Inmatriculación de excesos de cabidadeclarados en títulos públicos. Incidenciaen los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados
| Autor | Carmelo Agustín Torres y Jaime Agustín Justribó |
| Cargo | Notarios |
| Páginas | 67-72 |
-
PERSPECTIVA REGISTRAL
Desde la perspectiva del Derecho hipotecario hay que partir de una idea básica. La declaración del exceso de cabida ha de tener por objeto únicamente la rectificación de un error cometido en el Registro de la Propiedad al expresar al tiempo de su última inscripción la extensión superficial de la finca cuyo exceso se declara ahora y sin que por esta vía pueda conseguirse el acceso al Registro de la Propiedad de la totalidad o parte de una finca no inscrita (inmatriculación irregular de ésta) y tampoco la agrupación o agregación de todo o parte de fincas colindantes físicamente ya inscritas (se produciría entonces una doble inmatriculación).
La Dirección General de los Registros, en Resoluciones del año 2000 de 2 de febrero y de 8 de abril, ha confirmado el criterio tradicional seguido en esta materia y puntualiza:
-
Que la registración de un exceso de cabida sólo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referente a la descripción de la finca inmatricu-lada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral.
-
Que fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca no encubre sino el intento de aplicar el folio de esta última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente.
-
Que para la registración del exceso de cabida es preciso que no existan dudas sobre la identidad de la finca
Y, si acudimos al art. 206 de la Ley Hipotecaria y 298 de su Reglamento (en la parte que subsiste después de la anulación parcial de alguno de sus apartados que a efectos de este trabajo entendemos que quedan «vacíos» después de la sentencia del Tribunal Supremo de 31 de enero de 2001), vemos que el acceso al Registro de la Propiedad de un exceso de cabida de fincas ya inscritas puede tener lugar en cualquiera de las formas siguientes:
-
Expediente de dominio.
-
Acta de presencia y notoriedad.
-
Certificación del Catastro.
-
Si el exceso es inferior a la quinta parte de la cabida inscrita, con el certificado o informe de técnico competente en los términos previstos en el art. 53 de la Ley de 30 de diciembre de 1996.
-
Como rectificación de superficie, los excesos de cabida que no excedan de la vigésima de la cabida inscrita.
-
Título público de adquisición (referido en el artículo 298.3 del Reglamento Hipotecario), siempre que se acredite en la forma prevista en el apartado 1 la previa adquisición de la finca por el transmitente con la mayor cabida resultante, se exprese la referencia catastral y se incorpore o acompañe certificación catastral descriptiva y gráfica que permita la perfecta identificación de la finca y de su exceso de cabida y de la que resulte que la finca se encuentra catastrada a favor del titular inscrito o del adquirente.
En el apartado 1 de este artículo se exige que el transmitente o causante acredite la previa adquisición de la finca que se pretende inscribir mediante documento fehaciente cuyo concepto según el Tribunal Supremo en la última sentencia dicha ya no alcanza a todos los documentos que según el artículo 1.227 del Código Civil hagan prueba contra tercero en cuanto su fecha.
En todos los casos será indispensable que el Registrador no tenga duda fundada respecto de la identidad de la finca, tales como aparecer inscrito con anterioridad otro exceso de cabida sobre la misma finca o tratarse de...
-
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba