcurrido hasta que se haga efectiva dicha devolución. La compensación puede aplicarse siempre que no hubiere trascurrido el plazo de cuatro años contados a partir del nacimiento del derecho a dicha compensación.

4) En el supuesto de que la nave industrial no se destine al alquiler sino p.e al uso particular del adquirente, deberá procederse a la regularización de deducciones por bienes de inversión de acuerdo con el procedimiento establecido en el Art.107.

Las cuotas de los inmuebles deben regularizarse durante los nueve años siguientes a la correspondiente adquisición.

La incidencia en el IRPF del particular se circunscribe a la no consecución de ingresos por arrendamiento y a la imputación de rentas de capital inmobiliario.

Normativa aplicada

Ley 37/1992, del Impuesto sobre el Valor Añadido; arts. 5, 11, 20, 99, 107 y 115

Real Decreto 1624/1992, Reglamento sobre el Valor Añadido; art. 30

Real Decreto 2126/2008, de Modificación del Reglamento sobre el Valor Añadido Page 167

Consultas a Planificación Jurídica 29 de diciembre de 2008

IVA / Exenciones / Entregas de bienes y prestaciones de servicios / Renuncias / Vivienda de segunda mano

CUESTIÓN PLANTEADA

Referente al tipo de IVA a aplicar en caso de venta de una vivienda de segunda mano.

Si una...

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