La facultad de exclusión de los cotitulares minoritarios

Autor:Juan Antonio Pérez Rivarés
Páginas:255-261
RESUMEN

1. La innovadora facultad de exclusión - 2. Cuestiones prácticas: ¿Existe contradicción entre los apartados 4 y 5? ¿La facultad ex apartado 4 permite expropiar a los minoritarios al margen de un procedimiento de división? - 3. Racionalidad económica y legitimidad

 
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1. La innovadora facultad de exclusión

Hasta la entrada en vigor del Libro Quinto, la regulación del régimen de comunidad de bienes en Cataluña se regía por lo dispuesto en los artículos 392 y siguientes del Código Civil español, sin perjuicio de algunas especialidades territoriales circunscritas al ámbito de las relaciones familiares.

El Libro Quinto regula de forma novedosa las situaciones de comunidad ordinaria, es decir, el condominio indiviso de raíz romana (o comunidad por cuotas), que se caracteriza por la preeminencia del derecho del individuo, que tiene titularidad exclusiva sobre una cuota de naturaleza abstracta, que es medida de valor de ese derecho y puede ser transmitida y gravada, de manera que el comunero (titular

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de esa cuota) que no desee continuar en la situación de indivisión tiene derecho a exigir la división de la cosa común.

El artículo 551-1 del CCCAT establece que existe comunidad cuando dos o más personas comparten de forma conjunta y concurrente la titularidad de la propiedad o de otro derecho real sobre un mismo bien o un mismo patrimonio. En las situaciones de comunidad se presume la comunidad ordinaria indivisa (a que nos referimos en este apartado) si no se prueba otra cosa. Conviene destacar que, conforme al artículo 551-2.1, «la comunidad ordinaria indivisa se rige por las normas de la autonomía de la voluntad y, supletoriamente, por las disposiciones del capítulo II», de manera que las normas relativas a la división de la cosa común objeto del presente apartado pueden ser desplazadas por la autonomía de la voluntad.

En este contexto, nos referiremos a algunas de las novedosas reglas contenidas en el artículo 552-11 del CCCAT en relación con la extinción de la comunidad. Sin embargo, antes de adentrarnos en el análisis de dicho precepto, conviene destacar que parece significativa la diferencia existente entre el tenor del artículo 400, párrafo primero del Código Civil español, y el artículo 552-10 del CCCAT: ambos preceptos consagran la facultad de cualquier cotitular de exigir en cualquier momento la división de la cosa común. Sin embargo, el precepto catalán omite la frase inicial del artículo 400 del Código Civil español, conforme a la cual «Ningún propietario estará obligado a permanecer en comunidad», que parece causalizar la facultad de exigir la división en este último cuerpo legal.

Quizá esta diferencia sea sintomática de que, en el régimen contenido en el artículo 552 del CCCAT, el cotitular puede exigir la división de la cosa común cuando concurren ciertas circunstancias, no para dejar de formar parte de la comunidad siendo el propio solicitante quien deje ser (co)titular, sino permaneciendo él como titular y propiciando que sean otros (cotitulares minoritarios) quienes dejen de ser (co)titulares.

En efecto, conforme al régimen de la comunidad de bienes contenido en los artículos 392 y siguientes del Código Civil español (aplicable en Cataluña hasta la entrada en vigor del Libro Quinto), se dispensaba a los condóminos un trato igualitario, de manera que, por lo que se refiere a los bienes indivisibles, a falta de acuerdo, cualquiera de los comuneros, por minoritario que fuese (conforme a lo dispuesto en el artículo 1062 del Código Civil español, de aplicación por expresa remisión del artículo 406 del mismo texto legal), podía forzar la venta de la cosa común en pública subasta con admisión de licitadores extraños en el marco del correspondiente proceso para repartir el precio entre los comuneros (artículo 404 del

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Código Civil español), sin que el juez pudiera, en tal supuesto, adjudicar la cosa a una de las partes ni hacer otra cosa que designar al perito que hubiere de valorar el bien para fijar el tipo de salida de la subasta, a efectos del consiguiente reparto del precio.

Conforme a este esquema, un copropietario minoritario podía impedir que el mayoritario accediera a la plena titularidad dominical pacíficamente y sin intervención de extraños5. Ello propiciaba, en la práctica, que comuneros muy minoritarios forzaran su salida de la indivisión con la amenaza de un procedimiento judicial que condujera a la obtención de un precio del remate habitualmente inferior al precio de mercado.

El Libro Quinto quiebra esa tradición igualitaria que, también en Cataluña, otorgaba iguales derechos en la extinción de los indivisos a los propietarios minoritarios y a los mayoritarios. Esta quiebra, sin precedente en el Código Civil español, la consagra el artículo 552-11 del CCCAT, cuyos apartados 4 y 5 establecen lo siguiente:

4) El cotitular o la cotitular que lo es de las cuatro quintas partes de las cuotas o más puede exigir la adjudicación de la totalidad del bien objeto de la comunidad pagando en metálico el valor pericial de la participación de los demás cotitulares.

5) El objeto de la comunidad, si es indivisible, o desmerece notablemente al dividirse, o es una colección que integra el patrimonio artístico, bibliográfico o documental, se adjudica al cotitular o la cotitular que tenga interés...

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